房地產RWA項目分析:從碎片化所有權到指數交易

真實世界資產(RWA)代幣化在加密貨幣市場並非新概念,早在2018年就已出現。然而,由於監管不完善和缺乏顯著回報,早期嘗試未能形成規模。

2022年,隨着美國利率上升,國債收益率超過加密穩定幣借貸利率,將國債作爲RWA標的變得更具吸引力。成熟DeFi項目和傳統金融機構開始探索RWA。

近兩年出現了一些房地產RWA項目,旨在擴大房地產投資市場,提供多樣化產品,降低投資門檻。本文將分析這些項目的設計優缺點及潛在市場,主要聚焦北美房地產市場。

房地產代幣化方法

房地產投資市場規模龐大。2023年3月數據顯示,北美上市房地產市場價值1.3萬億美元,全球爲2.66萬億美元。

房地產代幣化的主要目標包括:創造更多元化靈活的投資產品、吸引更廣泛投資者、提高資產流動性和價值。主要形式有:

1. 碎片化房產所有權融資
2. 特定區域房地產指數產品
3. 房地產代幣抵押借貸

此外,代幣化還可增強房產透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA有相似之處,都降低了投資門檻並提高流動性。但REIT通常不提供管理權或所有權,保持中心化運營。盡管如此,REIT的嚴格監管和運營框架可爲RWA項目提供參考。

房地產RWA項目通常具有以下優缺點:

優點:

• 降低投資門檻
• 提高資產流動性
• 增加投資選擇
• 提高透明度

缺點:

• 監管不明確
• 法律風險
• 管理成本高
• 利益衝突

具體項目因管理和產品方法不同,實際運營情況各異。

案例分析

RealT

RealT於2019年推出,是最早的房地產RWA項目之一,專注於美國住宅房產代幣化。

RealT購買房產並依法代幣化,委托第三方管理。租金扣除費用後分配給代幣持有者。RealT負責代幣化,但與持有房產的公司法律隔離。如該公司違約,代幣持有者可指定新管理公司。

以蒙哥馬利一處房產爲例,總價值323,020美元,每個代幣52.10美元,共6,200個。每月租金2,600美元,扣除622美元費用後淨利1,978美元。每個代幣年收益3.83美元,年化7.35%。

RealT提供100%代幣,無需與客戶共同投資。管理方從租金收取8%,RealT收取2%代幣化費用。這種模式使RealT可專注於尋找合格房產並代幣化。

然而,分散所有權也帶來挑戰。當投資者持股比例過小,管理成本可能不可持續。RealT與小股東之間可能存在利益衝突。

數據顯示,約90%RealT投資者投資不足500美元,9%介於500-2000美元,1%超過2000美元。這表明RealT一定程度上爲散戶創造了房地產投資市場,增加了流動性。

RealT在Gnosis網路上分發了約600萬美元租金。平台費用約2.5%-3%,兩年收入約150K-180K美元。由於未強制參與投資,RealT從租金獲得的具體利潤不明。

公司結構上,RealT在特拉華州註冊了核心運營實體和房地產公司母公司,並爲每個投資房產設立子公司。這種結構旨在隔離各房產的財務法律風險。

Parcl

Parcl是一個DeFi平台,允許用戶交易全球房地產市場價格變動。Parcl通過AMM架構提供房地產相關合成資產。

Parcl推出了基於銷售歷史的區域房地產指數。投資者可對房價走勢進行看漲或看跌投機。

這種方法避免了實際房產交易的法律問題。雖不完全符合RWA標準,但Parcl得到了多家知名機構投資,在討論房地產RWA產品多樣化時值得關注。

Parcl測試網於2022年5月在Solana啓動,目前TVL 1600萬美元。但關注度不高,日交易量不到1萬美元,日活不到50人。

盡管產品設計成熟且積極推廣,但Parcl仍保持較低市場份額,或許表明加密市場尚未準備好迎接房地產指數產品。

Reinno

Ripple和MakerDAO等大型加密公司也在探索房地產RWA產品。Ripple宣布支持房產代幣化抵押貸款,MakerDAO與Robinland合作支持房產抵押借貸。

Reinno是一個已停止運營的項目,但其兩個產品值得一提:

1. 基於代幣化房產的貸款服務。房主可將房產文件提交給Reinno,獲批後創建SPV公司和代幣智能合約,以代幣作抵押借貸。

2. 房貸融資。用戶用銀行房貸購房後,可將房產所有權代幣化融資,用於償還銀行貸款,之後按固定利率向協議還款。

Reinno採用中心化線下模式,存在明顯風險:

1. 作爲代幣化服務商而非貸款人,難以起訴違約借款人。
2. 無法有效防止房主在借款後出售房產或停止償還銀行貸款。

這些風險可能是項目停止運營的原因之一,未來房地產RWA需要更成熟的法律框架。

總結

房地產RWA仍處於早期階段,市場規模和用戶基礎較小。該領域需要嚴格合規和成熟法律框架。部分項目採用風險隔離結構或房產相關金融產品來降低風險。但要充分發揮潛力,立法進步和運營合規不可或缺。

目前缺乏清晰一致的監管框架,各監管機構對代幣分類不一,導致規則不明確。這威脅潛在投資者,危及房產代幣化的長期可行性。

盡管如此,衆多知名企業仍在嘗試房地產RWA,部分項目已初步證明可行性。隨着法律框架的完善,房地產RWA有望迎來快速發展。