Giao dịch trong ngày đạt 1300 căn, mức cao nhất trong gần một năm: Thị trường nhà đã qua sử dụng tại Thượng Hải đón nhận xu hướng tạo đáy

Các chính sách trong “Chính sách Bảy Điều của Thượng Hải” đang được giải phóng toàn diện, sau kỳ phục hồi sau Tết Nguyên Đán, khối lượng giao dịch bất động sản thứ cấp tại Thượng Hải bắt đầu tăng lên.

Dữ liệu từ bất động sản trực tuyến cho thấy, ngày 7 tháng 3 (thứ Bảy), số lượng ký hợp đồng trực tuyến trong ngày của thị trường bất động sản thứ cấp tại Thượng Hải đạt 1.324 căn, sau 315 ngày, lập kỷ lục cao nhất trong ngày. Lần cuối cùng số lượng ký hợp đồng trực tuyến trong ngày của thị trường bất động sản thứ cấp tại Thượng Hải đạt mức này là vào ngày 26 tháng 4 năm 2025, với 1.419 căn.

Ngày 8 tháng 3, sức nóng của thị trường bất động sản thứ cấp tại Thượng Hải vẫn không giảm, với 1.179 căn giao dịch trong ngày, hai ngày cuối tuần liên tiếp vượt qua ngưỡng nghìn căn. Ngày 9 tháng 3, mặc dù đã vào ngày làm việc, thị trường bất động sản thứ cấp tại Thượng Hải vẫn duy trì mức giao dịch cao 870 căn.

Dữ liệu từ bất động sản trực tuyến cho thấy, từ ngày 1 đến ngày 10 tháng 3, tổng số hợp đồng ký trong thị trường bất động sản thứ cấp tại Thượng Hải là 8.467 căn. Các chuyên gia dự đoán, theo nhịp độ này, toàn tháng, lượng giao dịch bất động sản thứ cấp tại Thượng Hải có thể vượt 25.000 căn, thị trường có khả năng bước vào giai đoạn ổn định đáy.

Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản E-House Thượng Hải, Yan Yuejin, phân tích rằng, sau Tết Nguyên Đán, hoạt động giao dịch bất động sản thứ cấp tại Thượng Hải duy trì trạng thái sôi động liên tục, đặc biệt là vào cuối tuần. Ngoài Thượng Hải, các thành phố trọng điểm khác cũng có biểu hiện tích cực. Một lý do cốt lõi là, hiện tại, chi phí mua nhà đã ở mức tương đối thấp, cộng hưởng với các chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản liên tục được thúc đẩy, cùng với kỳ vọng thị trường về việc giá nhà ổn định ngày càng tăng, nhiều yếu tố cộng hưởng thúc đẩy hoạt động giao dịch ngày càng sôi động hơn.

Ông cho biết, sau khi một số bất động sản thứ cấp rút khỏi danh sách, mâu thuẫn cung cầu trên thị trường Thượng Hải đã được giảm bớt, từ đó củng cố thêm kỳ vọng tích cực của thị trường, tạo nền tảng cho hoạt động giao dịch sôi động. Cộng hưởng với kỳ vọng tích cực từ các chính sách như cải tạo các khu dân cư trong thành phố, tất cả đã cùng nhau tạo ra hỗ trợ mạnh mẽ cho xu hướng “xuân nhỏ” (thị trường ấm lên nhẹ nhàng).

Có chủ nhà tạm thời tăng giá

Ngày 25 tháng 2, Thượng Hải đã ban hành “Thông báo về việc tiếp tục tối ưu hóa và điều chỉnh chính sách bất động sản của thành phố”, đưa ra 7 biện pháp ổn định thị trường nhà ở, bao gồm rút ngắn thời gian đóng bảo hiểm xã hội không phải của cư dân Thượng Hải, nới lỏng điều kiện mua nhà bằng thẻ cư trú, nâng cao hạn mức vay vốn tối đa từ quỹ tiết kiệm nhà ở, v.v., còn gọi là “Bảy Điều của Thượng Hải”.

