Doanh số bán hàng tăng lên vị trí thứ tư trong ngành, logic cơ bản của Zhaoshang Shekou đang thay đổi

Nguồn bài viết: Times Finance Tác giả: Lin Xinhe

Khi ngành không còn thưởng cho quy mô, biến động lợi nhuận lại trở thành một quá trình “tẩy nước”. Cực kỳ phân biệt thực sự bắt đầu từ khả năng của doanh nghiệp trong việc liên tục tạo ra giá trị.

Trong chu kỳ điều chỉnh sâu của thị trường bất động sản,招商蛇口 (001979.SZ) đã trình bày một kết quả rõ ràng. Năm 2025, công ty đạt doanh thu 154,728 tỷ nhân dân tệ, lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty mẹ là 1,024 tỷ nhân dân tệ. Trong bối cảnh ngành chịu áp lực,招商蛇口 vẫn duy trì trạng thái có lợi nhuận, đồng thời nhấn mạnh sự an toàn của dòng tiền và sự ổn định của nền tảng kinh doanh. Những thay đổi sâu hơn nằm ở việc chuyển đổi logic phát triển.

招商蛇口 cho rằng, cấu trúc cạnh tranh của ngành bất động sản từ trước đây “quy mô là vua” theo kiểu tăng trưởng thô sơ, đã chuyển sang phát triển chất lượng cao dựa trên sản phẩm, dịch vụ và năng lực vận hành. Chìa khóa cạnh tranh của doanh nghiệp cũng từ dựa vào tài nguyên và nợ vay, chuyển sang quản lý tinh gọn, khả năng thực hiện sản phẩm và khả năng thích ứng của tổ chức.

Dựa trên nhận định này,招商蛇口 đã rõ ràng đề ra trong “Fifteen Five” (kế hoạch 5 năm thứ 15) mục tiêu “làm tốt phát triển, làm mạnh vận hành, mở rộng dịch vụ, kiểm soát rủi ro tốt”, chuyển đổi từ nhà phát triển truyền thống sang mô hình “nhà phát triển + nhà vận hành + nhà cung cấp dịch vụ”, nhằm xây dựng một hệ thống tạo giá trị bền vững hơn.

Ở một mức độ nào đó, báo cáo tài chính này không chỉ là một lần công bố kết quả kinh doanh, mà còn như một sự tự hiệu chỉnh của một doanh nghiệp bất động sản hàng đầu tại điểm ngoặt của ngành: Sau khi quy mô giảm sút, ai có thể vượt qua chu kỳ bằng khả năng tài chính ổn định hơn, khả năng bàn giao chắc chắn hơn và năng lực sản phẩm có thể xác thực hơn, người đó mới có khả năng chiếm lợi thế trong vòng cạnh tranh tiếp theo.

Hội nghị giải trình kết quả kinh doanh năm 2025 của招商蛇口 đã được tổ chức tại Thâm Quyến

Xếp hạng doanh số thứ tư, tập trung thực hiện chiến lược các thành phố trọng điểm

Trong bối cảnh chính sách liên tục tăng cường, thị trường bất động sản Trung Quốc năm 2025 vẫn duy trì giai đoạn điều chỉnh và tạo đáy.

Tổng diện tích giao dịch nhà ở của 30 thành phố trọng điểm trên toàn quốc khoảng 326 triệu mét vuông, giảm 7% so với cùng kỳ, trong đó diện tích giao dịch nhà mới giảm 18%, còn giao dịch nhà thứ cấp gần như không đổi, tỷ lệ này tiếp tục tăng lên khoảng 65%. Thay đổi về cấu trúc thị trường này đồng nghĩa với việc thời kỳ phát triển theo quy mô đang suy giảm, đồng thời mở ra cơ hội về tồn kho và cơ cấu, đang định hình lại logic ngành.

Trong bối cảnh đó,招商蛇口 vẫn duy trì hiệu suất bán hàng khá ổn định.

Năm 2025, công ty đạt tổng diện tích ký hợp đồng bán hàng 7,1612 triệu mét vuông, tổng giá trị ký hợp đồng đạt 1,960.09 tỷ nhân dân tệ, xếp hạng ngành tăng lên vị trí thứ tư.

Điều đáng chú ý hơn nữa là chiến lược phân bổ các thành phố của họ — trong 10 thành phố lớn như Thượng Hải, Thâm Quyến, Thành Đô, Tây An, Trường Sa, Nam Kinh, Trịnh Châu, Tô Châu, Phật Sơn, Nam Thông, đều nằm trong top 3 về doanh số bán hàng toàn diện; trong tổng số 30 thành phố trọng điểm, có 15 thành phố lọt vào top 5 địa phương.

