2025年抵押贷款利率预计将略有下降——但短期内不要指望有缓解

过去两年持续困扰市场的住房负担能力危机并未显示出明显缓解的迹象。虽然预计2025年抵押贷款利率将适度下降，但寻求显著 relief 的潜在购房者可能仍会失望。目前市场状况与真正负担得起的贷款之间的差距仍然巨大。

专家们的预测

行业共识倾向于逐步改善而非彻底变革。房地产领域的主要玩家——包括全国房地产经纪人协会（NAR）、Zillow、Realtor.com 和 Redfin——都预期抵押贷款利率将呈下降趋势，尽管他们的预测差异较大。

NAR 和 Realtor.com 预计年底前利率将在6.2%到6.4%之间。Zillow 预计范围更紧，约在6.5%到7%之间，而 Redfin 预测平均为6.8%。目前接近7%，这些预测仅显示从当前水平的边际改善。

历史表明，未来的路径将充满波动。2024年，基准的30年固定利率在5月升至7.22%，9月回落至6.08%，随后反弹——这种波动的模式可能会持续到明年。

为什么负担能力仍然紧张

当今市场的数学直观地展示了融资负担。根据NAR的数据：2021年5月，一套价值40万美元、首付20%的房屋，利率接近历史低点时，每月按揭还款仅为1,067美元。而相同贷款在今天6.69%的利率下，每月还款需要2,063美元——几乎是之前的两倍。

根据Opendoor最近的调查，超过一半的受访者将抵押贷款利率视为未来住房负担能力的主要障碍。数字说明了这种挫败感：即使利率略有改善，对于普通买家来说，也意味着每年数千美元的按揭还款。

抵押贷款利率的驱动因素是什么？

理解其机制有助于揭示为何预测仍不确定。与普遍假设相反，美联储的行动并不直接控制抵押贷款利率。相反，长期房贷利率更紧密地跟踪10年期国债收益率，而非美联储政策。

国债——政府为筹集资金发行的债务工具——对更广泛的经济状况作出反应。当经济增强(通胀保持低位)、就业保持强劲时(，投资者更偏好股市回报而非国债收益率。政府必须提高国债收益率以吸引债券购买。由于大多数抵押贷款采用10年摊销期限，其利率会与10年期国债收益率同步变动。

这一机制意味着抵押贷款利率最终将反映经济基本面：通胀趋势、就业数据以及投资者对增长前景的情绪。

可能颠覆预测的变数

新政府的政策决策为预测带来了前所未有的不确定性。除了国内经济状况外，地缘政治紧张局势也构成尾部风险。俄乌冲突和中东不稳定可能扰乱大宗商品供应)粮食、石油，引发通胀压力，从而推高国债收益率和抵押贷款利率，无论其他因素如何。

正如抵押贷款行业领袖所承认的，即使在稳定条件下，利率预测也常常偏离实际。当政策制定者和全球紧张局势加入考量时，准确预测变得尤为困难。

结论

虽然2025年抵押贷款利率可能会有所温和下降，但整体局面对于关注负担能力的买家来说仍然具有挑战性。逐步改善优于停滞不前，但对月供的累积影响可能更多是渐进式而非变革性的。关注国债动向和经济数据，将比盯着美联储的决策更能提供关于房贷利率走向的线索。