Lãi suất hiện tại của vay thế chấp và tái cấp vốn: Những điều người mua cần biết vào đầu năm 2026

Những tháng gần đây đã mang lại những thay đổi đáng kể trên thị trường bất động sản. Lãi suất hiện tại đã giảm xuống dưới 6%, mở ra cơ hội mới cho các nhà mua nhà tiềm năng và những người đang xem xét tái cấp vốn. Thay đổi này là hậu quả trực tiếp của chính sách do chính quyền Trump đề xuất, nhằm hạn chế chi phí vay vốn thông qua các hạn chế đối với nhà đầu tư tổ chức và sự tham gia tích cực của Fannie Mae và Freddie Mac vào thị trường chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp.

Chính sách của chính phủ đã ảnh hưởng như thế nào đến lãi suất hiện tại

Dữ liệu từ nền tảng Zillow cho thấy, trung bình lãi suất vay thế chấp cố định 30 năm đã đạt 5,91% vào cuối tháng 1 và đầu tháng 2 năm 2026. Đây là kết quả của các thay đổi mà Tổng thống Trump đã hứa hẹn. Chính quyền của ông đề xuất hai giải pháp chính nhằm giảm chi phí vay vốn: thứ nhất là hạn chế quyền tiếp cận của các nhà đầu tư tổ chức trong việc mua nhà riêng, thứ hai là tăng cường mua chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp của các doanh nghiệp bán nhà theo mô hình nhà nước hoặc bán công.

Những sáng kiến này đã nhận được phản hồi tích cực trên thị trường trái phiếu, từ đó dần dần kéo giảm các mức lãi suất cung cấp. Xu hướng này cho thấy chính sách của chính phủ thực sự ảnh hưởng đến khả năng vay vốn của người tiêu dùng thông thường.

Tổng quan về các mức lãi suất hiện tại cho các loại vay thế chấp khác nhau

Theo dữ liệu mới nhất từ Zillow, các mức lãi suất vay thế chấp hiện tại là:

Vay cố định:

• 30 năm: 5,91%
• 20 năm: 5,83%
• 15 năm: 5,36%

Vay có lãi suất điều chỉnh (ARM):

• ARM 5/1: 6,17%
• ARM 7/1: 6,36%

Vay do Bộ Cựu chiến binh bảo lãnh (VA):

• 30 năm VA: 5,57%
• 15 năm VA: 5,21%
• VA 5/1: 5,36%

Tất cả các giá trị trên là trung bình toàn quốc, làm tròn đến hai chữ số thập phân. Các đề nghị cụ thể có thể khác nhau tùy theo từng bang, mã bưu điện, nhà cho vay và khả năng tín dụng cá nhân của người vay.

Tái cấp vốn: điều kiện hiện tại và triển vọng

Những người đã có vay thế chấp nên theo dõi các đề nghị tái cấp vốn. Lãi suất tái cấp vốn hiện tại cao hơn một chút so với vay mới, điều này là bình thường trên thị trường. Dưới đây là mức trung bình hiện tại:

• Vay cố định 30 năm: 5,99%
• Vay cố định 20 năm: 5,75%
• Vay cố định 15 năm: 5,43%
• ARM 5/1: 6,39%
• ARM 7/1: 6,49%
• VA 30 năm: 5,46%
• VA 15 năm: 5,13%
• VA 5/1: 5,44%

Khoảng cách giữa lãi suất mua nhà và tái cấp vốn thường là 0,08-0,14%. Trong một số thời điểm, khoảng cách này có thể thay đổi, vì vậy nên so sánh các đề nghị từ nhiều nhà cho vay trước khi quyết định.

Vay 30 năm: ổn định nhưng trả lãi cao hơn

Vay thế chấp 30 năm thu hút nhiều người mua nhà nhờ hai lợi ích chính: khoản trả hàng tháng thấp hơn và tính ổn định trong thanh toán. Với thời hạn dài, khoản trả hàng tháng sẽ thấp hơn nhiều so với các lựa chọn ngắn hạn hơn. Thêm vào đó, lãi suất cố định được khóa sẵn đảm bảo rằng khoản thanh toán không thay đổi trong suốt thời gian vay—trừ khi có thay đổi về bảo hiểm nhà hoặc thuế đất.

Tuy nhiên, sự tiện lợi này đi kèm với chi phí. Các khoản vay 30 năm thường có lãi suất cao hơn các loại ngắn hạn hơn. Ngoài ra, do thời gian vay dài hơn, tổng số lãi phải trả sẽ cao hơn nhiều. Nếu bạn tính toán, sẽ dễ nhận thấy sự chênh lệch có thể lên đến hàng chục nghìn đô la so với vay 15 năm.

