ما هي تكاليف الإغلاق التي يمكن خصمها من الضرائب؟ دليلك الكامل للخصم

عند شراء أو بيع أو إعادة تمويل منزل، تمثل تكاليف الإغلاق أحد أكبر النفقات في صفقة العقارات. ومع ذلك، لا يدرك العديد من مالكي المنازل أن بعض رسوم التسوية قابلة للخصم الضريبي، مما يمكن أن يؤثر بشكل كبير على استراتيجيتك في تقديم الضرائب. فهم أي تكاليف إغلاق تؤهل للخصم الضريبي قد يكون الفرق بين الاعتماد على الخصم القياسي والتفصيل للاستفادة القصوى من مدخراتك الضريبية.

فهم ما يجعل تكاليف الإغلاق قابلة للخصم الضريبي

الجواب عما إذا كانت تكاليف الإغلاق قابلة للخصم الضريبي ليس ببساطة نعم أو لا. تتبع مصلحة الضرائب الأمريكية نهجًا دقيقًا، عمومًا تسمح بخصم النفقات المصنفة كضرائب أو فوائد، على الرغم من أن الوكالة أحيانًا تصنف بعض التكاليف بشكل مختلف عما يتوقعه معظم الناس. هذا يعني أنه يمكنك خصم أكثر مما كنت تتوقع في البداية. للاستفادة من تفصيل تكاليف الإغلاق كخصومات، يجب أن تتجاوز إجماليات خصوماتك المفصلة الحد الحالي للخصم القياسي. جميع الخصومات المؤهلة، بما في ذلك المساهمات الخيرية والنفقات المتعلقة بالعقارات، يتم الإبلاغ عنها في الجدول أ من إقرارك الضريبي الفيدرالي.

الخمسة نفقات التسوية الرئيسية القابلة للخصم الضريبي

1. خصومات الضرائب العقارية

ضرائب العقارات المحلية والولائية قابلة للخصم في السنة الضريبية التي تدفعها فيها فعليًا. ومع ذلك، فإن الضرائب العقارية التي تُفرض بشكل موحد على منطقتك لدعم الرفاهية العامة فقط هي التي تؤهل. هناك حد مهم: لا يمكنك خصم أكثر من 10,000 دولار سنويًا من الضرائب العقارية، الضرائب المبيعات، وضرائب الدخل المحلية/الولائية مجتمعة (5,000 دولار إذا كنت تقدم بشكل منفصل). قد يؤثر هذا الحد على مدى استفادتك من تكاليف الإغلاق من خصم ضريبي فعلي.

2. فوائد الرهن العقاري المدفوعة مسبقًا والرسوم الأولية

عند إغلاق قرض الرهن قبل أول يوم من الشهر، ستدين بفائدة للفترة الجزئية بين الإغلاق ودفعتك الأولى. على سبيل المثال، إغلاق في 10 مارس يعني دفع فائدة من 10 مارس حتى 31 مارس قبل أن تصل دفعتك الأولى في 1 أبريل. تؤهل هذه الفائدة المدفوعة مسبقًا للخصم تمامًا مثل فوائد الرهن العقاري العادية. لكي تكون الفائدة قابلة للخصم، يجب أن يكون الرهن العقاري مضمونًا بواسطة مسكنك الرئيسي أو الثاني، ويجب أن تكون عائدات القرض قد استُخدمت لشراء أو بناء أو ترقية العقار بشكل كبير. من المهم أن تكون خصم فوائد الرهن العقاري محدودًا بمبلغ الدين الذي يتجاوز أول 750,000 دولار من رأس المال (375,000 دولار للأفراد المتقدمين بشكل منفصل). يُبلغ المقرض عن الفوائد السنوية المدفوعة على النموذج 1098، ومع ذلك، يمكنك خصم الفوائد التي تقل عن 600 دولار إذا لم يتم الإبلاغ عنها.

3. نقاط الخصم كفوائد مدفوعة مسبقًا

نقاط القرض التي تدفعها لخفض معدل الفائدة تُعامل من قبل مصلحة الضرائب على أنها فوائد مدفوعة مسبقًا، مما يجعلها عادةً قابلة للخصم في السنة التي دفعتها فيها إذا استوفيت الشروط التالية:

• يكون الرهن العقاري مضمونًا بواسطة مسكنك الرئيسي
• تُستخدم العائدات لشراء، بناء، أو تحسين منزلك الرئيسي بشكل كبير
• تعتبر النقاط ممارسة تجارية قياسية في منطقتك
• لم تتجاوز مبالغ النقاط المعتادة محليًا
• تستخدم نظام المحاسبة النقدية (وهو المعيار لمعظم الأفراد)
• لم يفرض المقرض نقاطًا إضافية لتعويض الرسوم المخفضة
• أُحضرت النقود عند الإغلاق تساوي على الأقل مبلغ النقاط المفروضة
• تُحسب النقاط كنسبة مئوية من رأس مال القرض
• يوضح بيان التسوية النقاط المدفوعة بشكل صريح

يمكنك حتى المطالبة بخصم النقاط عندما يدفعها البائع نيابة عنك، وفقًا لنفس الشروط. عند بيع منزلك لاحقًا، ستحتاج إلى تقليل أساس التكلفة بمقدار النقاط التي دفعها البائع. يحقق معظم دافعي الضرائب أقصى استفادة من خصم جميع النقاط في سنة الدفع بدلاً من إهلاكها على مدى عمر القرض، على الرغم من أن الإهلاك يبقى خيارًا.

