Phân tích dự án RWA bất động sản: từ quyền sở hữu phân mảnh đến giao dịch chỉ số
Tài sản thế giới thực ( RWA ) được token hóa trên thị trường tiền điện tử không phải là một khái niệm mới, đã xuất hiện từ năm 2018. Tuy nhiên, do sự thiếu hoàn thiện trong quy định và thiếu lợi nhuận đáng kể, những nỗ lực ban đầu đã không thể đạt được quy mô.
Năm 2022, với lãi suất của Mỹ tăng lên, lợi suất trái phiếu chính phủ vượt qua lãi suất cho vay của stablecoin tiền điện tử, khiến trái phiếu chính phủ trở thành tài sản RWA trở nên hấp dẫn hơn. Các dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, cung cấp các sản phẩm đa dạng và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ phân tích những ưu nhược điểm của thiết kế các dự án này và thị trường tiềm năng, chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp token hóa bất động sản
Thị trường đầu tư bất động sản có quy mô lớn. Dữ liệu tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ là 1,3 nghìn tỷ USD, trên toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu chính của việc token hóa bất động sản bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, tăng tính thanh khoản và giá trị tài sản. Các hình thức chính có:
Tài chính quyền sở hữu bất động sản phân mảnh
Sản phẩm chỉ số bất động sản khu vực cụ thể
Cho vay cầm cố token bất động sản
Ngoài ra, token hóa cũng có thể tăng cường tính minh bạch và tính dân chủ trong quản trị bất động sản.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) có điểm tương đồng với tài sản bất động sản RWA, cả hai đều giảm bớt rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản. Tuy nhiên, REIT thường không cung cấp quyền quản lý hoặc quyền sở hữu, vẫn duy trì hoạt động tập trung. Mặc dù vậy, sự quản lý nghiêm ngặt và khuôn khổ hoạt động của REIT có thể cung cấp tham khảo cho các dự án RWA.
Các dự án RWA bất động sản thường có những ưu nhược điểm sau:
Ưu điểm:
Giảm thiểu rào cản đầu tư
Tăng cường tính thanh khoản của tài sản
Tăng cường lựa chọn đầu tư
Tăng cường tính minh bạch
Nhược điểm:
Quy định không rõ ràng
Rủi ro pháp lý
Chi phí quản lý cao
Xung đột lợi ích
Các dự án cụ thể khác nhau do phương pháp quản lý và sản phẩm khác nhau, tình hình vận hành thực tế cũng khác nhau.
Phân tích trường hợp
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở tại Mỹ.
RealT mua bất động sản và mã hóa theo pháp luật, ủy thác cho bên thứ ba quản lý. Tiền thuê sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token sau khi trừ chi phí. RealT chịu trách nhiệm mã hóa, nhưng tách biệt về mặt pháp lý với công ty sở hữu bất động sản. Nếu công ty này vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu token có thể chỉ định công ty quản lý mới.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị 323,020 USD, mỗi mã thông báo 52.10 USD, tổng cộng 6,200 cái. Tiền thuê hàng tháng 2,600 USD, sau khi trừ 622 USD phí còn lại 1,978 USD. Lợi nhuận hàng năm trên mỗi mã thông báo là 3.83 USD, tỷ lệ hàng năm là 7.35%.
RealT cung cấp 100% token, không cần đầu tư chung với khách hàng. Bên quản lý thu 8% từ tiền thuê, RealT thu 2% phí token hóa. Mô hình này cho phép RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và token hóa.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu cũng mang lại thách thức. Khi tỷ lệ cổ phần của nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý có thể không bền vững. Có thể tồn tại xung đột lợi ích giữa RealT và các cổ đông nhỏ.
Dữ liệu cho thấy, khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, 9% từ 500-2000 đô la, 1% trên 2000 đô la. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở một mức độ nào đó, tăng cường tính thanh khoản.