“7 Điều của Thượng Hải” được xem là chất xúc tác cho đợt tăng trưởng này, khác với giai đoạn phục hồi chậm rãi 1-2 tuần sau Tết của các năm trước, năm nay, sau khi chính sách mới có hiệu lực, thị trường đã “nhảy vọt” ngay lập tức. Trong đó, thị trường bất động sản thứ cấp bị ảnh hưởng trực tiếp nhất. Vào cuối tháng 2, số lượng giao dịch trong ngày của thị trường bất động sản thứ cấp tại Thượng Hải đã nhanh chóng tăng từ hơn 500 căn trước chính sách mới lên hơn 800 căn. Tháng 3, lượng giao dịch tiếp tục tăng.

Trước khi ban hành “7 Điều của Thượng Hải”, thị trường bất động sản thứ cấp tại Thượng Hải đã xuất hiện nhiều dấu hiệu tích cực. Theo dữ liệu của Lianjia Thượng Hải, tính đến tháng 2 năm nay, số lượng bất động sản thứ cấp đăng ký bán tại Thượng Hải đã giảm liên tục trong 9 tháng. So với tháng 1 năm 2025, lượng tồn kho hiện giảm khoảng 20%, mối quan hệ cung cầu đang dần cân bằng. Ở phía bán hàng, chu kỳ giao dịch bất động sản thứ cấp gần đây cũng có xu hướng rút ngắn.

Sau khi chính sách mới có hiệu lực, thị trường thể hiện tích cực hơn nữa. Một nhân viên của Lianjia phản hồi với báo chí rằng, trong một số giao dịch nhỏ tại khu vực trung tâm, có trường hợp khách hàng xem nhà trong ngày và ký hợp đồng trong ngày.

Theo phản hồi của nhiều nhân viên môi giới, động lực chính thúc đẩy sự bùng nổ của thị trường lần này là nhóm khách hàng mua để ở thực sự. Từ dữ liệu giao dịch tháng 2, các nguồn nhà có giá thấp chiếm ưu thế. Dữ liệu từ bất động sản trực tuyến cho thấy, trong tháng 2, tỷ lệ giao dịch các căn nhà dưới 3 triệu nhân dân tệ tại Thượng Hải đạt 68,88%, giữ nguyên so với tháng 1, trở thành lực lượng chủ đạo thúc đẩy sự ấm lên của thị trường.

Cụ thể, thị trường xuất hiện các điểm nhỏ riêng lẻ. Các khu trung tâm như Hoàng Phố, Phố Đông, Trường Ninh, Từ Hợp do có hạ tầng hoàn thiện, nguồn lực giáo dục tập trung, trở thành lựa chọn hàng đầu của nhóm cần thiết. Về phía ngoại thành, các khu vực như Trấn Cảng, Vạn Tường, Tân Trường trong phạm vi ảnh hưởng của thành phố mới Lâm Cảng cũng thể hiện sự sôi động. Trong đó, một số căn nhà cũ, nhỏ trong nội thành vòng trong xuất hiện tình trạng chủ nhà tạm thời tăng giá.

Dựa trên phản hồi của các nhân viên tại các cửa hàng môi giới, ảnh hưởng của chính sách mới chủ yếu thể hiện rõ ràng nhất trên thị trường bất động sản thứ cấp, chủ yếu vì một số lý do.

Thứ nhất, sau điều chỉnh, giá cả đã trở lại mức mà một số người tiêu dùng có thể chấp nhận. Thứ hai, chính sách có tính thích ứng cao. Hạn mức vay từ quỹ tiết kiệm nhà ở đã nâng lên 3,24 triệu nhân dân tệ, đủ để đáp ứng phần lớn nhóm mua nhà cần thiết “lên xe”. Thứ ba, những người mua để ở cho rằng tỷ lệ cho thuê mua đã đạt mức hợp lý, và đánh giá cao giá trị tài sản.

Ngoài ra, trước Tết Nguyên Đán, các chính sách thử nghiệm mua lại nhà thứ cấp để làm nhà ở cho thuê xã hội tại các quận Phố Đông, Tĩnh An, Từ Hợp của Thượng Hải cũng đã cung cấp kênh thoát vốn ổn định cho thị trường thứ cấp, từ đó kích thích hoạt động giao dịch hơn nữa.

