Які витрати на закриття можна врахувати як податковий deductible? Ваш повний посібник з відрахувань

Під час купівлі, продажу або рефінансування будинку витрати на закриття угоди є однією з найбільших статей витрат у операції з нерухомістю. Однак багато власників не усвідомлюють, що деякі збори за врегулювання можуть бути податково вирахуваними, що може суттєво вплинути на вашу стратегію податкової декларації. Розуміння, які витрати на закриття підлягають податковим вирахуванням, може означати різницю між стандартним вирахуванням і детальним декларуванням для максимізації податкових знижок.

Що робить витрати на закриття податково вирахуваними

Відповідь на питання, чи є витрати на закриття податково вирахуваними, не є просто «так» або «ні». IRS застосовує нюансований підхід, зазвичай дозволяючи вирахування за витратами, класифікованими як податки або відсотки, хоча іноді вони класифікують певні витрати інакше, ніж очікує більшість людей. Це означає, що ви можете потенційно вирахувати більше, ніж спочатку думали. Щоб отримати переваги від детального декларування витрат на закриття як вирахувань, загальна сума ваших детальних вирахувань має перевищувати поточний ліміт стандартного вирахування. Всі відповідні вирахування, включаючи благодійні внески та витрати, пов’язані з нерухомістю, зазначаються у Формі A вашої федеральної податкової декларації.

П’ять основних податково вирахуваних витрат за врегулюванням

1. Вирахування податку на майно

Місцеві та державні податки на нерухомість (майнові податки) можна вирахувати у той податковий рік, коли їх фактично сплатили. Однак підлягають вирахуванню лише ті податки, які встановлюються рівномірно по всій території для підтримки загального громадського добробуту. Важливий обмежувач: ви не можете вирахувати більше ніж 10 000 доларів на рік у сумі об’єднаних податків на майно, продажів і доходів штату/місцевих органів (5 000 доларів при поданні окремо). Це обмеження може вплинути на те, скільки з ваших витрат на закриття дають реальну податкову знижку.

2. Передоплачений і початковий відсоток за іпотекою

Коли ви закриваєте іпотеку до першого числа місяця, ви будете зобов’язані сплатити відсотки за частковий період між датою закриття і першим офіційним платежем. Наприклад, закриття 10 березня означає, що потрібно сплатити відсотки з 10 по 31 березня перед першим платежем 1 квітня. Ці передоплачені відсотки підлягають вирахуванню так само, як і стандартні відсотки за іпотекою. Щоб відсотки були вираховуваними, іпотека має бути забезпечена вашим основним або другим житлом, а позикові кошти — використані для купівлі, будівництва або суттєвого покращення нерухомості. Важливо: вирахування відсотків обмежується боргом понад перші 750 000 доларів основної суми позики (375 000 доларів для окремих платників). Ваш кредитор звітує про щорічні сплачені відсотки у Формі 1098, але ви можете вирахувати відсотки менше 600 доларів, якщо вони не були звітувані.

3. Пункти знижки як передоплачений відсоток

Пункти, які ви платите для зниження відсоткової ставки, IRS вважає передоплаченим відсотком, тому їх зазвичай можна вирахувати у рік сплати за умови дотримання таких умов:

• Іпотека забезпечена вашим основним житлом
• Кошти спрямовані на купівлю, будівництво або суттєве покращення вашого головного будинку
• Пункти є стандартною практикою у вашому регіоні
• Ви не перевищили звичайні суми пунктів у вашій місцевості
• Ви використовуєте касовий облік (стандарт для більшості фізичних осіб)
• Ваш кредитор не стягнув додаткові пункти для компенсації зменшених зборів
• Готівка, внесена при закритті, дорівнює або перевищує суму пунктів
• Пункти розраховані як відсоток від суми позики
• Ваші витрати на врегулювання явно деталізовані у звіті про угоду

Навіть якщо продавець платить ці пункти за вас, ви можете претендувати на їх вирахування за тих же умов. Після продажу будинку потрібно зменшити базу на суму пунктів, сплачених продавцем. Більшість платників податків отримують максимальну вигоду, вираховуючи всі пункти у рік сплати, а не амортизуючи їх протягом терміну позики, хоча амортизація залишається альтернативною стратегією.

