Только что меня спросили о налогах на недвижимость в Калифорнии, и я понял, что многие люди действительно не понимают, как они здесь работают, особенно разные уровни. Так что давайте разберемся, потому что это стало довольно сложно, особенно если вы покупаете или продаете в более дорогих сегментах.

Первое, что нужно знать — налог на недвижимость в Калифорнии на дом за миллион долларов отличается от того, что большинство думает. У вас есть ежегодный налог на недвижимость, который составляет около 1% от оценочной стоимости (это ставка Prop 13, которую платит большинство из нас). Но если вы работаете с дорогими объектами, есть еще один налог, который вступает в силу при продаже, и это то, что люди называют налогом на особняки.

Я говорю конкретно о мере ULA в Лос-Анджелесе, которая, честно говоря, застала многих врасплох, когда она вступила в силу в апреле 2023 года. Это не общенациональный закон — сейчас он действует только в Лос-Анджелесе, хотя другие города, такие как Сан-Франциско, Окленд и Сан-Хосе, имеют похожие налоги. Ситуация с налогами на недвижимость в Калифорнии зависит от города, и именно в этом кроется путаница.

Вот что происходит с налогом на особняки: если вы продаете недвижимость за 5,15 миллиона долларов или больше в Лос-Анджелесе, вы платите дополнительный налог на передачу помимо всего остального. Ставки составляют 4%, если цена от 5,15 миллиона до 10,3 миллиона долларов, затем она увеличивается до 5,5% выше этой суммы. Так что при продаже $6M вы платите дополнительно около 240 000 долларов только за этот налог. Это жестко.

Интересно то, что этот налог реально изменил динамику рынка. Я заметил, что люди либо откладывают продажи, пытаются структурировать сделки по-другому, либо ищут внебиржевые сделки, чтобы избежать его. Некоторые продавцы даже выставляют цены чуть ниже порога, что создает странную рыночную динамику.

Теперь, если у вас есть недвижимость в Беверли-Хиллз, Малибу или Калабасас — эти районы освобождены от лос-анджелесского налога на особняки, что тоже отдельная история. И есть действительно законные исключения: государственные агентства, продающие недвижимость, некоммерческие организации, занимающиеся доступным жильем, и так далее.

Деньги от этого налога пошли на программы доступного жилья и борьбы с бездомностью — за первые 10 месяцев было собрано 192 миллиона долларов, так что это действительно важный источник дохода. Хорошо ли это или плохо — зависит от точки зрения, но так обстоят дела.

Если вы работаете с дорогой недвижимостью в Калифорнии, вам действительно нужно понять, как эти налоги накладываются сверху на ваш обычный налог на недвижимость за миллион долларов и все остальное. Разумно проконсультироваться с кем-то, кто специализируется в этом, перед покупкой или продажей, потому что есть креативные варианты структурирования, которые могут подойти в зависимости от ситуации. Например, разделение сделок или использование трастов — не всегда возможно, но иногда да.

Итог: система налогообложения недвижимости в Калифорнии сложная, и если вы находитесь в сегменте люкс, налог на особняки — важный фактор при принятии решений. Он никуда не исчезнет в ближайшее время — другие города продолжают рассматривать похожие налоги, так что, скорее всего, это будущее рынка элитной недвижимости в Калифорнии.