RealT đã phân phối khoảng 600.000 đô la tiền thuê trên mạng Gnosis. Phí nền tảng khoảng 2,5%-3%, doanh thu trong hai năm khoảng 150K-180K đô la. Do không bắt buộc tham gia đầu tư, lợi nhuận cụ thể mà RealT thu được từ tiền thuê không rõ.
Về cấu trúc công ty, RealT đã đăng ký thực thể hoạt động cốt lõi và công ty mẹ bất động sản tại bang Delaware, và thành lập các công ty con cho mỗi tài sản đầu tư. Cấu trúc này nhằm cách ly rủi ro tài chính và pháp lý của từng tài sản.
Parcl
Parcl là một nền tảng DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá trên thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl cung cấp các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM.
Parcl đã ra mắt chỉ số bất động sản khu vực dựa trên lịch sử bán hàng. Các nhà đầu tư có thể thực hiện đầu cơ tăng hoặc giảm giá bất động sản.
Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý trong giao dịch bất động sản thực tế. Mặc dù không hoàn toàn phù hợp với tiêu chuẩn RWA, nhưng Parcl đã nhận được sự đầu tư từ nhiều tổ chức nổi tiếng, và đáng chú ý khi thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA trong lĩnh vực bất động sản.
Mạng thử nghiệm Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL là 16 triệu đô la. Tuy nhiên, sự quan tâm không cao, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10,000 đô la, số lượng người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Mặc dù thiết kế sản phẩm đã trưởng thành và được quảng bá tích cực, nhưng Parcl vẫn giữ được thị phần thấp, có thể cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Các công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá các sản phẩm RWA trong lĩnh vực bất động sản. Ripple đã công bố hỗ trợ cho các khoản vay thế chấp bất động sản được token hóa, trong khi MakerDAO hợp tác với Robinland để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản.
Reinno là một dự án đã ngừng hoạt động, nhưng hai sản phẩm của nó đáng được đề cập:
Dịch vụ cho vay dựa trên tài sản được token hóa. Chủ sở hữu có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt sẽ tạo công ty SPV và hợp đồng thông minh token, sử dụng token làm tài sản thế chấp để vay.
Tài chính vay mua nhà. Người dùng có thể tài trợ bằng cách biến quyền sở hữu bất động sản thành token sau khi mua nhà bằng vay ngân hàng, để trả lại khoản vay ngân hàng, sau đó hoàn trả cho thỏa thuận theo lãi suất cố định.
Reinno sử dụng mô hình tập trung ngoại tuyến, có những rủi ro rõ ràng:
Là nhà cung cấp dịch vụ token hóa chứ không phải là người cho vay, khó khăn trong việc khởi kiện người vay vi phạm hợp đồng.
Không thể ngăn chặn hiệu quả chủ nhà bán bất động sản hoặc ngừng trả nợ ngân hàng sau khi vay tiền.
Những rủi ro này có thể là một trong những nguyên nhân khiến dự án ngừng hoạt động, trong tương lai RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn.
Tóm tắt
Bất động sản RWA vẫn đang ở giai đoạn đầu, quy mô thị trường và cơ sở người dùng còn nhỏ. Lĩnh vực này cần sự tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành. Một số dự án áp dụng cấu trúc tách biệt rủi ro hoặc sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản để giảm thiểu rủi ro. Nhưng để phát huy hết tiềm năng, sự tiến bộ về lập pháp và tuân thủ hoạt động là điều không thể thiếu.
Hiện tại, thiếu một khung quy định rõ ràng và nhất quán, các cơ quan quản lý phân loại token không đồng nhất, dẫn đến các quy tắc không rõ ràng. Điều này đe dọa các nhà đầu tư tiềm năng, gây nguy hiểm cho tính khả thi lâu dài của việc token hóa bất động sản.
