Gayrimenkul RWA Proje Analizi: Parçalı Mülkiyetten Endeks Ticareti'ne
Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) tokenizasyonu kripto para piyasasında yeni bir kavram değil, 2018'de bile ortaya çıkmıştı. Ancak, yetersiz düzenlemeler ve kayda değer getirilerin eksikliği nedeniyle, ilk denemeler ölçeklenme başarısı gösteremedi.
2022'de, ABD faiz oranlarının artmasıyla birlikte, devlet tahvili getirileri kripto stabilcoin kredi faiz oranlarını geçti ve devlet tahvillerinin RWA varlıkları olarak kullanılması daha cazip hale geldi. Olgun DeFi projeleri ve geleneksel finans kurumları RWA'yı keşfetmeye başladı.
Son iki yılda, gayrimenkul RWA projeleri ortaya çıktı ve bu projelerin amacı, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmek, çeşitli ürünler sunmak ve yatırım engellerini azaltmaktır. Bu makalede, bu projelerin tasarım avantajları ve dezavantajları ile potansiyel pazarları analiz edilecektir; odak noktası Kuzey Amerika gayrimenkul piyasası olacaktır.
Gayrimenkul Tokenizasyon Yöntemleri
Gayrimenkul yatırım piyasası büyük bir ölçeğe sahiptir. Mart 2023 verilerine göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarı 1.3 trilyon dolar değerindedir, dünya genelinde ise bu değer 2.66 trilyon dolardır.
Gayrimenkul tokenleştirmenin ana hedefleri arasında: daha çeşitli ve esnek yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek, varlıkların likiditesini ve değerini artırmak bulunmaktadır. Başlıca formlar şunlardır:
Parçalı gayrimenkul mülkiyet finansmanı
Belirli Bölge Gayrimenkul Endeksi Ürünleri
Gayrimenkul Token Teminatlı Kredilendirme
Ayrıca, tokenizasyon gayrimenkulün şeffaflığını ve yönetişim demokrasisini artırabilir.
Gayrimenkul Yatırım Trustları ( REIT ), gayrimenkul RWA ile benzerlikler taşır; her ikisi de yatırım eşiğini düşürüp likiditeyi artırır. Ancak, REIT genellikle yönetim hakkı veya mülkiyet sağlamaz, merkezi bir işletim sürdürür. Yine de, REIT'in katı düzenlemeleri ve işletim çerçevesi, RWA projelerine referans sağlayabilir.
Gayrimenkul RWA projeleri genellikle aşağıdaki avantaj ve dezavantajlara sahiptir:
Avantajlar:
Yatırım eşiğini düşürmek
Varlık likiditesini artırmak
Yatırım seçeneklerini artırmak
Şeffaflığı artırmak
Eksiler:
Düzenleme belirsiz
Hukuk riski
Yönetim maliyetleri yüksek
Çıkar çatışması
Belirli projeler, yönetim ve ürün yöntemlerine bağlı olarak farklılık gösterir, gerçek operasyonel durumlar çeşitlilik arz eder.
Örnek Analiz
RealT
RealT, 2019'da piyasaya sürülmüştür ve Amerika'daki konut mülklerinin tokenizasyonuna odaklanan en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir.
RealT, mülk satın alır ve yasal olarak tokenleştirir, üçüncü tarafları yönetim için görevlendirir. Kira, giderler düşüldükten sonra token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenleştirme işlemini gerçekleştirir, ancak mülkü elinde bulunduran şirketten yasal olarak ayrıdır. Eğer bu şirket yükümlülüklerini yerine getirmezse, token sahipleri yeni bir yönetim şirketi atayabilir.
Montgomery'deki bir gayrimenkul örneğiyle, toplam değer 323,020 dolar, her bir token 52.10 dolar, toplam 6,200 adet. Aylık kira 2,600 dolar, 622 dolar masraf düşüldükten sonra net kar 1,978 dolar. Her bir token için yıllık getiri 3.83 dolar, yıllık %7.35.
