「加密房貸」橫空出世：華盛頓在下一盤什麼大棋？

這一政策旨在緩解住房危機，但也引發對系統性風險的擔憂，可能重演 2008 年金融危機的路徑。

撰文：Oliver，火星財經

當地時間周三，一則社交媒體帖子，在美國房地產金融界撕開了一道通往未知領域的口子。聯邦住房金融署（FHFA）署長威廉·普爾特親自下場，指令美國住房抵押貸款市場的兩大「壓艙石」——房利美和房地美——爲接納加密貨幣作爲抵押品做好準備。這則消息沒有通過任何官方新聞稿的冗長鋪墊，以一種極具時代風格的突襲方式，將一個宏大願景推至臺前：將美國打造成「世界加密貨幣之都」。

這絕不僅僅是一次政策微調，它更像一場跨越金融盧比孔河的豪賭。一個以劇烈波動、高度投機而聞名的資產類別，即將被嫁接到美國經濟最敏感的基石——一個價值超過 13 萬億美元的龐大市場之上。市場的神經瞬間被挑動，人們對 2008 年那場金融海嘯的痛苦記憶也被重新喚醒。這究竟是爲解決住房危機開出的創新良方，還是在舊傷疤上，魯莽地劃開一道可能引發系統性感染的新口子？要找到答案，我們需要撥開迷霧，看清牌桌上每一位玩家的底牌。

鋪路石：監管的「默契」轉向

普爾特的指令看似突然，實則是在一條被精心清理過的跑道上，踩下的第一腳油門。在此之前，華盛頓的監管風向早已悄然轉變。一場步調一致的「解凍」行動，正在爲這場豪賭鋪平道路。

變革的核心，是對過往壁壘的系統性拆除。2025 年初，聯準會、聯邦存款保險公司（FDIC）和貨幣監理署（OCC）三大機構聯手，撤銷了此前針對銀行涉足加密業務的多項限制性指導意見。這些文件曾是傳統銀行觸碰加密世界的「緊箍咒」。官方的說法是「支持創新」，但市場的解讀更爲直白：綠燈已經亮起。

緊隨其後，美國證券交易委員會（SEC）也拆除了另一堵高牆，廢除了備受爭議的第 121 號員工會計公告（SAB 121）。這項規定曾迫使銀行將代客持有的加密資產計入自身負債，極大增加了其提供托管服務的成本。隨着這塊絆腳石被移開，銀行大規模進入加密托管領域的大門被徹底敞開。

這一系列看似獨立的動作，串聯起一條清晰的路徑：從允許托管，到鼓勵參與，再到如今指令金融系統的核心接納其作爲抵押品。監管層用一套組合拳，爲加密資產從邊緣走向中心，搭建了一條暢通無阻的「高速公路」。

舞臺中央：背負歷史的巨人

要理解這腳油門的份量，就必須了解房利美和房地美這兩個龐然大物的角色——以及它們在 2008 年危機中那段並不光彩的歷史。作爲由國會創建的政府支持企業，它們通過購買和擔保抵押貸款，爲整個市場注入生命線般的流動性，其承銷標準就是行業的「金科玉律」。

而監督這兩個巨人的 FHFA，其誕生本身就是 2008 年危機的產物，核心使命正是爲了防止歷史重演。這便構成了當下最富戲劇性的矛盾：一個爲「去風險」而生的機構，如今卻指令它的監管對象去擁抱一個以高風險聞名的資產。這無異於讓一個大病初愈的病人去嘗試一劑成分不明的烈性新藥。在行事強硬的新署長普爾特的推動下，市場的擔憂並非空穴來風。

多米諾骨牌：風險如何從個人賭局演變爲系統性風暴

在兩大巨頭被推上牌桌前，一個服務於加密貨幣持有者的「小衆」借貸市場早已存在。像 Milo、Figure 這樣的金融科技公司，其玩法很簡單：借款人拿出遠超貸款額的加密資產作爲抵押，換取購房資金。這種模式最大的風險在於「追加保證金通知」（Margin Call），一旦市場暴跌，借款人若無法補倉，抵押品就會被清算。風險，被嚴格地圈定在借貸雙方這個狹小的範圍內。