Mặc dù vậy, nhiều doanh nghiệp nổi tiếng vẫn đang thử nghiệm RWA bất động sản, một số dự án đã chứng minh được tính khả thi ban đầu. Khi khung pháp lý được hoàn thiện, RWA bất động sản dự kiến sẽ phát triển nhanh chóng.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
13 thích
Phần thưởng
13
4
Đăng lại
Chia sẻ
Bình luận
0/400
FarmToRiches
· 08-12 20:56
Lại nói về việc đầu tư RWA vào bất động sản rồi.
Xem bản gốcTrả lời0
blockBoy
· 08-12 20:44
Đừng chen vào chỉ là chơi đùa với mọi người mà thôi.
Xem bản gốcTrả lời0
ShibaOnTheRun
· 08-12 20:40
Thật sự không mua nổi nhà, còn chơi đùa với mọi người để mua mảnh.
Phân tích dự án RWA bất động sản: Từ quyền sở hữu phân mảnh đến giao dịch chỉ số
Phân tích dự án RWA bất động sản: từ quyền sở hữu phân mảnh đến giao dịch chỉ số
Tài sản thế giới thực ( RWA ) được token hóa trên thị trường tiền điện tử không phải là một khái niệm mới, đã xuất hiện từ năm 2018. Tuy nhiên, do sự thiếu hoàn thiện trong quy định và thiếu lợi nhuận đáng kể, những nỗ lực ban đầu đã không thể đạt được quy mô.
Năm 2022, với lãi suất của Mỹ tăng lên, lợi suất trái phiếu chính phủ vượt qua lãi suất cho vay của stablecoin tiền điện tử, khiến trái phiếu chính phủ trở thành tài sản RWA trở nên hấp dẫn hơn. Các dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, cung cấp các sản phẩm đa dạng và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ phân tích những ưu nhược điểm của thiết kế các dự án này và thị trường tiềm năng, chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp token hóa bất động sản
Thị trường đầu tư bất động sản có quy mô lớn. Dữ liệu tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ là 1,3 nghìn tỷ USD, trên toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu chính của việc token hóa bất động sản bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, tăng tính thanh khoản và giá trị tài sản. Các hình thức chính có:
Ngoài ra, token hóa cũng có thể tăng cường tính minh bạch và tính dân chủ trong quản trị bất động sản.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) có điểm tương đồng với tài sản bất động sản RWA, cả hai đều giảm bớt rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản. Tuy nhiên, REIT thường không cung cấp quyền quản lý hoặc quyền sở hữu, vẫn duy trì hoạt động tập trung. Mặc dù vậy, sự quản lý nghiêm ngặt và khuôn khổ hoạt động của REIT có thể cung cấp tham khảo cho các dự án RWA.
Các dự án RWA bất động sản thường có những ưu nhược điểm sau:
Ưu điểm:
Nhược điểm:
Các dự án cụ thể khác nhau do phương pháp quản lý và sản phẩm khác nhau, tình hình vận hành thực tế cũng khác nhau.
Phân tích trường hợp
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở tại Mỹ.
RealT mua bất động sản và mã hóa theo pháp luật, ủy thác cho bên thứ ba quản lý. Tiền thuê sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token sau khi trừ chi phí. RealT chịu trách nhiệm mã hóa, nhưng tách biệt về mặt pháp lý với công ty sở hữu bất động sản. Nếu công ty này vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu token có thể chỉ định công ty quản lý mới.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị 323,020 USD, mỗi mã thông báo 52.10 USD, tổng cộng 6,200 cái. Tiền thuê hàng tháng 2,600 USD, sau khi trừ 622 USD phí còn lại 1,978 USD. Lợi nhuận hàng năm trên mỗi mã thông báo là 3.83 USD, tỷ lệ hàng năm là 7.35%.
RealT cung cấp 100% token, không cần đầu tư chung với khách hàng. Bên quản lý thu 8% từ tiền thuê, RealT thu 2% phí token hóa. Mô hình này cho phép RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và token hóa.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu cũng mang lại thách thức. Khi tỷ lệ cổ phần của nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý có thể không bền vững. Có thể tồn tại xung đột lợi ích giữa RealT và các cổ đông nhỏ.