Vay 15 năm: trả nhanh và tiết kiệm lãi

Chọn vay 15 năm là chiến lược ngược lại. Lãi suất hiện tại cho loại vay này thấp hơn—khoảng 5,36%—điều này phản ánh trực tiếp thời hạn vay ngắn hơn và rủi ro thấp hơn đối với nhà cho vay. Thêm vào đó, lịch trình trả nợ rút ngắn nghĩa là bạn sẽ sở hữu nhà nhanh hơn nhiều, và tổng số lãi phải trả sẽ giảm đáng kể.

Nhược điểm là khoản thanh toán hàng tháng cao hơn đáng kể, có thể gây áp lực tài chính cho nhiều gia đình. Lựa chọn giữa vay 30 năm và 15 năm là sự cân nhắc giữa sự tiện lợi và hiệu quả tài chính.

ARM hay cố định? Lựa chọn như thế nào

Vay có lãi suất điều chỉnh (ARM) hoạt động theo nguyên tắc: lãi suất cố định trong một khoảng thời gian nhất định, sau đó sẽ điều chỉnh định kỳ. Ví dụ, ARM 5/1 có nghĩa là lãi suất cố định trong 5 năm (hiện tại 6,17%), rồi sau đó sẽ có các kỳ điều chỉnh hàng năm và khả năng tăng lãi suất. Ưu điểm chính là lãi suất ban đầu thấp hơn so với vay cố định 30 năm tiêu chuẩn.

Tuy nhiên, cần nhớ rằng đôi khi lãi suất cố định còn thấp hơn cả ARM, đặc biệt trong điều kiện thị trường giảm lãi. Vì vậy, luôn so sánh các đề nghị cụ thể. Rủi ro của ARM là không chắc chắn—kết thúc kỳ cố định, khoản trả hàng tháng của bạn có thể tăng vài phần trăm, làm tăng đáng kể gánh nặng tài chính hàng tháng.

ARM phù hợp nếu bạn dự định bán nhà trước khi kỳ cố định kết thúc. Trong kịch bản này, bạn sẽ tận dụng lãi suất ban đầu thấp hơn mà không phải lo lắng về các đợt tăng lãi trong tương lai.

Thị trường hiện tại có thuận lợi cho việc mua nhà không?

Trong bối cảnh lịch sử, lãi suất hiện tại là điều kiện thuận lợi cho người mua. So sánh với năm 2023-2024, khi lãi suất vượt quá 7%, mức 5,91% cho vay 30 năm ngày nay là giảm đáng kể. Giá nhà, dù vẫn cao, nhưng không còn tăng nhanh như trong thời kỳ đại dịch, tạo ra một thị trường cân đối hơn.

Nếu bạn có tài chính ổn định và đang muốn mua nhà, điều kiện hiện tại có thể là thời điểm tốt. Tuy nhiên, thời điểm thị trường bất động sản cũng khó dự đoán như thị trường chứng khoán. Quyết định cuối cùng nên dựa trên tình hình cá nhân, khả năng tài chính và kế hoạch dài hạn của bạn, chứ không chỉ dựa vào lãi suất hiện tại.

Các câu hỏi chính về lãi suất hiện tại và câu trả lời

Lãi suất hiện tại cho vay 30 năm là bao nhiêu?

Trung bình toàn quốc là 5,91% theo Zillow. Tuy nhiên, thực tế đề nghị sẽ khác nhau tùy theo nhiều yếu tố: bang sinh sống, mã bưu điện, nhà cho vay, loại vay và khả năng tín dụng cá nhân của bạn. Zillow lấy dữ liệu từ nền tảng trung gian của họ, trong khi các nguồn khác như Freddie Mac có thể cung cấp trung bình khác nhau.

Liệu lãi suất có giảm trong thời gian tới không?

Dự báo không khả quan. Mortgage Bankers Association dự đoán lãi suất vay 30 năm sẽ duy trì quanh mức 6,4% đến cuối năm 2026. Fannie Mae dự đoán lãi suất sẽ vẫn trên 6% phần lớn năm, có thể giảm xuống khoảng 5,9% vào quý IV. Điều này cho thấy mức lãi suất thấp hiện tại có thể chỉ là tạm thời, và các mức giảm sẽ không lớn.

Lãi suất bắt đầu giảm từ khi nào?

Từ nửa cuối tháng 5 năm 2025, lãi suất bắt đầu giảm chậm. Sau đỉnh trên 7% vào tháng 1, lãi suất dao động trong vài tháng rồi bắt đầu giảm dần, đạt 6,89% vào cuối tháng 5. Xu hướng này vẫn tiếp tục, đưa lãi suất xuống dưới 6% ngày nay.

Làm thế nào để có được lãi suất tái cấp vốn tốt nhất?

Quy trình này tương tự như xin vay thế chấp. Quan trọng là nâng cao khả năng tín dụng, giảm tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) và xem xét các kỳ hạn vay ngắn hơn. Các kỳ hạn ngắn thường có lãi suất thấp hơn, mặc dù khoản trả hàng tháng sẽ cao hơn. Luôn so sánh các đề nghị từ nhiều nhà cho vay trước khi quyết định cuối cùng.