Міф про дубайський ринок нерухомості рухнув перед тим, як впали іранські ракети!

Ніхто не очікував, що дубайський ринок нерухомості рухнеться не через виснаження нафти, не через глобальну фінансову кризу, а через 10 днів ракетних обстрілів.

Сьогодні я повинен розібратися в цьому - китайці, які вскочили торгувати дубайської нерухомістю за останні три роки, тепер застрягли на половині дороги. Не половина втрат, а половина втрат після половини втрат.

Спочатку дивимось на дані: ціна квартир в центральних районах Дубаю, 1 березня коштувала ще 80 000 дирхамів за квадратний метр, сьогодні впала до 43 000. Падіння на 46%, зайняло всього 10 днів. Ще гірше з обсягом угод - область, де раніше можна було продати 200 квартир на день, тепер не може продати навіть 1 квартиру за три дні.

Чому такий крах? Тому що процвітання дубайського ринку нерухомості за останні три роки було просто бульбашкою. І це бульбашка, яка надувалася за рахунок «почуття безпеки».

З 2022 по 2024 рік, скільки китайців побігло в Дубай купувати нерухомість? У мене навколо є три друзі. Причини дивовижно схожі: Близький Схід стабільний, Дубай безпечний, ціни на будинки дешевші, ніж в китайських першо- та другорядних містах, а租金回报率ще й високий. Звучить безпомилково, правда? Проблема в тому, що ця «премія за безпеку» насправді заснована на крихкому психологічному очікуванні.

Агенти з нерухомості вам не розповідатимуть, що загальний обсяг дубайського ринку нерухомості становить близько 2 трильйонів дирхамів, але щонайменше 40% з них - іноземні капітали. І серед цих іноземних капіталів чимала частина походить з капіталів, що шукають безпеки в прилеглих чутливих регіонах. Що таке капітал, що шукає безпеки? Це коли при найменшому дуновінні вітру ті, хто тікають, біжать швидше за Tesla.

Тепер добре, коли почалася війна, ракети прямо впали в 300 кілометрах від Дубаю. Ті люди, які прийшли заради «безпеки», раптом виявили, що купили не гавань, а найдорожший дім біля коробки з порохом.

Ще більше проблем з ліквідністю. Вторинний ринок дубайської нерухомості ніколи не був глибоким, тепер продавців у 10 разів більше, ніж покупців. Розмістити оголошення? Можешь. Хочешь продати? Починай з 30% знижки. І навіть зі знижкою на 30%, можлива, ніхто не придбає готівкою. Тому що ті люди, які раніше хотіли придбати - росіяни, індійці, європейці - тепер також вагаються: а що, якщо завтра ракета впаде на пляж Джумейра?

Насправді знаючі люди давно знали, що дубайський ринок нерухомості має смертельну слабість: він має тільки будинки, але немає коренів. Немає міцної місцевої купівельної спроможності, немає зрілої фінансової системи, все процвітання тримається на «чужинцях». Чужинці прийшли, ціни зросли; чужинці пішли, рухнуло. Просто так.

Цього разу різниця в тому, що пузиря проколола не проста коливання капіталу, а геополітичне «приземлення». Коли дим від війни полетів біля вежі Халіфа, ті так звані «високі租金回报ставки», «нульовий податок на нерухомість», «постійне право власності» миттєво втратили сенс. Тому що люди раптом зрозуміли - скільки б ви не заробляли на оренді, це не вартує однієї кулі, що знеділі.

Для монетарного ринку це насправді дуже схожий сценарій. Все крутиться на прогнозах, все підтримується іноземним капіталом, всі думають, що зможуть втекти швидше за інших. Але справжній ризик - це не той ризик, який всі бачать, а той «чорний лебідь», який ви думали, ніколи не сталася.

Ціна на дубайську нерухомість впала на половину за 10 днів, чому не може упасти біткойн? Різниця тільки в тому, що коли дім упаде в ціні, ви ще можете в ньому жити, коли монета упаде в ціні, залишиться тільки рядок цифр.

А ті посередники, які зараз кричать «купуйте дубайку по знижках» і всі ті іконки розповідачів, які кажуть про «алмазні піддони» - це по суті одні й ті ж люди. Вони ніколи вам не розповідатимуть - коли посте відступить, перші, хто утопиться, завжди буде останні, хто вскочив.