RealT, müşterilerle ortak yatırım yapmadan %100 token sunar. Yönetim tarafı kira gelirinden %8 alır, RealT ise %2 tokenleştirme ücreti alır. Bu model, RealT’nin nitelikli gayrimenkulleri bulup tokenleştirmeye odaklanmasını sağlar.
Ancak, dağılmış mülkiyet zorlukları da beraberinde getiriyor. Yatırımcıların hisse oranı çok düşük olduğunda, yönetim maliyetleri sürdürülebilir olmayabilir. RealT ile küçük hissedarlar arasında çıkar çatışmaları olabilir.
Veriler, yaklaşık %90 RealT yatırımcısının 500 doların altında yatırım yaptığını, %9'unun 500-2000 dolar arasında ve %1'inin 2000 doların üzerinde yatırım yaptığını göstermektedir. Bu, RealT'nin bir dereceye kadar perakende yatırımcılar için gayrimenkul yatırım pazarı oluşturduğunu ve likiditeyi artırdığını göstermektedir.
RealT, Gnosis ağı üzerinde yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıttı. Platform ücreti yaklaşık %2.5-%3, iki yıllık gelir yaklaşık 150K-180K dolar. Yatırıma zorunlu katılım olmadığı için, RealT'nin kiradan elde ettiği spesifik kar bilinmemektedir.
Şirket yapısı olarak, RealT, Delaware'de ana operasyonel varlığı ve gayrimenkul şirketi ana şirketini kaydetmiştir ve her bir yatırım mülkü için alt şirketler kurmuştur. Bu yapı, her mülkün finansal hukuki risklerini izole etmeyi amaçlamaktadır.
Parcl
Parcl, kullanıcıların küresel emlak piyasası fiyat değişimlerini ticaretine olanak tanıyan bir DeFi platformudur. Parcl, emlakla ilgili sentetik varlıklar sunmak için AMM yapısını kullanır.
Parcl, satış geçmişine dayalı bölgesel gayrimenkul endeksi başlattı. Yatırımcılar, konut fiyatlarının yönüne dair yükseliş veya düşüş spekülasyonu yapabilir.
Bu yöntem, gerçek mülk ticareti ile ilgili yasal sorunları önlüyor. RWA standartlarına tam olarak uymasa da, Parcl birçok tanınmış kuruluştan yatırım aldı ve gayrimenkul RWA ürün çeşitlendirmesi tartışılırken dikkat çekmeye değer.
Parcl test ağı, 2022 Mayıs'ta Solana'da başlatıldı, şu anda TVL 16 milyon dolar. Ancak ilgi düşük, günlük işlem hacmi 10 bin dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.
Ürün tasarımı olgun ve aktif bir şekilde tanıtılmasına rağmen, Parcl hala düşük bir pazar payı tutuyor, bu da belki de kripto pazarının gayrimenkul endeksi ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını gösteriyor.
Reinno
Ripple ve MakerDAO gibi büyük kripto şirketleri de gayrimenkul RWA ürünlerini araştırıyor. Ripple, gayrimenkulün tokenleştirilmiş ipoteklerini desteklediğini duyurdu, MakerDAO ise Robinland ile işbirliği yaparak gayrimenkul ipotekli kredi desteği sağlıyor.
Reinno, faaliyetini durdurmuş bir projedir, ancak iki ürünü dikkat çekicidir:
Tokenleştirilmiş mülkler için kredi hizmeti. Mülk sahipleri, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilir, onay aldıktan sonra bir SPV şirketi ve token akıllı sözleşmesi oluşturabilir, tokenleri teminat olarak kullanarak kredi alabilirler.
Konut kredisi finansmanı. Kullanıcı banka konut kredisi ile ev aldıktan sonra, mülkiyet hakkını tokenlaştırarak finansman sağlayabilir, bu finansmanı banka kredisini geri ödemek için kullanabilir ve ardından sabit bir faiz oranıyla protokole geri ödeme yapar.