Dữ liệu cho thấy, khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, 9% từ 500-2000 đô la, 1% trên 2000 đô la. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở một mức độ nào đó, tăng cường tính thanh khoản.
RealT đã phân phối khoảng 600.000 đô la tiền thuê trên mạng Gnosis. Phí nền tảng khoảng 2,5%-3%, doanh thu trong hai năm khoảng 150K-180K đô la. Do không bắt buộc tham gia đầu tư, lợi nhuận cụ thể mà RealT thu được từ tiền thuê không rõ.
Về cấu trúc công ty, RealT đã đăng ký thực thể hoạt động cốt lõi và công ty mẹ bất động sản tại bang Delaware, và thành lập các công ty con cho mỗi tài sản đầu tư. Cấu trúc này nhằm cách ly rủi ro tài chính và pháp lý của từng tài sản.
Parcl
Parcl là một nền tảng DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá trên thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl cung cấp các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM.
Parcl đã ra mắt chỉ số bất động sản khu vực dựa trên lịch sử bán hàng. Các nhà đầu tư có thể thực hiện đầu cơ tăng hoặc giảm giá bất động sản.
Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý trong giao dịch bất động sản thực tế. Mặc dù không hoàn toàn phù hợp với tiêu chuẩn RWA, nhưng Parcl đã nhận được sự đầu tư từ nhiều tổ chức nổi tiếng, và đáng chú ý khi thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA trong lĩnh vực bất động sản.
Mạng thử nghiệm Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL là 16 triệu đô la. Tuy nhiên, sự quan tâm không cao, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10,000 đô la, số lượng người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Mặc dù thiết kế sản phẩm đã trưởng thành và được quảng bá tích cực, nhưng Parcl vẫn giữ được thị phần thấp, có thể cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Các công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá các sản phẩm RWA trong lĩnh vực bất động sản. Ripple đã công bố hỗ trợ cho các khoản vay thế chấp bất động sản được token hóa, trong khi MakerDAO hợp tác với Robinland để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản.
Reinno là một dự án đã ngừng hoạt động, nhưng hai sản phẩm của nó đáng được đề cập:
Dịch vụ cho vay dựa trên tài sản được token hóa. Chủ sở hữu có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt sẽ tạo công ty SPV và hợp đồng thông minh token, sử dụng token làm tài sản thế chấp để vay.
Tài chính vay mua nhà. Người dùng có thể tài trợ bằng cách biến quyền sở hữu bất động sản thành token sau khi mua nhà bằng vay ngân hàng, để trả lại khoản vay ngân hàng, sau đó hoàn trả cho thỏa thuận theo lãi suất cố định.
Reinno sử dụng mô hình tập trung ngoại tuyến, có những rủi ro rõ ràng:
Những rủi ro này có thể là một trong những nguyên nhân khiến dự án ngừng hoạt động, trong tương lai RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn.
Tóm tắt
Bất động sản RWA vẫn đang ở giai đoạn đầu, quy mô thị trường và cơ sở người dùng còn nhỏ. Lĩnh vực này cần sự tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành. Một số dự án áp dụng cấu trúc tách biệt rủi ro hoặc sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản để giảm thiểu rủi ro. Nhưng để phát huy hết tiềm năng, sự tiến bộ về lập pháp và tuân thủ hoạt động là điều không thể thiếu.
Hiện tại, thiếu một khung quy định rõ ràng và nhất quán, các cơ quan quản lý phân loại token không đồng nhất, dẫn đến các quy tắc không rõ ràng. Điều này đe dọa các nhà đầu tư tiềm năng, gây nguy hiểm cho tính khả thi lâu dài của việc token hóa bất động sản.
Mặc dù vậy, nhiều doanh nghiệp nổi tiếng vẫn đang thử nghiệm RWA bất động sản, một số dự án đã chứng minh được tính khả thi ban đầu. Khi khung pháp lý được hoàn thiện, RWA bất động sản dự kiến sẽ phát triển nhanh chóng.