Các khoản chi phí đóng cửa nào được trừ thuế? Hướng dẫn đầy đủ về khoản khấu trừ của bạn

Khi mua, bán hoặc tái cấp vốn một căn nhà, phí đóng cửa là một trong những khoản chi lớn nhất trong giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, nhiều chủ nhà không nhận ra rằng một số khoản phí hòa giải có thể được trừ thuế, điều này có thể ảnh hưởng đáng kể đến chiến lược khai thuế của bạn. Hiểu rõ những khoản phí đóng cửa nào đủ điều kiện để được trừ thuế có thể là sự khác biệt giữa việc chọn khoản khấu trừ tiêu chuẩn và việc liệt kê chi tiết để tối đa hóa tiết kiệm thuế của bạn.

Hiểu rõ những khoản phí đóng cửa nào được trừ thuế

Câu trả lời về việc phí đóng cửa có được trừ thuế hay không không đơn giản là có hay không. IRS có cách tiếp cận tinh tế hơn, thường cho phép trừ các khoản chi được phân loại là thuế hoặc lãi suất, mặc dù đôi khi cơ quan này phân loại một số chi phí khác với dự đoán của nhiều người. Điều này có nghĩa là bạn có thể được trừ nhiều hơn những gì ban đầu nghĩ. Để được lợi từ việc liệt kê chi phí đóng cửa như các khoản khấu trừ, tổng các khoản khấu trừ theo từng mục của bạn phải vượt quá giới hạn khấu trừ tiêu chuẩn hiện tại. Tất cả các khoản khấu trừ đủ điều kiện, bao gồm đóng góp từ thiện và các chi phí liên quan đến bất động sản, đều được báo cáo trên Schedule A của tờ khai thuế liên bang của bạn.

Năm khoản chi phí hòa giải chính được trừ thuế

1. Khấu trừ thuế bất động sản

Thuế bất động sản của bang và địa phương (thuế nhà đất) được trừ trong năm thuế bạn thực sự thanh toán. Tuy nhiên, chỉ các khoản thuế bất động sản đánh đều khắp khu vực của bạn để hỗ trợ phúc lợi chung mới đủ điều kiện. Một giới hạn quan trọng áp dụng: bạn không thể trừ quá 10.000 USD mỗi năm cho tổng các khoản thuế bất động sản, thuế bán hàng và thuế thu nhập bang/lokal (5.000 USD nếu nộp riêng). Giới hạn này có thể ảnh hưởng đến phần phí đóng cửa mang lại lợi ích thuế thực sự của bạn.

2. Lãi suất trả trước và phí lãi suất ban đầu

Khi bạn ký kết vay thế chấp trước ngày đầu tiên của tháng, bạn sẽ phải trả lãi cho khoảng thời gian tính từ ngày đóng cửa đến ngày thanh toán chính thức đầu tiên. Ví dụ, đóng cửa ngày 10 tháng 3 có nghĩa là bạn phải trả lãi từ ngày 10 đến ngày 31 tháng 3 trước khi khoản thanh toán đầu tiên vào ngày 1 tháng 4 đến. Khoản lãi trả trước này đủ điều kiện để trừ như lãi suất thế chấp tiêu chuẩn. Để lãi suất được trừ, khoản vay thế chấp của bạn phải được đảm bảo bởi căn nhà chính hoặc căn nhà thứ hai của bạn, và số tiền vay phải được sử dụng để mua, xây dựng hoặc nâng cấp đáng kể bất động sản đó. Quan trọng, khoản trừ lãi suất thế chấp bị giới hạn ở khoản nợ vượt quá 750.000 USD (375.000 USD nếu nộp riêng). Ngân hàng của bạn sẽ báo cáo lãi suất hàng năm trên Mẫu 1098, mặc dù bạn vẫn có thể trừ lãi dưới 600 USD nếu không được báo cáo.

3. Điểm chiết khấu như lãi trả trước

Điểm vay bạn trả để giảm lãi suất được IRS coi như lãi trả trước, và thường được trừ trong năm trả nếu đáp ứng các điều kiện sau:

• Vay thế chấp được đảm bảo bởi căn nhà chính của bạn
• Số tiền vay dùng để mua, xây dựng hoặc nâng cấp đáng kể căn nhà chính của bạn
• Điểm là thực hành tiêu chuẩn trong khu vực của bạn
• Bạn không vượt quá mức điểm thông thường địa phương
• Bạn sử dụng phương pháp kế toán tiền mặt (phổ biến nhất)
• Ngân hàng không tính thêm điểm để bù đắp phí giảm
• Tiền mặt mang đến đóng cửa bằng hoặc lớn hơn số điểm tính phí
• Điểm tính theo phần trăm của khoản vay chính
• Báo cáo hòa giải của bạn rõ ràng liệt kê các điểm đã trả

Bạn thậm chí có thể yêu cầu trừ điểm khi người bán trả thay, theo cùng các điều kiện này. Khi bán nhà sau này, bạn cần giảm giá trị cơ sở bằng các điểm người bán trả. Hầu hết người nộp thuế tối đa hóa lợi ích bằng cách trừ toàn bộ điểm trong năm thanh toán thay vì phân bổ theo thời gian vay, mặc dù phân bổ vẫn là một chiến lược.