Reinno, merkezi offline modeli benimsemekte olup, belirgin riskler taşımaktadır:
Bir tokenleştirme hizmet sağlayıcısı olarak, borçlu olanları dava etmek zordur.
Borç alındıktan sonra ev sahibinin mülkü satmasını veya banka kredisi ödemelerini durdurmasını etkili bir şekilde engelleyemez.
Bu riskler, projelerin faaliyetlerini durdurmasının nedenlerinden biri olabilir, gelecekte gayrimenkul RWA'nın daha olgun bir yasal çerçeveye ihtiyacı var.
Özet
Gayrimenkul RWA hâlâ erken aşamalardadır, piyasa ölçeği ve kullanıcı tabanı küçüktür. Bu alan katı uyum ve olgun bir yasal çerçeve gerektirir. Bazı projeler riski azaltmak için risk izolasyonu yapıları veya gayrimenkul ile ilgili finansal ürünler kullanmaktadır. Ancak potansiyeli tam olarak gerçekleştirmek için yasaların ilerlemesi ve operasyonel uyum kaçınılmazdır.
Şu anda net ve tutarlı bir düzenleyici çerçeve eksikliği var, farklı düzenleyici kurumlar token sınıflandırmasında farklılık gösteriyor, bu da kuralların belirsiz olmasına neden oluyor. Bu durum potansiyel yatırımcıları tehdit ediyor ve gayrimenkul tokenizasyonunun uzun vadeli uygulanabilirliğini tehlikeye atıyor.
Buna rağmen, birçok tanınmış şirket gayrimenkul RWA üzerinde çalışmalar yapmaya devam ediyor, bazı projeler ise ilk aşamada uygulanabilirliğini kanıtladı. Hukuki çerçevenin geliştirilmesiyle birlikte, gayrimenkul RWA'nın hızlı bir gelişim göstermesi bekleniyor.
This page may contain third-party content, which is provided for information purposes only (not representations/warranties) and should not be considered as an endorsement of its views by Gate, nor as financial or professional advice. See Disclaimer for details.
12 Likes
Reward
12
4
Repost
Share
Comment
0/400
FarmToRiches
· 22h ago
Yine RWA ile konut spekülasyonlarından bahsediyoruz.
View OriginalReply0
blockBoy
· 23h ago
Ateşle oynamayın, Emiciler Tarafından Oyuna Getirilmek sadece.
View OriginalReply0
ShibaOnTheRun
· 23h ago
Gerçek evleri alamıyoruz, bir de böbrek satıp parça almak zorundayız.
Gayrimenkul RWA proje analizi: Parçalı mülkiyetten endeks ticaretine
Gayrimenkul RWA Proje Analizi: Parçalı Mülkiyetten Endeks Ticareti'ne
Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) tokenizasyonu kripto para piyasasında yeni bir kavram değil, 2018'de bile ortaya çıkmıştı. Ancak, yetersiz düzenlemeler ve kayda değer getirilerin eksikliği nedeniyle, ilk denemeler ölçeklenme başarısı gösteremedi.
2022'de, ABD faiz oranlarının artmasıyla birlikte, devlet tahvili getirileri kripto stabilcoin kredi faiz oranlarını geçti ve devlet tahvillerinin RWA varlıkları olarak kullanılması daha cazip hale geldi. Olgun DeFi projeleri ve geleneksel finans kurumları RWA'yı keşfetmeye başladı.
Son iki yılda, gayrimenkul RWA projeleri ortaya çıktı ve bu projelerin amacı, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmek, çeşitli ürünler sunmak ve yatırım engellerini azaltmaktır. Bu makalede, bu projelerin tasarım avantajları ve dezavantajları ile potansiyel pazarları analiz edilecektir; odak noktası Kuzey Amerika gayrimenkul piyasası olacaktır.