4. Витрати на оформлення і обробку позики

IRS класифікує збори за оформлення іпотеки як пункти, що дозволяє вам вирахувати витрати на андеррайтинг і обробку навіть якщо їх оплатив продавець. Ці збори кредитора за створення іпотеки зазвичай підпадають під ті ж умови, що й пунктові вирахування.

5. Вирахування страхових внесків іпотеки

IRS визнає чотири категорії страхових внесків іпотеки як вираховувані: приватне страхування іпотеки (PMI) для звичайних кредитів, VA-фінансувальні збори для VA-забезпечених іпотек, USDA-гарантійні збори для сільських кредитів і страхові внески FHA для державного страхування іпотеки. Статус вирахування страхових внесків змінюється періодично, тому перед поданням слід перевірити актуальні правила. Чи платите ви їх щомісяця, одразу при закритті або включаєте у баланс іпотеки, одноразові внески можна повністю вирахувати у рік закриття — незалежно від того, сплачені вони готівкою чи фінансуються. Обмеження за доходом: вирахування зменшується, якщо скоригований валовий дохід перевищує 100 000 доларів (50 000 доларів для окремих платників), і повністю зникає при доході понад 109 000 доларів (54 500 доларів при поданні окремо).

Витрати на врегулювання, які не можна вирахувати

Лише відсотки за іпотекою та податки на майно є потенційними вирахуваннями серед витрат на закриття. Наступні витрати не підлягають податковому вирахуванню:

• Витрати на оцінку будинку
• Витрати на інспекцію будинку
• Витрати на огляд шкідників
• Страхові внески на титул
• Витрати на ескроу-рахунок
• Послуги нотаріуса
• Послуги адвоката
• Вступні або трансферні збори HOA
• Збори за визначення та моніторинг затоплення
• Гарантійне обслуговування будинку
• Витрати на кредитний звіт
• Трансферні та гербові збори
• Передоплачена оренда або комунальні послуги

Можливості податкового вирахування при продажу будинку

Продавці нерухомості також стикаються з великими витратами на закриття, але існують стратегії збереження більшої частини доходу від продажу. Якщо ви проживали у своєму будинку щонайменше два з попередніх п’яти років, можете виключити до 250 000 доларів прибутку з оподаткування (або 500 000 доларів при спільній подачі). Це виключення дає кращі податкові переваги, ніж вирахування. Для продажів, що перевищують ці межі, максимізація бази вартості — ціни покупки плюс витрати на покращення і обслуговування — зменшує податки на капітальний приріст. Деякі витрати, що не підлягають вирахуванню, можуть збільшити базу:

• Витрати на пошук титулу та абстракт
• Витрати на підключення комунікацій
• Витрати на юридичну документацію
• Витрати на реєстрацію та подання
• Витрати на обстеження
• Трансферні та реєстраційні податки
• Страхування титулу власника

Крім того, ці витрати продавця додають до бази:

• Комісійні за нерухомість
• Витрати на маркетинг і рекламу
• Витрати на юридичне представництво
• Витрати на погашення кредиту, що оплатив продавець
• Інші витрати, пов’язані з продажем, включаючи підготовку будинку до продажу

Збори за кредитний звіт, оцінку та страхування будинку не можна додати до бази або вирахувати, що обмежує їхню податкову користь при продажі.

Розуміння, які витрати на закриття є податково вирахуваними, допомагає приймати обґрунтовані рішення щодо детального декларування або стандартного вирахування. Через складність податкового оподаткування витрат на врегулювання рекомендується проконсультуватися з податковим фахівцем перед угодою, щоб врахувати всі можливі вирахування і правильно задекларувати покупку або продаж нерухомості.