Análisis del proyecto RWA inmobiliario: de la propiedad fragmentada al comercio de índices
La tokenización de activos del mundo real ( RWA ) no es un concepto nuevo en el mercado de criptomonedas, ya que surgió en 2018. Sin embargo, debido a la falta de regulación y la ausencia de retornos significativos, los primeros intentos no lograron escalar.
En 2022, con el aumento de las tasas de interés en EE. UU., los rendimientos de los bonos del gobierno superaron las tasas de interés de préstamos en criptomonedas estables, lo que hizo que los bonos del gobierno fueran más atractivos como activos del mundo real (RWA). Los proyectos DeFi maduros y las instituciones financieras tradicionales comenzaron a explorar los RWA.
En los últimos dos años, han surgido algunos proyectos de RWA en el sector inmobiliario, con el objetivo de ampliar el mercado de inversión inmobiliaria, ofrecer productos diversificados y reducir las barreras de entrada a la inversión. Este artículo analizará las ventajas y desventajas del diseño de estos proyectos, así como su mercado potencial, centrándose principalmente en el mercado inmobiliario de América del Norte.
Métodos de tokenización inmobiliaria
El mercado de inversión en bienes raíces es enorme. Los datos de marzo de 2023 muestran que el mercado inmobiliario que cotiza en Norteamérica tiene un valor de 1.3 billones de dólares, y a nivel global es de 2.66 billones de dólares.
Los principales objetivos de la tokenización inmobiliaria incluyen: crear productos de inversión más diversificados y flexibles, atraer a una gama más amplia de inversores, aumentar la liquidez y el valor de los activos. Las principales formas son:
Financiamiento de propiedad fraccionada
Productos de índice inmobiliario de áreas específicas
Préstamo garantizado con tokens inmobiliarios
Además, la tokenización también puede mejorar la transparencia de los bienes raíces y la democracia en la gobernanza.
Los fondos de inversión inmobiliaria ( REIT ) tienen similitudes con los activos inmobiliarios RWA, ya que ambos reducen la barrera de entrada para la inversión y aumentan la liquidez. Sin embargo, los REIT generalmente no ofrecen derechos de gestión o propiedad, manteniendo una operación centralizada. A pesar de esto, la estricta regulación y el marco operativo de los REIT pueden servir como referencia para los proyectos RWA.
Los proyectos RWA en bienes raíces suelen tener las siguientes ventajas y desventajas:
Ventajas:
Reducir el umbral de inversión
Mejorar la liquidez de los activos
Aumentar las opciones de inversión
Aumentar la transparencia
Desventajas:
Regulación poco clara
Riesgo legal
Altos costos de gestión
Conflicto de intereses
Los proyectos específicos varían en función de la gestión y los métodos de producto, y las situaciones operativas reales son diferentes.
Análisis de casos
RealT
RealT se lanzó en 2019, siendo uno de los primeros proyectos RWA de bienes raíces, enfocado en la tokenización de propiedades residenciales en Estados Unidos.
RealT compra propiedades y las tokeniza legalmente, delegando la gestión a un tercero. Los alquileres se distribuyen a los tenedores de tokens después de deducir los costos. RealT es responsable de la tokenización, pero está legalmente aislada de la empresa que posee la propiedad. Si esta empresa incumple, los tenedores de tokens pueden designar una nueva empresa de gestión.
Tomando como ejemplo una propiedad en Montgomery, con un valor total de 323,020 dólares, cada token vale 52.10 dólares, con un total de 6,200 tokens. El alquiler mensual es de 2,600 dólares, con un beneficio neto de 1,978 dólares después de deducir 622 dólares en gastos. Cada token genera un rendimiento anual de 3.83 dólares, con una tasa anualizada del 7.35%.
RealT ofrece un 100% de tokens, sin necesidad de co-invertir con los clientes. La gestión cobra un 8% de los alquileres, y RealT cobra un 2% de tarifa de tokenización. Este modelo permite a RealT centrarse en encontrar propiedades calificadas y tokenizarlas.
Sin embargo, la propiedad descentralizada también presenta desafíos. Cuando la participación accionarial de los inversores es demasiado pequeña, los costos de gestión pueden no ser sostenibles. Puede haber conflictos de interés entre RealT y los accionistas minoritarios.