Thành tích này phản ánh rõ ràng chiến lược “tập trung vào các thành phố trọng điểm” của招商蛇口 trong những năm gần đây đã từng bước thực hiện. Trong đó, Thượng Hải nổi bật nhất, tổng doanh số bán hàng toàn diện vượt quá 50 tỷ nhân dân tệ, trở lại vị trí số một tại địa phương; Bắc Kinh đạt 19.3 tỷ nhân dân tệ, lần đầu tiên lọt vào top 5 thị trường; Hàng Châu với 16.9 tỷ nhân dân tệ vào top 4, cũng là thành tích tốt nhất trong lịch sử của công ty tại thành phố này, giành được thị phần không dễ dàng trong cuộc cạnh tranh với các doanh nghiệp địa phương như Binh Giang, Lục Thành. Đồng thời, doanh số tại Thâm Quyến vượt 15 tỷ nhân dân tệ, giữ vững vị trí thứ ba; Thành Đô cũng vượt mốc 10 tỷ, đứng thứ năm.

Đi cùng với hiệu suất quy mô là việc năng lực sản phẩm liên tục được nâng cao.

Trong kỳ báo cáo, hơn 20 dự án mới của招商蛇口 trên toàn quốc có tỷ lệ mở bán lần đầu vượt dự kiến nghiên cứu khả thi. 15 dự án như Cố Cảnh 19 Thượng Hải,招商玺 tại Thành Đô,锦城序 tại Thành Đô,招商序 tại Trường Sa, và Viết Thường Thư Viện tại Tây An đã lọt vào danh sách top 10 dự án tiêu biểu hàng năm hoặc nửa năm của toàn quốc, giúp công ty đứng thứ 4 trong “Top 100 doanh nghiệp bất động sản có năng lực sản phẩm tốt nhất Trung Quốc”; các dự án như 招商玺 tại Bắc Kinh, 华玺 tại Phật Sơn giai đoạn 2 cũng nằm trong top 20 dự án “nhà tốt”.

Về hệ thống sản phẩm,招商蛇口 liên tục thúc đẩy nâng cấp các dòng sản phẩm như “玺, 序, 揽阅, 天青”, đồng thời dựa trên định hướng chính sách, xây dựng tiêu chuẩn “nhà tốt” một cách hệ thống. Hệ thống này bao gồm 7 lĩnh vực chính: “an cư yên tâm, thoải mái và lành mạnh, xanh và thấp carbon, thông minh và tiện lợi, tinh xảo và thủ công, thẩm mỹ đổi mới, dịch vụ tận tâm”, được phân thành 28 mô-đun cảnh quan và 485 chi tiết kỹ thuật, đã được triển khai quy mô tại hơn 20 dự án tiêu chuẩn trên toàn quốc.

Trong quá trình ngành chuyển từ mở rộng quy mô sang phát triển chất lượng cao, con đường của招商蛇口 ngày càng rõ ràng: lấy các thành phố trọng điểm làm mốc, lấy năng lực sản phẩm làm chìa khóa, thông qua khả năng tiêu chuẩn hóa và hệ thống hóa, biến “nhà tốt” từ khái niệm thành năng lực sản phẩm có thể sao chép và thực thi.

Khả năng này đang trở thành trụ đỡ quan trọng giúp họ vượt qua chu kỳ.

Tăng cường kỷ luật đầu tư, chuyển đổi sang mô hình phát triển + vận hành + dịch vụ

Sau bốn năm liên tiếp điều chỉnh sâu, cung cầu của thị trường bất động sản Trung Quốc đang có dấu hiệu cải thiện biên.

Diện tích khởi công mới đã giảm liên tục trong 4 năm, tỷ lệ cung cầu nhà mới của 100 thành phố duy trì dưới 1, tồn kho dần được giải phóng; đồng thời, tỷ suất lợi nhuận cho thuê tại các thành phố trọng điểm có xu hướng tăng chậm lại, lý luận định giá tài sản đang chuyển từ “động lực tăng trưởng” sang “lợi nhuận”.

Trong quá trình này, nhu cầu không biến mất mà thể hiện rõ sự phân hóa về cấu trúc — các thành phố cấp cao vẫn duy trì sức chống chịu mạnh mẽ, nhu cầu nhà ở chất lượng cao tại các trung tâm của các thành phố cấp một và một số thành phố cấp hai mạnh vẫn tồn tại.

Dựa trên nhận định này,招商蛇口 tiếp tục duy trì chiến lược “tập trung vào các trung tâm, dựa vào doanh số để đầu tư, lựa chọn kỹ lưỡng” ở phía đầu tư, đồng thời tăng cường kỷ luật đầu tư.

Năm 2025, công ty đã thu về tổng cộng 43 lô đất, diện tích sàn xây dựng khoảng 4,4 triệu mét vuông, tổng giá trị đất đai khoảng 938 tỷ nhân dân tệ, giá trị đất quyền lợi khoảng 543 tỷ nhân dân tệ, tăng 62% so với cùng kỳ; giá trị hàng hóa mới tăng thêm 1.257 tỷ nhân dân tệ, tăng 85%. Về cấu trúc thành phố, tỷ lệ đầu tư vào “30 thành phố trung tâm” đạt 100%, gần 90% vào “10 thành phố trọng điểm”, trong đó các thành phố cấp một chiếm tới 63%, nguồn lực đầu tư tập trung cao độ vào các khu vực trung tâm.