Chuyên gia phân tích thị trường của Trung Quốc Cổ Thượng, Lu Wenxi, nhận định rằng, chính sách tiếp tục có hiệu lực, cả nhóm cần thiết và nhóm cải thiện đều đón nhận cơ hội tham gia thị trường thuận lợi. Thị trường bất động sản Thượng Hải vẫn đang trong giai đoạn tăng trưởng dữ liệu, dự kiến trong tháng 3, lượng giao dịch bất động sản thứ cấp sẽ đạt đỉnh cao so với cùng kỳ năm ngoái.

Chuỗi truyền dẫn đã được mở

Trong khi lượng giao dịch bất động sản thứ cấp tăng, thị trường nhà mới tại Thượng Hải cũng thể hiện không tệ. Dữ liệu từ bất động sản trực tuyến cho thấy, ngày 11 tháng 3, số lượng ký hợp đồng trong ngày của thị trường nhà mới tại Thượng Hải đạt 733 căn, so với trung bình hơn 300 căn mỗi ngày vào đầu tháng này, mức tăng rõ rệt.

Gần đây, phóng viên đã khảo sát nhiều dự án nhà mới có giá trung bình từ 20 triệu đến 50 triệu nhân dân tệ, cho thấy doanh số bán các căn nhà cao cấp đang có xu hướng tích cực. Ví dụ, các dự án cao cấp như An Lân Thượng Hải, Huaren Bạch Giang Ruy Phủ, Kim Mậu Phúc Nguyên, Poly Thế Bác Thiên Dực đều liên tục có các hợp đồng ký kết sau Tết. Nhiều nhân viên bán hàng tại các dự án này phản hồi rằng, sau chính sách mới, lượng khách đến thăm quan các dự án đã tăng lên so với trước.

Theo Viện Nghiên cứu Tongce, một số khách hàng đã đến các dự án để xem nhà trước khi chính sách “7 Điều của Thượng Hải” có hiệu lực, trong đó khoảng một phần ba đã hoàn tất đặt cọc. Tuy nhiên, lượng khách đến thăm do chính sách mang lại còn hạn chế, cho thấy hiệu quả truyền dẫn của chính sách còn cần thời gian.

Trong một hội thảo ngành gần đây, trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản E-House Thượng Hải, Ding Zuyu, cũng nhấn mạnh rằng, chính sách không phải là kích thích ngắn hạn, mà là định hướng chính xác vào nhóm khách hàng trung và thấp, qua logic “bất động sản thứ cấp sôi động thúc đẩy thị trường sơ cấp hồi phục”, dự kiến hiệu quả chính sách sẽ tiếp tục phát huy đến cuối năm.

Một số chuyên gia trong ngành nhận định, sự phục hồi của thị trường bất động sản thứ cấp thường mất từ 3 đến 6 tháng để truyền sang thị trường nhà mới. Hiện tại, chuỗi “bán cũ mua mới” đã được mở, đợt tăng trưởng giao dịch bất động sản thứ cấp tại Thượng Hải này sẽ tạo ra nhu cầu bổ sung cho thị trường nhà mới. Dự kiến, khi nhịp độ cung ứng phục hồi và hiệu quả chính sách tiếp tục phát huy, thị trường nhà mới sẽ dần hồi phục trong quý II.

Lu Wenxi phân tích thêm rằng, với việc chính sách tiếp tục phát huy và mối quan hệ cung cầu được tối ưu hóa, thị trường bất động sản thứ cấp tại Thượng Hải sẽ vững chắc hơn trong việc xây dựng đáy, và thị trường nhà mới cũng sẽ dần hồi phục dưới tác động của bất động sản thứ cấp, dự kiến đến năm 2026, thị trường bất động sản Thượng Hải sẽ có xu hướng “bất động sản thứ cấp ổn định tăng trưởng, nhà mới phục hồi có cấu trúc rõ ràng”.