Los datos muestran que aproximadamente el 90% de los inversores de RealT invierten menos de 500 dólares, el 9% entre 500 y 2000 dólares, y el 1% más de 2000 dólares. Esto indica que RealT ha creado en cierta medida un mercado de inversión inmobiliaria para minoristas, aumentando la liquidez.
RealT ha distribuido alrededor de 6 millones de dólares en alquileres en la red Gnosis. Las tarifas de la plataforma son aproximadamente del 2.5%-3%, y los ingresos de dos años son de aproximadamente 150K-180K dólares. Debido a que no se requiere la participación obligatoria en la inversión, las ganancias específicas que RealT obtiene de los alquileres no son claras.
En términos de estructura empresarial, RealT ha registrado la entidad operativa central y la empresa matriz de bienes raíces en Delaware, y ha establecido filiales para cada propiedad de inversión. Esta estructura está diseñada para aislar los riesgos financieros y legales de cada propiedad.
Parcl
Parcl es una plataforma DeFi que permite a los usuarios negociar los cambios en los precios del mercado inmobiliario global. Parcl ofrece activos sintéticos relacionados con bienes raíces a través de una estructura AMM.
Parcl ha lanzado un índice de bienes raíces regional basado en el historial de ventas. Los inversionistas pueden especular al alza o a la baja sobre las tendencias de los precios de las viviendas.
Este enfoque evita los problemas legales asociados con las transacciones inmobiliarias reales. Aunque no cumple completamente con los estándares de RWA, Parcl ha recibido inversiones de varias instituciones reconocidas, lo que lo convierte en un tema digno de atención al discutir la diversificación de productos RWA en bienes raíces.
La red de pruebas de Parcl se lanzó en Solana en mayo de 2022, con un TVL de 16 millones de dólares. Sin embargo, la atención es baja, con un volumen diario de transacciones inferior a 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios.
A pesar de que el diseño del producto es maduro y se promociona activamente, Parcl aún mantiene una baja cuota de mercado, lo que podría indicar que el mercado de criptomonedas aún no está preparado para recibir productos de índices inmobiliarios.
Reinno
Empresas de criptomonedas de gran tamaño como Ripple y MakerDAO también están explorando productos RWA en bienes raíces. Ripple anunció el apoyo a hipotecas tokenizadas de propiedades, mientras que MakerDAO se ha asociado con Robinland para apoyar el préstamo garantizado por propiedades.
Reinno es un proyecto que ha dejado de operar, pero sus dos productos merecen una mención:
Servicio de préstamos basado en propiedades tokenizadas. Los propietarios pueden enviar la documentación de la propiedad a Reinno, y una vez aprobados, crear una empresa SPV y un contrato inteligente de tokens, utilizando los tokens como colateral para el préstamo.
Financiación de hipotecas. Después de que el usuario compre una vivienda con una hipoteca bancaria, puede tokenizar la propiedad para financiarse, utilizarlo para pagar el préstamo bancario y luego reembolsar al protocolo a una tasa de interés fija.
Reinno adopta un modelo centralizado fuera de línea, lo que conlleva riesgos evidentes:
Como proveedor de servicios de tokenización en lugar de prestamista, es difícil demandar a los prestatarios morosos.
No se puede prevenir de manera efectiva que el propietario venda la propiedad después de obtener el préstamo o deje de pagar la hipoteca.
Estos riesgos pueden ser una de las razones por las que el proyecto deja de operar, y en el futuro, los RWA inmobiliarios necesitarán un marco legal más maduro.
Resumen
El RWA inmobiliario aún se encuentra en una etapa temprana, con un tamaño de mercado y una base de usuarios relativamente pequeños. Este campo requiere un cumplimiento estricto y un marco legal maduro. Algunos proyectos adoptan estructuras de aislamiento de riesgos o productos financieros relacionados con bienes raíces para reducir el riesgo. Sin embargo, para aprovechar al máximo su potencial, los avances legislativos y el cumplimiento operativo son indispensables.
Actualmente, falta un marco regulatorio claro y consistente; las diferentes agencias reguladoras tienen clasificaciones de tokens diversas, lo que resulta en reglas poco claras. Esto amenaza a los inversores potenciales y pone en riesgo la viabilidad a largo plazo de la tokenización de bienes raíces.
A pesar de esto, numerosas empresas reconocidas siguen intentando el RWA inmobiliario, y algunos proyectos ya han demostrado su viabilidad de manera preliminar. Con la mejora del marco legal, se espera que el RWA inmobiliario experimente un rápido desarrollo.
