Dự kiến lãi suất thế chấp sẽ giảm nhẹ vào năm 2025—Nhưng đừng mong đợi sự giảm giá ngay lập tức

Khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở đã kéo dài hai năm qua và không có dấu hiệu giảm bớt rõ ràng. Trong khi dự kiến lãi suất vay thế chấp sẽ giảm nhẹ vào năm 2025, những người mua nhà tiềm năng mong đợi sự giảm giá đáng kể có thể vẫn sẽ thất vọng. Khoảng cách giữa điều kiện thị trường hiện tại và các khoản vay thực sự phù hợp với khả năng chi trả vẫn còn lớn.

Những dự đoán của các chuyên gia

Thống nhất trong ngành cho rằng sự cải thiện sẽ diễn ra từ từ chứ không phải là biến đổi lớn. Các ông lớn trong lĩnh vực bất động sản—bao gồm Hiệp hội Môi giới Nhà đất Quốc gia (NAR), Zillow, Realtor.com và Redfin—dự đoán lãi suất vay thế chấp sẽ giảm, mặc dù các dự báo này có sự khác biệt đáng kể.

NAR và Realtor.com dự đoán lãi suất sẽ ổn định trong khoảng 6.2% đến 6.4% vào cuối năm. Zillow kỳ vọng trong phạm vi hẹp hơn là 6.5% đến 7%, trong khi Redfin dự báo trung bình là 6.8%. Hiện tại, lãi suất gần 7%, những dự đoán này chỉ cho thấy sự cải thiện nhỏ so với mức hiện tại.

Lịch sử cho thấy con đường phía trước sẽ không bằng phẳng. Trong suốt năm 2024, lãi suất cố định 30 năm chuẩn đã tăng lên 7.22% vào tháng 5, giảm xuống còn 6.08% vào tháng 9, rồi lại tăng trở lại—một mô hình biến động có khả năng tiếp tục kéo dài đến năm sau.

Tại sao khả năng chi trả vẫn còn căng thẳng

Toán học của thị trường ngày nay phản ánh rõ ràng gánh nặng tài chính. Dựa trên dữ liệu của NAR: một căn nhà trị giá 400.000 đô la với khoản đặt cọc 20% vào tháng 5 năm 2021 khi lãi suất gần mức thấp lịch sử, khoản vay hàng tháng chỉ là 1.067 đô la. Còn ngày nay, cùng khoản vay đó với lãi suất 6.69% đòi hỏi khoản thanh toán hàng tháng là 2.063 đô la—gần gấp đôi.

Theo khảo sát gần đây của Opendoor, hơn một nửa số người tham gia cho biết lãi suất vay là rào cản chính đối với khả năng chi trả nhà ở trong tương lai. Các con số giải thích rõ sự thất vọng: ngay cả những cải thiện nhỏ về lãi suất cũng có thể khiến khoản vay hàng năm của người mua trung bình tăng hàng nghìn đô la.

Điều gì thực sự ảnh hưởng đến lãi suất vay thế chấp?

Hiểu rõ cơ chế hoạt động giúp lý giải tại sao các dự đoán vẫn còn nhiều bất định. Trái với giả định phổ biến, các hành động của Cục Dự trữ Liên bang (Fed) không kiểm soát trực tiếp lãi suất vay thế chấp. Thay vào đó, lãi suất vay dài hạn theo dõi sát hơn lợi suất trái phiếu Kho bạc 10 năm so với chính sách của Fed.

Trái phiếu Kho bạc—các công cụ nợ do chính phủ phát hành để tài trợ cho các nghĩa vụ—phản ứng với các điều kiện kinh tế rộng lớn hơn. Khi nền kinh tế mạnh lên (lạm phát duy trì ở mức thấp, )việc làm vẫn vững chắc(, các nhà đầu tư ưu tiên lợi nhuận từ thị trường chứng khoán hơn là lợi suất trái phiếu Kho bạc. Chính phủ buộc phải nâng lợi suất trái phiếu Kho bạc để thu hút các khoản mua trái phiếu. Vì hầu hết các khoản vay thế chấp hoạt động trên kỳ hạn trả nợ 10 năm, lãi suất của chúng sẽ biến động theo lợi suất trái phiếu Kho bạc 10 năm.

Cơ chế này có nghĩa là lãi suất vay thế chấp cuối cùng sẽ phản ánh các yếu tố cơ bản của nền kinh tế: xu hướng lạm phát, dữ liệu việc làm và tâm lý của nhà đầu tư về triển vọng tăng trưởng.

Những yếu tố bất ngờ có thể làm lệch dự đoán

Các quyết định chính sách của chính quyền mới nổi lên mang lại sự không chắc chắn chưa từng có cho các dự báo. Ngoài các điều kiện kinh tế trong nước, căng thẳng địa chính trị cũng tạo ra các rủi ro lớn. Xung đột Nga-Ukraine và bất ổn ở Trung Đông có thể làm gián đoạn nguồn cung hàng hóa )lương thực, dầu, gây ra áp lực lạm phát, đẩy lợi suất trái phiếu Kho bạc và lãi suất vay thế chấp tăng lên bất chấp các yếu tố khác.

Như các nhà lãnh đạo ngành vay thế chấp thừa nhận, ngay cả trong điều kiện ổn định, các dự đoán về lãi suất thường không chính xác. Khi các nhà hoạch định chính sách và các căng thẳng toàn cầu tham gia vào phép tính, việc dự báo chính xác trở nên đặc biệt khó khăn.

Kết luận

Trong khi năm 2025 có thể mang lại sự giảm nhẹ trong lãi suất vay thế chấp, bức tranh tổng thể vẫn còn nhiều thách thức đối với những người mua nhà chú trọng khả năng chi trả. Cải thiện từ từ tốt hơn là trì trệ, nhưng tác động cộng hưởng đến khoản thanh toán hàng tháng có thể sẽ cảm nhận theo từng bước chứ không phải là biến đổi lớn. Theo dõi các biến động của lợi suất trái phiếu Kho bạc và dữ liệu kinh tế sẽ hữu ích hơn là chỉ tập trung vào các quyết định của Cục Dự trữ Liên bang để tìm manh mối về hướng đi của lãi suất vay nhà ở.