Phỏng vấn ủy viên Hội nghị Hiệp thương chính trị toàn quốc, cựu phó bộ trưởng Bộ Xây dựng Giang Vạn Vinh: Đề nghị sớm ban hành "Điều lệ quản lý bán hàng nhà ở", từng bước thực hiện bán nhà hoàn thành, nâng cao ngưỡng cấp phép bán hàng trước thời hạn cho căn hộ thương mại

Vấn đề nhà ở liên quan đến từng gia đình.

Ngày 5 tháng 3, Báo cáo công tác chính phủ được chú ý đề xuất tập trung ổn định thị trường bất động sản. Thực hiện các chính sách theo địa phương, kiểm soát tăng trưởng, giảm tồn kho, tối ưu cung cấp, khám phá nhiều kênh để kích hoạt tồn kho nhà ở thương mại, khuyến khích mua lại nhà tồn kho chủ yếu để đảm bảo nhà ở xã hội và các mục đích khác. Thúc đẩy cải cách hệ thống quỹ tiết kiệm nhà ở. Tối ưu cung cấp nhà ở đảm bảo, đẩy nhanh cải tạo nhà cũ hư hỏng.

Cùng lúc đó, thúc đẩy xây dựng “nhà tốt” an toàn, thoải mái, xanh, thông minh theo thứ tự, thực hiện dự án nâng cao chất lượng nhà ở và dịch vụ quản lý bất động sản. Tăng cường vai trò của hệ thống danh sách trắng “bảo đảm bàn giao nhà”, phòng ngừa rủi ro vỡ nợ. Thúc đẩy sâu rộng xây dựng thể chế và chính sách hỗ trợ cho mô hình phát triển bất động sản mới.

Làm thế nào để hiểu mô hình phát triển bất động sản mới? Những đặc điểm nổi bật của mô hình mới là gì? Có những đề xuất nào cho xây dựng thể chế và chính sách hỗ trợ mô hình mới này? Với những câu hỏi này, trong kỳ họp Quốc hội toàn quốc lần thứ 14, phóng viên Báo Tin tức Kinh tế (sau đây gọi là NBD) đã phỏng vấn Ủy viên Ủy ban Chính Hiệp Quốc gia, nguyên Ủy viên Ban Bí thư Bộ Xây dựng, Phó Bộ trưởng Giang Vạn Vinh.

Từ khi gia nhập Bộ Xây dựng từ năm 1988, Giang Vạn Vinh đã gắn bó gần 40 năm trong hệ thống xây dựng. Ông từng giữ chức Trưởng phòng Quản lý Bất động sản, Phó Trưởng phòng Quản lý Nhà ở và Bất động sản của Bộ, và sau khi Bộ tổ chức lại năm 2008, ông đã quản lý lâu dài Cục Quản lý Thị trường Bất động sản cốt lõi — điều này giúp ông hiểu rõ cấu trúc và các vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản. Sau khi nhậm chức Phó Bộ trưởng Bộ Xây dựng năm 2019, ông phụ trách các lĩnh vực then chốt như đảm bảo nhà ở, quản lý thị trường bất động sản, cho đến khi rời khỏi vị trí năm 2025.

Trong cuộc phỏng vấn, Giang Vạn Vinh đã chia sẻ quan điểm của mình về đề xuất của mình. Ông thẳng thắn nói rằng, trước sự thay đổi của thị trường với gần một nửa giao dịch là nhà cũ, pháp luật về giao dịch nhà tồn kho cấp quốc gia cần được hoàn thiện gấp. Vì vậy, ông đề xuất Chính phủ đưa “Điều lệ Quản lý Bán hàng Nhà ở” vào kế hoạch lập pháp và sớm ban hành; qua việc hoàn thiện hệ thống bán hàng nhà ở thương mại, xây dựng các chế độ tiết lộ thông tin và đăng ký trực tuyến, để củng cố nền tảng pháp lý cho “mô hình phát triển bất động sản mới”.

