Memecah Biaya Sebenarnya: Berapa yang Perlu Anda Tabung untuk Membeli Rumah vs. Menyewa di 2025

Keputusan antara menyewa dan membeli sering kali bergantung pada satu pertanyaan sederhana: Bisakah Anda mampu membayarnya? Meskipun menyewa tampak lebih murah dari bulan ke bulan, gambaran keuangan secara keseluruhan jauh lebih kompleks. Memahami berapa banyak yang harus disimpan untuk membeli rumah memerlukan melihat di luar pembayaran hipotek dan memeriksa semua biaya terkait.

Harga Sebenarnya Kepemilikan Rumah: Lebih dari Sekadar Pembayaran Bulanan

Per Q3 2024, harga jual rumah rata-rata nasional berada di $501.100, naik dari $498.300 setahun sebelumnya. Tetapi harga pembelian hanyalah awalnya. Kepemilikan properti melibatkan beberapa lapisan keuangan yang tidak dihadapi penyewa.

Pertimbangkan dulu biaya awal. Biaya penutupan biasanya berkisar antara 3% hingga 4% dari harga pembelian rumah Anda. Untuk properti seharga $400.000, itu berarti $12.000 hingga $16.000 dalam biaya langsung yang mencakup penilaian, layanan judul, pajak, dan asuransi prabayar. Lalu ada uang muka — sebagian besar pinjaman mensyaratkan minimal 3,5%, meskipun membayar 20% membantu Anda menghindari asuransi hipotek pribadi, yang menambah ratusan dolar ke pengeluaran bulanan Anda.

Selain investasi awal, biaya kepemilikan rumah secara berkelanjutan menumpuk dengan cepat. Pajak properti, pemeliharaan, premi asuransi, dan biaya HOA bisa dengan mudah menambah $500 hingga $600 per bulan jika digabungkan. Dalam periode 30 tahun, biaya ini berkembang secara signifikan.

Memetakan Hipotek Anda: Bunga Penting

Dengan rata-rata hipotek suku bunga tetap 30 tahun sebesar 6,81% per November 2024, berikut gambaran pinjaman sebenarnya:

• Pembelian rumah seharga $400.000 dengan uang muka 20% ($320.000 didanai)
• Suku bunga 6,81% menghasilkan pembayaran bulanan sekitar $2.088,29
• Total bunga yang dibayar selama 30 tahun: $485.324 (total jumlah pinjaman sebesar $728.142)

Bahkan variasi kecil dalam suku bunga memiliki dampak besar. Pada 7%, pembayaran bulanan melonjak menjadi $2.128,97 dengan total bunga $537.887. Pada 6,5%, mereka turun menjadi $2.022,62 dengan total bunga $408.142.

Beban bunga ini adalah alasan mengapa menabung cukup untuk uang muka yang besar sangat penting — ini mengurangi jumlah pembiayaan dan biaya bunga jangka panjang.

Biaya Sebenarnya Menyewa: Biaya Tersembunyi

Rata-rata sewa nasional untuk apartemen seluas 901 kaki persegi adalah $1.748, sementara sewa rumah median berada di $2.015. Angka-angka ini menyembunyikan variasi regional yang signifikan — penyewa di San Francisco membayar sekitar $3.024 per bulan dibandingkan dengan pembayaran hipotek sekitar $8.486 untuk properti sebanding.

Namun, penyewa tidak boleh menganggap mereka hanya membayar sewa yang tertera. Banyak pemilik properti memerlukan deposit setara dengan satu atau lebih bulan sewa. Biaya tambahan cepat menumpuk: layanan sampah, parkir reservasi, sewa hewan peliharaan, biaya aplikasi untuk pencarian properti, dan berbagai “biaya sampah” bisa menambah ratusan dolar. Dalam 30 tahun dengan sewa $2.000 per bulan tanpa kenaikan, Anda akan membayar total $720.000 — dan tidak membangun ekuitas sama sekali.

Perbandingan Sebenarnya: Perbedaan 38% dalam Praktek

Data industri menunjukkan bahwa biaya menyewa sekitar 38% lebih murah daripada membeli secara rata-rata di seluruh AS, dengan jarak ini melebar di area metropolitan utama. San Francisco menjadi contoh yang mencolok: pembayaran hipotek bulanan melebihi sewa sekitar $5.462.

Bagi pembeli pertama yang tidak siap dengan modal besar di awal, menyewa menawarkan fleksibilitas yang tak terbantahkan. Anda tidak bertanggung jawab secara finansial untuk perbaikan besar atau penggantian — pemilik properti menanggung biaya pemeliharaan yang harus ditanggung sendiri oleh pemilik rumah.

Menghitung Angka Pribadi Anda

Kebenarannya bersifat kontekstual. Menyewa sering kali terbukti lebih murah dalam jangka pendek, terutama jika Anda tidak yakin dengan lokasi jangka panjang Anda atau tidak memiliki tabungan yang cukup. Namun, kepemilikan rumah membangun ekuitas dan menghilangkan risiko kenaikan sewa, meskipun pajak properti dan asuransi masih bisa meningkat.

Pendekatan terbaik? Buat spreadsheet rinci yang membandingkan semua biaya kepemilikan rumah dengan situasi sewa Anda saat ini. Sertakan kebutuhan uang muka, biaya penutupan, pajak properti, asuransi, anggaran pemeliharaan, dan perkiraan biaya bunga. Hanya dengan begitu Anda dapat menentukan apakah membeli masuk akal secara finansial untuk keadaan khusus Anda.

Jika Anda cenderung ke arah kepemilikan rumah, prioritas utama adalah berapa banyak yang harus disimpan untuk membeli rumah — idealnya 20% uang muka ditambah biaya penutupan dan buffer pemeliharaan — ini harus menjadi langkah pertama dalam perencanaan keuangan Anda.