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FarmToRiches
· 08-12 20:56
Otra vez hablando de RWA y la especulación inmobiliaria.
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blockBoy
· 08-12 20:44
No te unas a la multitud, solo están engañando a la gente.
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ShibaOnTheRun
· 08-12 20:40
No puedo comprar una casa de verdad, aún así toman a la gente por tonta para comprar fragmentos.
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EntryPositionAnalyst
· 08-12 20:30
Invertir en bienes raíces también debe estar en la cadena.
Análisis de proyectos RWA en bienes raíces: de la propiedad fragmentada al comercio de índices
Análisis del proyecto RWA inmobiliario: de la propiedad fragmentada al comercio de índices
La tokenización de activos del mundo real ( RWA ) no es un concepto nuevo en el mercado de criptomonedas, ya que surgió en 2018. Sin embargo, debido a la falta de regulación y la ausencia de retornos significativos, los primeros intentos no lograron escalar.
En 2022, con el aumento de las tasas de interés en EE. UU., los rendimientos de los bonos del gobierno superaron las tasas de interés de préstamos en criptomonedas estables, lo que hizo que los bonos del gobierno fueran más atractivos como activos del mundo real (RWA). Los proyectos DeFi maduros y las instituciones financieras tradicionales comenzaron a explorar los RWA.
En los últimos dos años, han surgido algunos proyectos de RWA en el sector inmobiliario, con el objetivo de ampliar el mercado de inversión inmobiliaria, ofrecer productos diversificados y reducir las barreras de entrada a la inversión. Este artículo analizará las ventajas y desventajas del diseño de estos proyectos, así como su mercado potencial, centrándose principalmente en el mercado inmobiliario de América del Norte.
Métodos de tokenización inmobiliaria
El mercado de inversión en bienes raíces es enorme. Los datos de marzo de 2023 muestran que el mercado inmobiliario que cotiza en Norteamérica tiene un valor de 1.3 billones de dólares, y a nivel global es de 2.66 billones de dólares.
Los principales objetivos de la tokenización inmobiliaria incluyen: crear productos de inversión más diversificados y flexibles, atraer a una gama más amplia de inversores, aumentar la liquidez y el valor de los activos. Las principales formas son:
Además, la tokenización también puede mejorar la transparencia de los bienes raíces y la democracia en la gobernanza.
Los fondos de inversión inmobiliaria ( REIT ) tienen similitudes con los activos inmobiliarios RWA, ya que ambos reducen la barrera de entrada para la inversión y aumentan la liquidez. Sin embargo, los REIT generalmente no ofrecen derechos de gestión o propiedad, manteniendo una operación centralizada. A pesar de esto, la estricta regulación y el marco operativo de los REIT pueden servir como referencia para los proyectos RWA.
Los proyectos RWA en bienes raíces suelen tener las siguientes ventajas y desventajas:
Ventajas:
Desventajas:
Los proyectos específicos varían en función de la gestión y los métodos de producto, y las situaciones operativas reales son diferentes.
Análisis de casos
RealT
RealT se lanzó en 2019, siendo uno de los primeros proyectos RWA de bienes raíces, enfocado en la tokenización de propiedades residenciales en Estados Unidos.
RealT compra propiedades y las tokeniza legalmente, delegando la gestión a un tercero. Los alquileres se distribuyen a los tenedores de tokens después de deducir los costos. RealT es responsable de la tokenización, pero está legalmente aislada de la empresa que posee la propiedad. Si esta empresa incumple, los tenedores de tokens pueden designar una nueva empresa de gestión.
Tomando como ejemplo una propiedad en Montgomery, con un valor total de 323,020 dólares, cada token vale 52.10 dólares, con un total de 6,200 tokens. El alquiler mensual es de 2,600 dólares, con un beneficio neto de 1,978 dólares después de deducir 622 dólares en gastos. Cada token genera un rendimiento anual de 3.83 dólares, con una tasa anualizada del 7.35%.
RealT ofrece un 100% de tokens, sin necesidad de co-invertir con los clientes. La gestión cobra un 8% de los alquileres, y RealT cobra un 2% de tarifa de tokenización. Este modelo permite a RealT centrarse en encontrar propiedades calificadas y tokenizarlas.
Sin embargo, la propiedad descentralizada también presenta desafíos. Cuando la participación accionarial de los inversores es demasiado pequeña, los costos de gestión pueden no ser sostenibles. Puede haber conflictos de interés entre RealT y los accionistas minoritarios.
