Biaya Penutupan Mana yang Dapat Dikurangkan Pajak? Panduan Deduksi Lengkap Anda

Saat membeli, menjual, atau membiayai kembali rumah, biaya penutupan merupakan salah satu pengeluaran terbesar dalam transaksi properti. Namun, banyak pemilik rumah tidak menyadari bahwa biaya penyelesaian tertentu dapat dikurangkan dari pajak, yang dapat secara signifikan mempengaruhi strategi pengajuan pajak Anda. Memahami biaya penutupan mana yang memenuhi syarat untuk pengurangan pajak bisa menjadi perbedaan antara mengambil pengurangan standar dan mendetailkan pengeluaran untuk memaksimalkan penghematan pajak Anda.

Memahami Apa yang Membuat Biaya Penutupan Dapat Dikurangkan Pajaknya

Jawaban apakah biaya penutupan dapat dikurangkan pajaknya tidak sekadar ya atau tidak. IRS mengambil pendekatan yang bernuansa, umumnya mengizinkan pengurangan untuk biaya yang diklasifikasikan sebagai pajak atau bunga, meskipun terkadang mengkategorikan biaya tertentu secara berbeda dari yang diharapkan kebanyakan orang. Ini berarti Anda berpotensi mengurangi lebih dari yang Anda kira awalnya. Untuk mendapatkan manfaat dari mendetailkan biaya penutupan sebagai pengurang, total pengurangan item Anda harus melebihi batas pengurangan standar saat ini. Semua pengurangan yang memenuhi syarat, termasuk sumbangan amal dan biaya terkait properti, dilaporkan di Schedule A dari pengembalian pajak federal Anda.

Lima Biaya Penyelesaian Utama yang Dapat Dikurangkan Pajaknya

1. Pengurangan Pajak Properti

Pajak properti negara bagian dan lokal dapat dikurangkan pada tahun pajak Anda membayar pajak tersebut. Namun, hanya pajak properti yang dikenakan secara seragam di wilayah Anda untuk mendukung kesejahteraan umum yang memenuhi syarat. Ada batasan penting: Anda tidak dapat mengurangi lebih dari $10.000 per tahun gabungan pajak properti, pajak penjualan, dan pajak penghasilan negara bagian/lokal ($5.000 jika mengajukan secara terpisah). Batasan ini dapat mempengaruhi berapa banyak biaya penutupan Anda yang memberikan manfaat pajak nyata.

2. Bunga Hipotek Prabayar dan Biaya Bunga Awal

Ketika Anda menutup hipotek sebelum hari pertama bulan, Anda akan berutang bunga untuk periode parsial antara penutupan dan pembayaran resmi pertama Anda. Misalnya, penutupan pada 10 Maret berarti membayar bunga dari 10 Maret hingga 31 Maret sebelum pembayaran pertama pada 1 April. Bunga prabayar ini memenuhi syarat untuk dikurangkan seperti pembayaran bunga hipotek standar. Agar bunga ini dapat dikurangkan, hipotek Anda harus dijamin oleh tempat tinggal utama atau rumah kedua Anda, dan dana pinjaman harus digunakan untuk membeli, membangun, atau meningkatkan secara substansial properti tersebut. Penting, pengurangan bunga hipotek dibatasi pada utang melebihi $750.000 pokok pinjaman pertama ($375.000 jika mengajukan secara terpisah). Lender Anda melaporkan bunga tahunan yang dibayarkan di Formulir 1098, meskipun Anda tetap dapat mengurangi bunga di bawah $600 jika tidak dilaporkan.

3. Poin Diskon sebagai Bunga Prabayar

Poin pinjaman yang Anda bayar untuk menurunkan tingkat bunga biasanya diperlakukan oleh IRS sebagai bunga prabayar, sehingga umumnya dapat dikurangkan pada tahun dibayar jika memenuhi kondisi berikut:

• Hipotek didukung oleh tempat tinggal utama Anda
• Dana digunakan untuk membeli, membangun, atau meningkatkan secara substansial rumah utama Anda
• Poin adalah praktik bisnis standar di wilayah Anda
• Anda tidak melebihi jumlah poin yang biasa di daerah tersebut
• Anda menggunakan akuntansi kas (standar untuk kebanyakan individu)
• Pemberi pinjaman tidak mengenakan poin tambahan untuk mengimbangi biaya yang lebih rendah
• Uang tunai yang dibawa ke penutupan setidaknya sama dengan jumlah poin yang dikenakan
• Poin dihitung sebagai persentase dari pokok pinjaman
• Pernyataan penyelesaian secara eksplisit merinci poin yang dibayar

Anda bahkan dapat mengklaim pengurangan poin saat penjual membayarnya atas nama Anda, mengikuti kondisi yang sama. Saat menjual rumah nanti, Anda harus mengurangi basis biaya dengan poin yang dibayar penjual. Sebagian besar wajib pajak mendapatkan manfaat maksimal dengan mengurangi semua poin pada tahun pembayaran daripada mengamortisasi selama masa pinjaman, meskipun amortisasi tetap menjadi strategi alternatif.

