Вартість житла тоді і зараз: скільки коштувала оренда у 1990 році порівняно з нинішньою кризою доступності

У 1990 році середня місячна оренда незамкненої квартири в США становила лише 600 доларів — значно менше ніж 1837 доларів, зафіксованих у першому кварталі 2023 року. Ця різка різниця між цінами оренди 1990 року та сучасними показниками ілюструє основну фінансову кризу, з якою сьогодні стикаються представники середнього класу з доходами. За три десятиліття ціни оренди не просто зросли — вони кардинально змінили економіку житла для середньостатистичних американських сімей.

Реальність 600 до 1837 доларів: як оренда для середнього класу вибухнула за 30 років

Квартира, яка коштувала 1000 доларів у місяць у 1994 році, у 2024 році вимагатиме 2690,32 долара — зростання на 169% за три десятиліття. За цей період інфляція в цілому становила в середньому 2,50% на рік, тоді як інфляція орендної плати прискорилася до 3,35% щороку, значно випереджаючи загальний економічний ріст.

Цифри відкривають неприємну правду: зростання орендної плати значно випереджає зростання доходів. Лише у період з 2019 по 2023 рік доходи зросли всього на 20,2% у великих мегаполісах, тоді як вартість оренди зросла на 30,4%. У Флориді різниця стала ще більшою: орендні ставки зросли на 50% з 2019 року, тоді як зарплати мешканців — лише на 15,3%.

Регіональні відмінності ускладнюють питання доступності житла. У Північній Дакоті, Вермонті та Міссісіпі найвищі щорічні темпи зростання орендної плати (5,2%, 4,9% і 4,7 відповідно), тоді як у Західній Вірджинії, Оклахомі та Арканзасі — найнижчі, у середньому 845–870 доларів на місяць. Навіть у цих «доступних» регіонах ціни залишаються високими у порівнянні з історичними рівнями доходів.

Визначення середнього класу на сучасному ринку житла

За даними опитування Gallup 2022 року, 73% американців самі себе вважають представниками середнього або робітничого класу. Однак визначення цього класу значно змінилося з 1990-х років. За опитуванням Washington Post, характеристиками середнього класу є: стабільність роботи, стабочні заощадження, володіння житлом, відпустки, медичне страхування та оплачувана відпустка.

Бюро статистики праці США повідомило, що у 2023 році медіанний річний дохід домогосподарства становив приблизно 59 540 доларів — близько 1145 доларів на тиждень. Це означає, що середній клас має доходи від 39 693 до 119 080 доларів на рік. Однак реалії показують, що для комфортного життя середнього класу та можливості купити житло потрібно заробляти близько 120 000 доларів на рік.

Порівняння з 1990-ми роками показує, наскільки змінилися реалії. У 1993 році медіанний дохід домогосподарства становив лише 31 241 долар. Коригування лише за інфляцією не пояснює значного зростання цін на оренду, що означає, що купівельна спроможність середнього класу щодо житла істотно знизилася.

Чому інфляція орендної плати випередила зростання доходів

Різниця між зростанням орендної плати та доходами свідчить про тривожну тенденцію. У 1996 році мінімальна погодинна ставка становила 4,25 долара, а середня тижнева зарплата — 536 доларів (за даними 1995 року). Медіанна місячна оренда тоді становила приблизно 374 долари. Тоді працівник із мінімальною зарплатою міг теоретично покривати базові витрати на оренду.

До 2022 року близько 22,4 мільйонів орендарів витрачали понад 30% доходу на оренду та комунальні послуги — стандартний поріг фінансового навантаження. Звіт Harvard Joint Center for Housing Studies за 2022 рік зафіксував, що деякі орендарі витрачають 60–70% доходу лише на житло, залишаючи мінімальні ресурси для харчування, транспорту, медицини та заощаджень.

Як наслідок, сім’ї середнього класу змушені йти на болісні компроміси: зменшують витрати на розваги, скорочують бюджети на продукти, відтерміновують медичне обслуговування або шукають спільне проживання. Деякі навіть розглядають переїзд у мобільні будинки або суборенду частин своїх помешкань — рішення, які раніше вважалися останнім засобом.

Поп-культурні образи: як би сьогодні виглядали герої телесеріалів

Телебачення дає яскраве уявлення про цю трансформацію. У «Секс і місто» (кінець 1990-х) головна героїня Керрі Бредшоу заробляла 60–70 тисяч доларів на рік як колумністка журналу, платячи приблизно 1000 доларів на місяць за свою студію у Вест-Віллідж, Нью-Йорк — близько 14–17% її доходу. Сьогодні така сама квартира коштує 3000–4000 доларів на місяць. Попри схожий номінальний рівень зарплати з урахуванням інфляції, сучасна Керрі потребувала б сусідів, щоб дозволити собі таке житло.

У «Living Single» (1997) три сусіди з сумарним доходом 131 000 доларів (редактор журналу, роздрібний покупець і адміністратор) ділили трьохкімнатну квартиру у Брукліні за 900–1400 доларів на місяць — лише 13% їхнього спільного доходу. У 2021 році їхні еквівалентні сукупні доходи сягнули б 193 000 доларів, але така сама квартира коштувала б 3900 доларів на місяць — 24% доходу. Той самий стиль життя, ті ж роботи, подвоєне навантаження на житло.

Географічні та демографічні відмінності у вартості оренди

Сучасний ринок оренди демонструє сильну географічну стратифікацію. Середня оренда квартири площею 69,9 кв. м по країні становить 1517 доларів на місяць, зростаючи на 0,6% щороку. Однак це приховує значні регіональні відмінності:

Регіони з найвищим зростанням:

• Північна Дакота: 890 доларів, 5,2% щорічно
• Вермонт: 1732 долари, 4,9% щорічно
• Міссісіпі: 939 доларів, 4,7% щорічно

Найдешевші штати:

• Західна Вірджинія: 845 доларів, 1,3% щорічно
• Оклахома: 850 доларів, 2,8%
• Арканзас: 870 доларів, 2,8%

Навіть у доступних регіонах оренда приблизно потроїлася з 1990-х років, тоді як доходи залишаються позаду.

Стратегії для середніх орендарів, що стикаються з фінансовими труднощами

Для сімей середнього класу, які борються з високими витратами на оренду при застиглих доходах, слід розглянути кілька підходів:

Зміцнюйте свої фінансові позиції Підтримуйте високий кредитний рейтинг, щоб швидше йти до власного житла і зменшити тривалість оренди. Навіть незначні покращення кредитної історії відкривають доступ до кращих умов і знижують довгострокові витрати.

Оцінюйте можливість переїзду Переїзд у міста з нижчою вартістю життя залишається актуальним. Місця поза великими мегаполісами часто мають оренду на 40–60% дешевше за прибережні міста, що може звільнити ресурси для заощаджень і інвестицій.

Дозвольте собі невеликі розваги Фінансова дисципліна важлива, але повністю відмовлятися від усіх необов’язкових витрат не варто — це може призвести до вигорання. Маленькі розкоші — у межах бюджету — підтримують психічне здоров’я і стійкість у періоди фінансових труднощів.

Розглядайте альтернативи житлу Спільне проживання, колівінг або тимчасовий переїзд до родини можуть зменшити негайне навантаження на бюджет і допомогти накопичити резерви або кредит для купівлі житла.

Зміни на ринку житла з 1990-х років — коли середня оренда була 600 доларів — демонструють структурні виклики, які не можна повністю вирішити індивідуальними заходами. Однак розуміння цих історичних тенденцій допомагає сім’ям середнього класу приймати обґрунтовані рішення щодо майбутнього житла та фінансових пріоритетів.