4. رسوم إنشاء ومعالجة القرض

تصنف مصلحة الضرائب رسوم إنشاء الرهن العقاري كنقاط، مما يسمح لك بخصم رسوم الاكتتاب والمعالجة حتى لو غطّاها البائع. عادةً، تؤهل رسوم المقرض لإنشاء الرهن العقاري تحت نفس الشروط مثل النقاط.

5. خصم أقساط التأمين على الرهن العقاري

تعتبر مصلحة الضرائب أربعة أنواع من التأمين على الرهن العقاري قابلة للخصم: التأمين الخاص على الرهن (PMI) للقروض التقليدية، رسوم التمويل الخاصة بـ VA للرهن المدعوم من VA، رسوم ضمان USDA للقروض الريفية، وأقساط تأمين FHA للقروض المضمونة من الحكومة. تتغير حالة خصم التأمين على الرهن العقاري بشكل دوري، لذا تحقق من القواعد الحالية قبل المطالبة. سواء دفعتها شهريًا، دفعة واحدة عند الإغلاق، أو تم تمويلها ضمن رصيد الرهن، فإن الأقساط المدفوعة دفعة واحدة يمكن خصمها بالكامل في سنة الإغلاق—مدفوعة أو مُمولة. تنطبق قيود الدخل: يتوقف الخصم عندما يتجاوز الدخل الإجمالي المعدل 100,000 دولار (أو 50,000 دولار للأفراد المتقدمين بشكل منفصل) ويختفي تمامًا عند تجاوز 109,000 دولار (54,500 دولار إذا كنت تقدم بشكل منفصل).

الرسوم التي لا يمكنك خصمها

فقط فوائد الرهن العقاري والضرائب العقارية تمثل نفقات محتملة للخصم من بين تكاليف الإغلاق. لا تؤهل الرسوم التالية للخصم الضريبي:

• رسوم تقييم المنزل
• تكاليف فحص المنزل
• رسوم فحص الآفات
• أقساط التأمين على العنوان
• رسوم حساب الضمان
• خدمات الكاتب العدل
• خدمات المحامي
• رسوم نقل أو بدء العضوية في جمعية الملاك
• رسوم تحديد ومراقبة الفيضانات
• تغطية ضمان المنزل
• رسوم تقرير الائتمان
• ضرائب النقل والطابع
• الإيجار أو المرافق المدفوعة مسبقًا

فرص خصم الضرائب عند بيع منزلك

يواجه بائعو المنازل أيضًا تكاليف إغلاق كبيرة، لكن هناك استراتيجيات عدة للحفاظ على المزيد من عائدات البيع. إذا كنت قد شغلت منزلك لمدة لا تقل عن عامين من الخمسة أعوام السابقة، يمكنك استبعاد ما يصل إلى 250,000 دولار من الربح من الضرائب (أو 500,000 دولار إذا كنت تتقدم مع زوجتك بشكل مشترك). توفر هذه الاستثناءات فوائد ضريبية أفضل مقارنة بالخصومات. بالنسبة للمبيعات التي تتجاوز هذه الحدود، يقلل تعظيم أساس تكلفة المنزل—سعر الشراء بالإضافة إلى تكاليف التحسين والصيانة—من ضريبة الأرباح الرأسمالية على الربح. بعض التكاليف غير القابلة للخصم يمكن أن تزيد من الأساس:

• رسوم البحث عن العنوان والملخص
• رسوم توصيل المرافق
• تكاليف الوثائق القانونية
• رسوم التسجيل والتوثيق
• نفقات المسح
• رسوم النقل والتسجيل
• تأمين العنوان الخاص بك

بالإضافة إلى ذلك، تضاف هذه النفقات البائعة إلى أساسك:

• مدفوعات عمولة العقارات
• نفقات التسويق والإعلان
• رسوم التمثيل القانوني
• رسوم سداد القرض التي يغطيها البائع
• أي نفقات أخرى تتعلق بالبيع، بما في ذلك تجهيز المنزل

لا يمكن إضافة رسوم تقرير الائتمان، التقييم، أو تأمين مالكي المنازل إلى الأساس أو خصمها، مما يحد من فوائدها الضريبية عند البيع.

فهم أي تكاليف إغلاق قابلة للخصم الضريبي يساعدك على اتخاذ قرارات مستنيرة حول ما إذا كنت ستفصل الخصومات أو تعتمد على المبلغ القياسي. نظرًا لتعقيد المعالجة الضريبية لنفقات التسوية، يُنصح بمشاورة مختص ضرائب قبل إتمام معاملتك لضمان استيفاء جميع الاستحقاقات الضريبية والإبلاغ الصحيح عن عملية شراء أو بيع المنزل.