4. Biaya Pengajuan dan Pemrosesan Pinjaman

IRS mengklasifikasikan biaya pengajuan hipotek sebagai poin, memungkinkan Anda mengurangi biaya underwriting dan pemrosesan meskipun penjual menanggungnya. Biaya pemberi pinjaman untuk pembuatan hipotek biasanya memenuhi syarat di bawah kondisi yang sama dengan poin diskon.

5. Premi Asuransi Hipotek

IRS mengakui empat kategori asuransi hipotek sebagai yang dapat dikurangkan: asuransi hipotek swasta (PMI) untuk pinjaman konvensional, biaya pendanaan VA untuk hipotek yang didukung VA, biaya jaminan USDA untuk pinjaman pedesaan, dan premi asuransi FHA untuk hipotek yang diasuransikan pemerintah. Status pengurangan asuransi hipotek ini berubah secara berkala, jadi periksa aturan terbaru sebelum mengklaim. Baik dibayar bulanan, sekaligus saat penutupan, maupun dibiayai ke dalam saldo hipotek Anda, premi sekaligus dapat dikurangkan sepenuhnya pada tahun penutupan—dibayar atau dibiayai. Batas penghasilan berlaku: pengurangan akan berkurang saat penghasilan kena pajak disesuaikan melebihi $100.000 (atau $50.000 jika mengajukan secara terpisah) dan hilang sama sekali di atas $109.000 AGI ($54.500 jika mengajukan secara terpisah).

Biaya Penutupan yang Tidak Dapat Dikurangkan Pajaknya

Hanya bunga hipotek dan pajak properti yang merupakan potensi pengurangan di antara biaya penutupan. Biaya penyelesaian umum ini tidak memenuhi syarat untuk pengurangan pajak:

• Biaya penilaian rumah
• Biaya inspeksi rumah
• Biaya inspeksi hama
• Premi asuransi judul
• Biaya rekening escrow
• Jasa notaris
• Jasa pengacara
• Biaya transfer atau inisiasi HOA
• Biaya penentuan dan pemantauan banjir
• Perlindungan garansi rumah
• Biaya laporan kredit
• Pajak transfer dan cap
• Uang muka sewa atau utilitas yang dibayar di muka

Peluang Pengurangan Pajak Saat Menjual Rumah Anda

Penjual rumah juga menghadapi biaya penutupan yang cukup besar, tetapi beberapa strategi dapat menjaga lebih banyak hasil penjualan. Jika Anda menempati rumah selama minimal dua dari lima tahun sebelumnya, Anda dapat mengecualikan hingga $250.000 keuntungan dari pajak (atau $500.000 jika menikah mengajukan bersama). Pengurangan ini memberikan manfaat pajak yang lebih baik dibandingkan pengurangan. Untuk penjualan yang melebihi batas ini, memaksimalkan basis biaya rumah—harga beli ditambah biaya perbaikan dan pemeliharaan—mengurangi pajak keuntungan modal. Beberapa biaya penutupan yang tidak dapat dikurangkan dapat meningkatkan basis:

• Biaya pencarian judul dan abstrak
• Biaya sambungan utilitas
• Biaya dokumen hukum
• Biaya pencatatan dan pengajuan
• Biaya survei
• Biaya transfer dan pencatatan pajak
• Asuransi judul pemilik

Selain itu, biaya penjual ini menambah basis Anda:

• Pembayaran komisi real estate
• Pengeluaran pemasaran dan iklan
• Biaya pengacara
• Biaya pelunasan pinjaman yang ditanggung penjual
• Biaya lain terkait penjualan, termasuk staging rumah

Biaya laporan kredit, penilaian, dan asuransi pemilik rumah tidak dapat ditambahkan ke basis maupun dikurangkan, membatasi manfaat pajak saat menjual.

Memahami biaya penutupan mana yang dapat dikurangkan pajaknya membantu Anda membuat keputusan yang tepat apakah akan mendetailkan pengurangan atau mengambil jumlah standar. Mengingat kompleksitas perlakuan pajak untuk biaya penyelesaian, berkonsultasi dengan profesional pajak sebelum transaksi Anda memastikan Anda mendapatkan semua pengurangan yang memenuhi syarat dan melaporkan pembelian atau penjualan rumah Anda dengan benar.