Về cơ chế quyết định đầu tư,招商蛇口 đã giới thiệu hệ thống đánh giá “Sáu tốt” (六好): từ các tiêu chí thành phố, đội ngũ, phân khu, vòng quay, sản phẩm và vận hành để toàn diện lựa chọn và kiểm soát dự án, tối ưu hóa phân bổ nguồn lực trong điều kiện kiểm soát chi phí. Đồng thời, công ty kiên trì “dựa vào doanh số để đầu tư, dựa vào doanh số để sản xuất”, lấy tiêu thụ và thu hồi dòng tiền làm hướng đi, tránh mở rộng không hiệu quả, đảm bảo phù hợp giữa đầu tư và thị trường.

Tính đến cuối năm 2025,招商蛇口 còn tồn kho đất chưa bán khoảng 22 triệu mét vuông, trong đó, các nguồn lực tại “6+10 thành phố trung tâm” chiếm 47%, “30 thành phố trung tâm” chiếm 76%, khu vực Vịnh lớn Quảng Đông-Hồng Kông-Ma Cao đạt 25%; về loại hình, nhà ở chiếm 64%, vẫn là trụ cột chính. Cơ cấu tồn kho đất thể hiện rõ việc công ty đã tập trung hơn nữa vào các thành phố trung tâm và các sản phẩm chủ đạo.

Điều đáng chú ý là thị trường đất đai cũng đang thay đổi.

Đầu năm nay, chính quyền các địa phương bắt đầu đưa ra nhiều hơn các lô đất trung tâm, chủ động giảm giá sàn ban đầu, giảm hệ số sử dụng đất, thu hẹp quy mô dự án. Năm 2025, tỷ lệ các dự án có hệ số sử dụng đất dưới 2,0 đã đạt 43%, mức thấp nhất trong lịch sử. Những thay đổi này một mặt giúp doanh nghiệp nâng cao chất lượng sản phẩm và hiệu quả vòng quay, mặt khác làm cuộc cạnh tranh các lô đất tốt trở nên gay gắt hơn, một số dự án có mức giá vượt trội rõ rệt.

Trong bối cảnh đó,招商蛇口 vẫn duy trì thái độ thận trọng đối với đầu tư năm 2026, tiếp tục theo đuổi chủ đề “các thành phố trung tâm, đầu tư chính xác”, chú trọng hơn đến tốc độ vòng quay dự án và khả năng thực hiện lợi nhuận, nhấn mạnh tăng trưởng nội sinh và mở rộng chất lượng cao.

Từ phía cung,招商蛇口 đã chuẩn bị tốt cho giai đoạn tiếp theo.

Phía cầu, chiến lược vẫn duy trì thận trọng. Công ty dự kiến tổng doanh số bán hàng năm 2026 sẽ gần như giữ nguyên so với năm 2025, không theo đuổi mở rộng quy mô một cách mù quáng, mà tập trung vào chất lượng bán hàng và thu hồi dòng tiền, nhằm đạt được sự phối hợp chính xác giữa tốc độ cung cấp hàng tại các thành phố khác nhau và thời điểm thị trường phù hợp.

Nhìn chung, thị trường hiện tại vẫn trong giai đoạn “chính sách đã chạm đáy, đáy thị trường còn cần xác nhận”.招商蛇口 duy trì quan điểm “tăng cường niềm tin” trong ngắn hạn, còn trung và dài hạn thì giữ thái độ “thận trọng lạc quan”, cho rằng ngành vẫn sẽ trải qua một quá trình tạo đáy và phục hồi.

Trong bối cảnh đó,招商蛇口 đã thúc đẩy nhanh quá trình chuyển đổi từ nhà phát triển truyền thống sang mô hình “nhà phát triển + vận hành + dịch vụ”, sự tăng trưởng của các hoạt động sở hữu chính là minh chứng trực tiếp cho chiến lược này.

Năm 2025, doanh thu từ các bất động sản do招商蛇口 quản lý đạt 7,63 tỷ nhân dân tệ, tăng 2,2% so với cùng kỳ; trong năm, đã đưa vào thị trường 29 dự án mới, tổng diện tích sàn xây dựng 1,77 triệu mét vuông, bao gồm căn hộ cho thuê dài hạn, trung tâm thương mại tập trung và khu công nghiệp đa dạng. Đồng thời, công ty đã bổ sung khoảng 828.000 mét vuông diện tích quản lý nhẹ, tập trung tại các thành phố trung tâm như Thượng Hải, Hàng Châu, Thành Đô, Thâm Quyến, tạo ra hiệu ứng phối hợp đa dạng của các loại hình kinh doanh.

Tổng thể, năng lực cạnh tranh cốt lõi của招商蛇口 ngày càng rõ ràng. Dựa trên nền tảng lâu dài của hệ thống招商局, cộng hưởng với chiến lược rõ ràng và ổn định, khả năng quản lý tài chính vững chắc, cùng với khả năng bao phủ toàn bộ chuỗi từ phát triển, vận hành đến dịch vụ, những yếu tố này không hình thành trong thời gian ngắn và khó có thể dễ dàng sao chép.

Trong ngành vẫn còn trong thời kỳ khó khăn, cấu trúc năng lực này đang trở thành nền tảng vững chắc giúp招商蛇口 tiến bước ổn định.