4. Phí khởi tạo và xử lý khoản vay

Phí khởi tạo vay thế chấp được IRS phân loại như điểm, cho phép bạn trừ các khoản phí thẩm định và xử lý ngay cả khi người bán chi trả. Các khoản phí này thường đủ điều kiện theo cùng các điều kiện của điểm chiết khấu.

5. Phí bảo hiểm thế chấp (Mortgage Insurance Premiums)

IRS công nhận bốn loại phí bảo hiểm thế chấp được trừ: bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) cho các khoản vay thông thường, phí cấp vốn VA cho vay do VA bảo đảm, phí bảo hiểm USDA cho các khoản vay nông thôn, và phí bảo hiểm FHA cho các khoản vay do chính phủ bảo hiểm. Tình trạng trừ phí bảo hiểm thế chấp thay đổi theo thời gian, vì vậy hãy kiểm tra quy định hiện hành trước khi khai. Dù trả hàng tháng, trả một lần tại đóng cửa hoặc vay vào số dư vay, phí bảo hiểm một lần có thể được trừ hoàn toàn trong năm đóng cửa—dù đã trả hoặc vay. Giới hạn thu nhập áp dụng: khoản trừ giảm dần khi thu nhập điều chỉnh vượt quá 100.000 USD (hoặc 50.000 USD nếu nộp riêng) và mất hoàn toàn trên 109.000 USD (54.500 USD nếu nộp riêng).

Các khoản phí hòa giải không được trừ thuế

Chỉ có lãi suất thế chấp và thuế bất động sản là các khoản có thể trừ thuế trong các khoản phí hòa giải. Các khoản phí hòa giải phổ biến sau không đủ điều kiện trừ thuế:

• Phí thẩm định nhà
• Chi phí kiểm tra nhà
• Phí kiểm tra dịch hại
• Phí bảo hiểm tiêu đề
• Phí quỹ escrow
• Dịch vụ công chứng
• Dịch vụ luật sư
• Phí chuyển nhượng hoặc khởi tạo HOA
• Phí xác định và giám sát lũ lụt
• Phí bảo hành nhà
• Phí báo cáo tín dụng
• Thuế chuyển nhượng và thuế tem
• Tiền trả trước cho thuê hoặc tiện ích

Cơ hội trừ thuế khi bán nhà của bạn

Người bán nhà cũng phải đối mặt với các khoản phí đóng cửa lớn, nhưng có nhiều chiến lược giúp giữ lại nhiều tiền hơn từ bán hàng. Nếu bạn đã cư trú tại nhà ít nhất hai trong năm năm trước đó, bạn có thể loại trừ tới 250.000 USD lợi nhuận khỏi thuế (hoặc 500.000 USD nếu kết hôn nộp chung). Các khoản loại trừ này mang lại lợi ích thuế vượt trội so với các khoản khấu trừ. Đối với các khoản bán vượt quá giới hạn này, tối đa hóa cơ sở giá trị của nhà—bao gồm giá mua cộng với chi phí cải tạo và bảo trì—giảm thuế lợi nhuận vốn. Một số khoản phí hòa giải không được trừ có thể tăng cơ sở giá trị:

• Phí tìm kiếm tiêu đề và tóm tắt
• Phí kết nối tiện ích
• Chi phí tài liệu pháp lý
• Phí ghi nhận và nộp hồ sơ
• Chi phí khảo sát
• Phí thuế chuyển nhượng và ghi nhận
• Bảo hiểm tiêu đề chủ sở hữu

Ngoài ra, các khoản chi của người bán sau đây cộng vào cơ sở giá trị của bạn:

• Phí hoa hồng bất động sản
• Chi phí tiếp thị và quảng cáo
• Phí đại diện pháp lý
• Phí thanh toán khoản vay do người bán trả
• Các chi phí liên quan đến bán hàng khác, bao gồm trang trí nhà

Phí báo cáo tín dụng, thẩm định và bảo hiểm nhà không thể cộng vào cơ sở hoặc trừ thuế, hạn chế lợi ích thuế khi bán.

Hiểu rõ các khoản phí đóng cửa nào đủ điều kiện để trừ thuế giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt về việc liệt kê chi tiết hay lấy khoản khấu trừ tiêu chuẩn. Do tính phức tạp của quy định thuế đối với các chi phí hòa giải, việc tham khảo ý kiến chuyên gia thuế trước khi giao dịch sẽ giúp bạn tận dụng tất cả các khoản khấu trừ hợp lệ và báo cáo đúng cách việc mua hoặc bán nhà của mình.