Đề xuất đưa “Điều lệ Quản lý Bán hàng Nhà ở” vào kế hoạch lập pháp để sớm ban hành

NBD: Báo cáo năm nay đề xuất thúc đẩy xây dựng thể chế và chính sách hỗ trợ cho mô hình phát triển bất động sản mới. Xin ông chia sẻ về hiểu biết của ông về mô hình mới này, đặc biệt là hệ thống bán hàng trong đó?

Giang Vạn Vinh: Đại hội lần thứ 20 của Đảng đề ra mục tiêu thúc đẩy xây dựng hệ thống nhà ở đa chủ thể cung cấp, đa kênh bảo đảm, kết hợp thuê và mua. Báo cáo đề xuất của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 5 năm lần thứ 15 cũng nhấn mạnh việc thúc đẩy xây dựng mô hình phát triển bất động sản mới, hoàn thiện các thể chế cơ bản về phát triển nhà ở, phát triển, tài chính, bán hàng.

Hiện nay, mối quan hệ cung cầu nhà ở của Trung Quốc đang có những thay đổi mới, dự kiến đến 2025, tỷ lệ giao dịch nhà cũ chiếm gần 45%, nhiều thành phố như Bắc Kinh, Thượng Hải có lượng giao dịch nhà cũ vượt quá nhà mới, mô hình tăng trưởng dựa chủ yếu vào bán nhà mới đang chuyển sang mô hình kết hợp cả nhà mới và nhà cũ. Tuy nhiên, tôi cho rằng, pháp luật về giao dịch nhà tồn kho còn chưa đầy đủ.

Trong lĩnh vực bán nhà mới cũng tồn tại các vấn đề như quản lý vốn chưa chặt chẽ, thông tin không minh bạch, giao dịch chưa chuẩn mực, rủi ro bàn giao nổi bật. Một số doanh nghiệp phát triển bất động sản vi phạm, mượn vốn trái phép, dẫn đến nhà ở thương mại không thể hoàn thành đúng hạn, gây chú ý xã hội; một số doanh nghiệp tuyên truyền sai lệch, tạo dựng, phát tán thông tin giả về giá nhà, thao túng giá, thổi phồng hoặc che giấu các khuyết điểm lớn của nhà, gây thiệt hại quyền biết của người tiêu dùng, dẫn đến mâu thuẫn xã hội.

Hiện pháp luật về lĩnh vực bất động sản chủ yếu gồm Luật Quản lý Nhà đất đô thị, Nghị định Quản lý Phát triển Kinh doanh Nhà đất Đô thị, Nghị định Thuê Nhà Ở, Nghị định Quản lý Quản lý Nhà ở và các quy định khác, nhưng các quy định riêng về bán hàng nhà ở quy mô lớn, phạm vi rộng chỉ là quy định của bộ ngành, hiệu lực thấp, xử phạt chưa đủ mạnh.

Theo yêu cầu cải cách, năm 2017, Bộ Xây dựng đã soạn thảo “Nghị định Quản lý Thuê và Bán hàng Nhà ở (Dự thảo lấy ý kiến)”, và mở rộng lấy ý kiến xã hội. Dựa trên các ý kiến này, đã tách “Nghị định Quản lý Thuê và Bán hàng Nhà ở (Dự thảo lấy ý kiến)” thành “Nghị định Thuê Nhà Ở” và “Nghị định Quản lý Bán hàng Nhà ở”. Hiện nay, “Nghị định Thuê Nhà Ở” đã ban hành, đề nghị cơ quan lập pháp của Quốc vụ viện đưa “Nghị định Quản lý Bán hàng Nhà ở” vào kế hoạch lập pháp và sớm ban hành.

Đề xuất từng bước thực hiện bán nhà hiện trạng, kiểm soát chặt chẽ hoạt động đặt trước bán hàng nhà ở thương mại

NBD: Nếu “Nghị định Quản lý Bán hàng Nhà ở” sớm được ban hành, ông nghĩ rằng, trong thiết kế thể chế cụ thể, nghị định này nên tập trung vào những khía cạnh nào để điều chỉnh thị trường bán hàng nhà ở, bảo vệ quyền lợi các bên tham gia giao dịch?