Gayrimenkul Tokenizasyon Yöntemleri
Gayrimenkul yatırım piyasası büyük bir ölçeğe sahiptir. Mart 2023 verilerine göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarı 1.3 trilyon dolar değerindedir, dünya genelinde ise bu değer 2.66 trilyon dolardır.
Gayrimenkul tokenleştirmenin ana hedefleri arasında: daha çeşitli ve esnek yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek, varlıkların likiditesini ve değerini artırmak bulunmaktadır. Başlıca formlar şunlardır:
Ayrıca, tokenizasyon gayrimenkulün şeffaflığını ve yönetişim demokrasisini artırabilir.
Gayrimenkul Yatırım Trustları ( REIT ), gayrimenkul RWA ile benzerlikler taşır; her ikisi de yatırım eşiğini düşürüp likiditeyi artırır. Ancak, REIT genellikle yönetim hakkı veya mülkiyet sağlamaz, merkezi bir işletim sürdürür. Yine de, REIT'in katı düzenlemeleri ve işletim çerçevesi, RWA projelerine referans sağlayabilir.
Gayrimenkul RWA projeleri genellikle aşağıdaki avantaj ve dezavantajlara sahiptir:
Avantajlar:
Eksiler:
Belirli projeler, yönetim ve ürün yöntemlerine bağlı olarak farklılık gösterir, gerçek operasyonel durumlar çeşitlilik arz eder.
Örnek Analiz
RealT
RealT, 2019'da piyasaya sürülmüştür ve Amerika'daki konut mülklerinin tokenizasyonuna odaklanan en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir.
RealT, mülk satın alır ve yasal olarak tokenleştirir, üçüncü tarafları yönetim için görevlendirir. Kira, giderler düşüldükten sonra token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenleştirme işlemini gerçekleştirir, ancak mülkü elinde bulunduran şirketten yasal olarak ayrıdır. Eğer bu şirket yükümlülüklerini yerine getirmezse, token sahipleri yeni bir yönetim şirketi atayabilir.
Montgomery'deki bir gayrimenkul örneğiyle, toplam değer 323,020 dolar, her bir token 52.10 dolar, toplam 6,200 adet. Aylık kira 2,600 dolar, 622 dolar masraf düşüldükten sonra net kar 1,978 dolar. Her bir token için yıllık getiri 3.83 dolar, yıllık %7.35.
RealT, müşterilerle ortak yatırım yapmadan %100 token sunar. Yönetim tarafı kira gelirinden %8 alır, RealT ise %2 tokenleştirme ücreti alır. Bu model, RealT’nin nitelikli gayrimenkulleri bulup tokenleştirmeye odaklanmasını sağlar.
Ancak, dağılmış mülkiyet zorlukları da beraberinde getiriyor. Yatırımcıların hisse oranı çok düşük olduğunda, yönetim maliyetleri sürdürülebilir olmayabilir. RealT ile küçük hissedarlar arasında çıkar çatışmaları olabilir.
Veriler, yaklaşık %90 RealT yatırımcısının 500 doların altında yatırım yaptığını, %9'unun 500-2000 dolar arasında ve %1'inin 2000 doların üzerinde yatırım yaptığını göstermektedir. Bu, RealT'nin bir dereceye kadar perakende yatırımcılar için gayrimenkul yatırım pazarı oluşturduğunu ve likiditeyi artırdığını göstermektedir.
RealT, Gnosis ağı üzerinde yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıttı. Platform ücreti yaklaşık %2.5-%3, iki yıllık gelir yaklaşık 150K-180K dolar. Yatırıma zorunlu katılım olmadığı için, RealT'nin kiradan elde ettiği spesifik kar bilinmemektedir.
Şirket yapısı olarak, RealT, Delaware'de ana operasyonel varlığı ve gayrimenkul şirketi ana şirketini kaydetmiştir ve her bir yatırım mülkü için alt şirketler kurmuştur. Bu yapı, her mülkün finansal hukuki risklerini izole etmeyi amaçlamaktadır.