然而，一旦房利美和房地美入場，一個令人不安的熟悉劇本就開始上演。2008 年的危機路徑，正是始於風險的包裝與擴散。當年，銀行將大量劣質的次級貸款打包成看似安全的證券（MBS），通過兩大巨頭的擔保賣向全球，最終無人知曉風險的真正所在，直至整座大廈轟然倒塌。

現在，我們可以輕易地想象出類似的一幕：銀行發放由加密資產支持的貸款，轉手賣給房利美和房地美，後者再將其打包成「加密抵押貸款支持證券」（CMBS），憑藉政府的隱性擔保，流向全球的養老基金、保險公司和投資者。當這種原本屬於個人的風險，被放大並注入整個金融系統，聯準會曾警示過的「負反饋循環」便可能被觸發。FHFA 的指令，正試圖將這種小圈子裏的投機遊戲，接入國家的住房基礎設施，其賭注之大，不言而喻。

解藥還是毒藥：兩種未來的碰撞

對於這項政策，支持者和反對者描繪了截然不同的未來。

一方眼中，這是解決美國住房危機的「天才之舉」。數據不會說謊，近四分之三的美國家庭已被高昂的房價擋在門外。與此同時，一個龐大的、以年輕人爲主的加密貨幣持有羣體正在形成，他們坐擁巨額的數字財富，卻同樣面臨「上車難」的困境。這項政策的核心，就是搭建一座橋梁，將這部分「資產豐富，現金貧乏」的人羣，與他們對住房的剛性需求連接起來。

但在另一方看來，這不過是 2008 年幽靈的重現。經濟學家努裏爾·魯比尼等批評者，一直將加密貨幣斥爲「毫無內在價值的投機泡沫」。一位住房與城市發展部（HUD）的官員更是直言不諱：「這無異於將另一種不受監管的證券引入住房市場，就好像 2008 年從未發生過一樣」。他們認爲，這種做法在牛市中只會爲房地產市場火上澆油，而在熊市中，強制平倉則會同時打擊加密市場和房地產市場，形成致命的螺旋式下跌。更令人擔憂的是，在當前住房供應本就緊張的背景下，大量新增購買力的湧入，幾乎必然會推高整體房價，制造出新的財富鴻溝。

懸而未決的難題

普爾特的指令僅僅是打響了發令槍，真正的挑戰在於終點線前的無數細節。一系列關鍵問題依然懸而未決：哪些加密貨幣有資格成爲抵押品？如何對這種 7x24 小時波動的資產進行實時估值？爲對沖風險而設定的「折扣率」（haircuts）將是多少？

有趣的是，在所有的喧囂中，故事的兩位主角——房利美和房地美——始終保持着耐人尋味的沉默。這恰恰印證了該指令自上而下的政治驅動性質。它們發現自己被動地卷入了一場技術和風險管理的「軍備競賽」，必須在短時間內，開發出能與敏捷的金融科技公司相媲美的風控系統。這對於任何一個龐大的官僚機構而言，都是一次巨大的挑戰。

FHFA 的指令無疑是一個分水嶺。它標志着一個明確的政治議程、一個新近寬松的監管環境，以及美國住房金融體系的巨大慣性三者匯合的時刻。房地產市場，這個美國經濟最核心的領域之一，已被正式指定爲數字資產與傳統世界融合的下一個主戰場。

此舉將加密貨幣的角色從旁觀的投機品，提升爲構建財富和實現美國夢的潛在基石。未來是福是禍，是金融包 -updated to be more narrative 性的巨大飛躍，還是系統性不穩定的再次預演，將完全取決於那些即將被制定的、充滿魔鬼細節的執行方案。這一次，全世界都將拭目以待，看美國是否會從 2008 年的歷史中吸取教訓。故事，才剛剛開始。