Giang Vạn Vinh: Tôi cho rằng có thể từ các khía cạnh sau:

Thứ nhất, mở rộng phạm vi điều chỉnh pháp luật, đáp ứng nhu cầu pháp lý trong giai đoạn nâng cao chất lượng nhà tồn kho. Thích ứng với những thay đổi mới của thị trường giao dịch bất động sản, đưa giao dịch nhà tồn kho vào phạm vi áp dụng của nghị định, đồng thời hoàn thiện thể chế về giao dịch nhà tồn kho và nhà mới, xây dựng hệ thống pháp luật về bán hàng nhà ở phù hợp cả hai loại.

Thứ hai, hoàn thiện thể chế bán hàng nhà ở thương mại, chuẩn hóa trật tự thị trường giao dịch. Từng bước thúc đẩy bán nhà hiện trạng, hoàn thiện hệ thống đăng ký bán nhà hiện trạng. Nâng cao tiêu chuẩn đặt trước bán nhà, tăng cường quản lý vốn trong đặt trước, vốn trong hạn mức chỉ được dùng cho phát triển dự án trước khi bàn giao, và phân bổ theo tiến độ thi công.

Thứ ba, xác lập chế độ giao dịch thực tên, đảm bảo tính xác thực chính xác của giao dịch. Người bán, người mua nhà, tổ chức môi giới bất động sản và nhân viên của họ, trong các hoạt động phát hành thông tin bán nhà, tìm kiếm mua nhà, ký hợp đồng mua bán và dịch vụ môi giới, đăng ký hợp đồng trực tuyến, đều phải sử dụng tên thật hoặc tên tổ chức, số chứng minh nhân dân hoặc mã số định danh khác.

Hình ảnh người dân giao dịch nhà ở, nguồn: Báo Tin tức phóng viên Bảo Tinh Tinh chụp

Thứ tư, xác lập chế độ tiết lộ thông tin, thúc đẩy giao dịch công khai minh bạch. Doanh nghiệp phát triển bất động sản phải tiết lộ thông tin giấy phép bán trước hoặc hồ sơ đăng ký bán hiện tại, cũng như vị trí nhà, giá cả, diện tích, thế chấp dự án đang xây dựng. Người bán nhà tồn kho phải tiết lộ tình trạng tự nhiên của nhà, tình trạng quyền sở hữu, thế chấp, các hạn chế quyền khác và các thông tin chính ảnh hưởng đến giá nhà. Cơ quan quản lý giao dịch nhà ở phải công khai thông tin bán nhà, xác minh nhà tồn kho và thông tin quản lý ngành.

Thứ năm, xác lập hệ thống đăng ký trực tuyến, tăng cường chức năng quản lý của chính phủ. Tăng cường xây dựng nền tảng dịch vụ quản lý giao dịch nhà ở, thiết lập kho dữ liệu nguồn nhà thống nhất, hoàn thiện quản lý thông tin cơ bản về nhà, đăng ký trực tuyến, quản lý vốn giao dịch, kiểm tra chủ thể giao dịch, tiết lộ thông tin, theo dõi thống kê. Các doanh nghiệp phát triển bất động sản, tổ chức môi giới, và các giao dịch tự thực hiện đều phải đăng ký hợp đồng bán nhà qua nền tảng quản lý dịch vụ. Nên sử dụng mẫu hợp đồng bán nhà tiêu chuẩn do cơ quan quản lý giao dịch nhà phối hợp với cơ quan giám sát thị trường xây dựng.

Thứ sáu, xác lập chế độ bàn giao nhà, nâng cao chất lượng bàn giao nhà. Doanh nghiệp phát triển bất động sản phải theo hợp đồng, bàn giao đúng hạn nhà phù hợp để sử dụng. Khi doanh nghiệp bán nhà có thiết kế mẫu, phải rõ ràng về chất lượng, thiết bị, trang trí của nhà thực tế có phù hợp với mẫu hay không; nếu không có ghi chú, nhà bàn giao phải đúng mẫu.