Parcl
Parcl, kullanıcıların küresel emlak piyasası fiyat değişimlerini ticaretine olanak tanıyan bir DeFi platformudur. Parcl, emlakla ilgili sentetik varlıklar sunmak için AMM yapısını kullanır.
Parcl, satış geçmişine dayalı bölgesel gayrimenkul endeksi başlattı. Yatırımcılar, konut fiyatlarının yönüne dair yükseliş veya düşüş spekülasyonu yapabilir.
Bu yöntem, gerçek mülk ticareti ile ilgili yasal sorunları önlüyor. RWA standartlarına tam olarak uymasa da, Parcl birçok tanınmış kuruluştan yatırım aldı ve gayrimenkul RWA ürün çeşitlendirmesi tartışılırken dikkat çekmeye değer.
Parcl test ağı, 2022 Mayıs'ta Solana'da başlatıldı, şu anda TVL 16 milyon dolar. Ancak ilgi düşük, günlük işlem hacmi 10 bin dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.
Ürün tasarımı olgun ve aktif bir şekilde tanıtılmasına rağmen, Parcl hala düşük bir pazar payı tutuyor, bu da belki de kripto pazarının gayrimenkul endeksi ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını gösteriyor.
Reinno
Ripple ve MakerDAO gibi büyük kripto şirketleri de gayrimenkul RWA ürünlerini araştırıyor. Ripple, gayrimenkulün tokenleştirilmiş ipoteklerini desteklediğini duyurdu, MakerDAO ise Robinland ile işbirliği yaparak gayrimenkul ipotekli kredi desteği sağlıyor.
Reinno, faaliyetini durdurmuş bir projedir, ancak iki ürünü dikkat çekicidir:
Tokenleştirilmiş mülkler için kredi hizmeti. Mülk sahipleri, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilir, onay aldıktan sonra bir SPV şirketi ve token akıllı sözleşmesi oluşturabilir, tokenleri teminat olarak kullanarak kredi alabilirler.
Konut kredisi finansmanı. Kullanıcı banka konut kredisi ile ev aldıktan sonra, mülkiyet hakkını tokenlaştırarak finansman sağlayabilir, bu finansmanı banka kredisini geri ödemek için kullanabilir ve ardından sabit bir faiz oranıyla protokole geri ödeme yapar.
Reinno, merkezi offline modeli benimsemekte olup, belirgin riskler taşımaktadır:
Bu riskler, projelerin faaliyetlerini durdurmasının nedenlerinden biri olabilir, gelecekte gayrimenkul RWA'nın daha olgun bir yasal çerçeveye ihtiyacı var.
Özet
Gayrimenkul RWA hâlâ erken aşamalardadır, piyasa ölçeği ve kullanıcı tabanı küçüktür. Bu alan katı uyum ve olgun bir yasal çerçeve gerektirir. Bazı projeler riski azaltmak için risk izolasyonu yapıları veya gayrimenkul ile ilgili finansal ürünler kullanmaktadır. Ancak potansiyeli tam olarak gerçekleştirmek için yasaların ilerlemesi ve operasyonel uyum kaçınılmazdır.
Şu anda net ve tutarlı bir düzenleyici çerçeve eksikliği var, farklı düzenleyici kurumlar token sınıflandırmasında farklılık gösteriyor, bu da kuralların belirsiz olmasına neden oluyor. Bu durum potansiyel yatırımcıları tehdit ediyor ve gayrimenkul tokenizasyonunun uzun vadeli uygulanabilirliğini tehlikeye atıyor.
Buna rağmen, birçok tanınmış şirket gayrimenkul RWA üzerinde çalışmalar yapmaya devam ediyor, bazı projeler ise ilk aşamada uygulanabilirliğini kanıtladı. Hukuki çerçevenin geliştirilmesiyle birlikte, gayrimenkul RWA'nın hızlı bir gelişim göstermesi bekleniyor.