Los datos muestran que aproximadamente el 90% de los inversores de RealT invierten menos de 500 dólares, el 9% entre 500 y 2000 dólares, y el 1% más de 2000 dólares. Esto indica que RealT ha creado en cierta medida un mercado de inversión inmobiliaria para minoristas, aumentando la liquidez.
RealT ha distribuido alrededor de 6 millones de dólares en alquileres en la red Gnosis. Las tarifas de la plataforma son aproximadamente del 2.5%-3%, y los ingresos de dos años son de aproximadamente 150K-180K dólares. Debido a que no se requiere la participación obligatoria en la inversión, las ganancias específicas que RealT obtiene de los alquileres no son claras.
En términos de estructura empresarial, RealT ha registrado la entidad operativa central y la empresa matriz de bienes raíces en Delaware, y ha establecido filiales para cada propiedad de inversión. Esta estructura está diseñada para aislar los riesgos financieros y legales de cada propiedad.
Parcl
Parcl es una plataforma DeFi que permite a los usuarios negociar los cambios en los precios del mercado inmobiliario global. Parcl ofrece activos sintéticos relacionados con bienes raíces a través de una estructura AMM.
Parcl ha lanzado un índice de bienes raíces regional basado en el historial de ventas. Los inversionistas pueden especular al alza o a la baja sobre las tendencias de los precios de las viviendas.
Este enfoque evita los problemas legales asociados con las transacciones inmobiliarias reales. Aunque no cumple completamente con los estándares de RWA, Parcl ha recibido inversiones de varias instituciones reconocidas, lo que lo convierte en un tema digno de atención al discutir la diversificación de productos RWA en bienes raíces.
La red de pruebas de Parcl se lanzó en Solana en mayo de 2022, con un TVL de 16 millones de dólares. Sin embargo, la atención es baja, con un volumen diario de transacciones inferior a 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios.
A pesar de que el diseño del producto es maduro y se promociona activamente, Parcl aún mantiene una baja cuota de mercado, lo que podría indicar que el mercado de criptomonedas aún no está preparado para recibir productos de índices inmobiliarios.
Reinno
Empresas de criptomonedas de gran tamaño como Ripple y MakerDAO también están explorando productos RWA en bienes raíces. Ripple anunció el apoyo a hipotecas tokenizadas de propiedades, mientras que MakerDAO se ha asociado con Robinland para apoyar el préstamo garantizado por propiedades.
Reinno es un proyecto que ha dejado de operar, pero sus dos productos merecen una mención:
Servicio de préstamos basado en propiedades tokenizadas. Los propietarios pueden enviar la documentación de la propiedad a Reinno, y una vez aprobados, crear una empresa SPV y un contrato inteligente de tokens, utilizando los tokens como colateral para el préstamo.
Financiación de hipotecas. Después de que el usuario compre una vivienda con una hipoteca bancaria, puede tokenizar la propiedad para financiarse, utilizarlo para pagar el préstamo bancario y luego reembolsar al protocolo a una tasa de interés fija.
Reinno adopta un modelo centralizado fuera de línea, lo que conlleva riesgos evidentes:
Estos riesgos pueden ser una de las razones por las que el proyecto deja de operar, y en el futuro, los RWA inmobiliarios necesitarán un marco legal más maduro.
Resumen
El RWA inmobiliario aún se encuentra en una etapa temprana, con un tamaño de mercado y una base de usuarios relativamente pequeños. Este campo requiere un cumplimiento estricto y un marco legal maduro. Algunos proyectos adoptan estructuras de aislamiento de riesgos o productos financieros relacionados con bienes raíces para reducir el riesgo. Sin embargo, para aprovechar al máximo su potencial, los avances legislativos y el cumplimiento operativo son indispensables.
Actualmente, falta un marco regulatorio claro y consistente; las diferentes agencias reguladoras tienen clasificaciones de tokens diversas, lo que resulta en reglas poco claras. Esto amenaza a los inversores potenciales y pone en riesgo la viabilidad a largo plazo de la tokenización de bienes raíces.
A pesar de esto, numerosas empresas reconocidas siguen intentando el RWA inmobiliario, y algunos proyectos ya han demostrado su viabilidad de manera preliminar. Con la mejora del marco legal, se espera que el RWA inmobiliario experimente un rápido desarrollo.