Thứ bảy, xác lập chế độ quản lý tín dụng, tăng cường đạo đức ngành. Xây dựng cơ chế khuyến khích chung và trừng phạt chung về trung thực trong lĩnh vực bất động sản, kết hợp hồ sơ tín dụng của các chủ thể ngành, liên kết tình trạng tín dụng của chủ thể với bán hàng, tài chính, tín dụng, tín dụng cá nhân, công bố kịp thời ra xã hội.

Từ năm mặt thúc đẩy toàn bộ chuỗi xây dựng “nhà tốt”

NBD: Xây dựng “nhà tốt” đã được ghi vào báo cáo công tác chính phủ liên tiếp hai năm. Theo ông, trong năm qua, Bộ Xây dựng đã thực hiện những công việc chính nào liên quan đến xây dựng “nhà tốt”?

Giang Vạn Vinh: Để đáp ứng kỳ vọng mới của người dân về “nhà tốt”, Bộ Xây dựng kiên trì phối hợp nhiều bên chính quyền, doanh nghiệp, xã hội, chủ yếu từ tiêu chuẩn, thiết kế, vật liệu, xây dựng, vận hành, quản lý, thúc đẩy toàn chuỗi xây dựng “nhà tốt”.

Hình ảnh nguồn: phóng viên Báo Tin tức Chen Li chụp

Cụ thể, trước tiên là tập trung vào tiêu chuẩn tốt. Tháng 3 năm ngoái, Bộ ban hành tiêu chuẩn quốc gia bắt buộc “Quy chuẩn dự án nhà ở”, nâng cao chất lượng nhà ở từ chiều cao tầng, cách âm tường và sàn, độ rộng cửa ra vào và phòng vệ sinh, hệ thống sưởi ấm, điều hòa ở các vùng khí hậu khác nhau, qua 14 tiêu chí. Tháng 12 cùng năm, ban hành “Ý kiến về nâng cao chất lượng nhà ở của Bộ Xây dựng”, xác định mục tiêu và nhiệm vụ trọng tâm phát triển “nhà tốt”, tăng cường phối hợp công việc, đẩy mạnh thúc đẩy.

Thứ hai là tập trung vào thiết kế tốt. Năm ngoái tiếp tục tổ chức cuộc thi thiết kế “Nhà tốt” toàn quốc, chọn ra hơn 80 tác phẩm đạt giải từ gần 2000 đề án dự thi, bao gồm thiết kế nhà mới và cải tạo nhà cũ, hướng dẫn các nhà thiết kế và sinh viên đại học thiết kế tỉ mỉ, sáng tạo các loại nhà phù hợp nhiều nhu cầu sống, tận dụng tối đa diện tích, giá trị của mỗi mét vuông.

Thứ ba là tập trung vào vật liệu tốt. Thúc đẩy nghiên cứu và ứng dụng vật liệu xây dựng mới, qua các hình thức như “đặt hàng theo danh sách”, thúc đẩy hơn 50 loại vật liệu mới phát triển và ứng dụng, nâng cao khả năng cách nhiệt, chống thấm, thân thiện môi trường của vật liệu xây dựng. Đồng thời, phát triển các điểm tăng trưởng xanh trong xây dựng, khám phá ứng dụng công nghệ internet, cảm biến và các thiết bị, sản phẩm mới.

Thứ tư là tập trung vào xây dựng tốt. Phát huy vai trò chủ thể của doanh nghiệp, khuyến khích các doanh nghiệp trọng điểm nghiên cứu xây dựng hệ thống “6633” (6 không, 6 phòng tránh, 3 tiết kiệm, 3 cần thiết), “365” (3 dùng, 6 ưu việt, 5 hỗ trợ). Đẩy mạnh xây dựng thông minh, xây dựng xanh, và thi công lắp ghép, nâng cao trình độ xây dựng, đảm bảo chất lượng dự án.

Ngoài ra, còn chú trọng vào vận hành tốt. Một mặt, thúc đẩy xây dựng hệ thống kiểm tra an toàn nhà ở, quỹ quản lý an toàn nhà, và bảo hiểm an toàn chất lượng nhà; mặt khác, thực hiện các hoạt động nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý bất động sản, khám phá mô hình “quản lý nhà + dịch vụ sinh hoạt”, thúc đẩy “dịch vụ quản lý nhà đến từng gia đình”, giải quyết các vấn đề nhỏ thiết thực của người dân, tạo ra mái ấm hạnh phúc ấm áp hơn.

Thúc đẩy công nghệ trí tuệ nhân tạo, Internet vạn vật vào gia đình, tòa nhà

NBD: Báo cáo đề xuất thúc đẩy xây dựng “nhà tốt” an toàn, thoải mái, xanh, thông minh theo thứ tự. Ông nghĩ rằng, Bộ Xây dựng nên tập trung vào những lĩnh vực nào để thúc đẩy?

Giang Vạn Vinh: Hiện nay, xây dựng “nhà tốt” đã bắt đầu hình thành, dần trở thành nhận thức chung của xã hội. Tiếp theo, tôi cho rằng, Bộ Xây dựng cần tiếp tục tăng cường, thúc đẩy có trật tự xây dựng “nhà tốt”, tạo ra không gian sống chất lượng cao cho người dân.

Cụ thể, trước tiên là thực hiện dự án nâng cao chất lượng nhà ở. Thúc đẩy các địa phương thực hiện tốt “Ý kiến về nâng cao chất lượng nhà ở” của Bộ Xây dựng, tiếp tục tập trung vào tiêu chuẩn tốt, thiết kế tốt, vật liệu tốt, xây dựng tốt, vận hành tốt, xây dựng hệ thống hỗ trợ và cơ chế công việc. Ban hành và công bố “Hướng dẫn xây dựng nhà tốt”, phổ biến thành quả cuộc thi thiết kế “Nhà tốt”, hướng dẫn thực tiễn xây dựng “nhà tốt”, đồng thời sử dụng phương pháp khoa học để cải tạo dần các nhà cũ thành “nhà tốt”, cung cấp nguồn cung cấp chất lượng cao đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân.

Thứ hai là tăng cường nghiên cứu công nghệ “nhà tốt”. Kết hợp các nhu cầu đa dạng về cư trú, triển khai thực hiện các dự án công nghệ, đột phá các công nghệ then chốt nâng cao chất lượng nhà ở, xây dựng các dự án “nhà tốt” hướng tới tương lai. Xây dựng kho thành quả công nghệ trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, thu thập và công bố danh sách công nghệ hữu ích, thực tiễn trong xây dựng “nhà tốt”, thúc đẩy các thành quả sáng tạo hữu ích đi vào thực tiễn dự án, góp phần nâng cao đời sống dân cư.

Ngoài ra, còn cần thúc đẩy nâng cấp chuỗi ngành công nghiệp nhà ở. Thông qua xây dựng “nhà tốt”, mở ra con đường chuyển đổi ngành công nghiệp. Chọn các khu vực có nền tảng công việc nhất định để xây dựng các cụm ngành gồm vật liệu xây dựng, trang trí nội thất, thiết bị gia dụng, điện tử gia dụng, thúc đẩy các doanh nghiệp phát triển bất động sản, xây dựng chuyển đổi thành nhà xây dựng “nhà tốt”, đổi mới hệ thống sản phẩm và dịch vụ. Tận dụng tối đa các ứng dụng công nghệ trong lĩnh vực nhà ở, thúc đẩy trí tuệ nhân tạo, Internet vạn vật và các công nghệ mới khác vào gia đình, tòa nhà, để thương mại hóa các ứng dụng này, biến nhà ở thành nơi tích hợp công nghệ quan trọng.