El capital privado está destronando a los bienes raíces: lo que los multimillonarios saben y tú no

El cambio en la creación de riqueza entre creadores de ultra alto patrimonio neto

Por primera vez en 15 años, los multimillonarios están redistribuyendo sus fortunas alejándose de las inversiones tradicionales en bienes raíces. Según el último Informe de Asignación de Activos de TIGER 21, el capital privado ha superado a los bienes raíces como la categoría de inversión principal entre individuos de ultra alto patrimonio neto (UHNW), capturando el 28% de las carteras de élite en comparación con el 26% en bienes raíces. Pero aquí está la diferencia crucial en cómo los multimillonarios y los millonarios abordan la creación de riqueza: mientras la mayoría de los millonarios todavía dependen en gran medida de activos tangibles, los multimillonarios están buscando cada vez más potencial de crecimiento a través del acceso a mercados privados.

Por qué los multimillonarios están dejando los fondos de cobertura por capital privado

La verdadera historia no es solo el aumento del capital privado, sino el colapso de otra categoría de inversión. Los fondos de cobertura, que una vez dominaron las carteras de los multimillonarios, han caído del 16% de asignación en 2007-08 a solo el 2% en 2023-24. En un período de 16 años, los inversores ultra ricos votaron con su dinero: las tarifas de gestión de fondos de cobertura (el infame esquema “2-plus-20” que cobra un 2% anual más un 20% de las ganancias) simplemente ya no ofrecen los retornos ajustados al riesgo.

El capital privado llena perfectamente este vacío. Estas inversiones se dirigen a empresas privadas—a menudo startups previas a la IPO—dando a los multimillonarios acceso temprano a oportunidades de crecimiento explosivo antes de que las valoraciones se disparen en las bolsas públicas. Para los inversores que intentan entender la brecha de riqueza entre millonarios y multimillonarios, esto es instructivo: los multimillonarios no persiguen oportunidades disponibles públicamente que todos ya conocen. Buscan empresas privadas con potencial de crecimiento desproporcionado.

¿Pueden los inversores promedio acceder realmente al capital privado?

Aquí es donde la brecha de accesibilidad a la riqueza se amplía significativamente. A diferencia de los multimillonarios que operan en redes exclusivas, los inversores acreditados deben cumplir con estrictos umbrales de ingresos y patrimonio neto para participar directamente en acuerdos de capital privado. Los inversores minoristas regulares están completamente excluidos.

Sin embargo, el panorama está cambiando. Morningstar informa que están surgiendo productos de capital privado más accesibles para los inversores cotidianos:

• Los fondos mutuos ahora pueden asignar hasta un 15% de sus activos a inversiones en capital privado o ilíquidas
• Los ETFs públicos enfocados en capital privado ya están disponibles, incluyendo opciones como Invesco Global Listed Private Equity ETF (PSP) y ProShares Global Listed Private Equity ETF (PEX)

Estos productos democratizados no te darán los acuerdos exclusivos que obtienen los multimillonarios, pero están cerrando la brecha para inversores curiosos.

Por qué los bienes raíces siguen siendo el favorito de los multimillonarios—solo que no del tipo antiguo

Los bienes raíces no han desaparecido de las carteras de élite (26% de asignación), pero las preferencias de los multimillonarios están cambiando radicalmente. ¿La categoría que pierde fuerza? Espacios comerciales de oficinas y retail. Con preocupaciones de recesión en el horizonte, los multimillonarios están abandonando estas apuestas.

¿Y qué los reemplaza? Residencias principales, propiedades de vacaciones y operaciones de conversión—los multimillonarios están adquiriendo edificios de oficinas en dificultades y convirtiéndolos en propiedades residenciales o hoteleras. Es más arriesgado que los bienes raíces tradicionales, pero muchos ultra ricos construyeron sus fortunas iniciales mediante apalancamiento inmobiliario, por lo que tienen la experiencia.

Para el inversor promedio, los bienes raíces siguen siendo mucho más accesibles que el capital privado—sin necesidad de acreditación. Construir riqueza a través de propiedades todavía funciona, especialmente si:

• Obtienes crédito premium para las tasas hipotecarias más bajas
• Acumulas un pago inicial sustancial para construir patrimonio inmediato
• Utilizas el apalancamiento estratégicamente para multiplicar los retornos

Qué significa esto para tu estrategia de inversión

El esquema de los multimillonarios no es misterioso—es matemático. A medida que el capital privado captura alfa y los fondos de cobertura rinden por debajo, los flujos de capital siguen. La diferencia entre millonarios y multimillonarios a menudo se reduce a esto: los millonarios invierten en lo que está disponible; los multimillonarios en lo que está oculto.

No puedes replicar toda su estrategia sin acceso institucional y estatus de inversor acreditado. Pero puedes seguir la dirección en la que fluye su capital. Los ETFs que rastrean los mercados de capital privado ofrecen exposición a la misma clase de activos que ahora representa casi el 30% de las carteras de los multimillonarios. Mientras tanto, los bienes raíces—aunque enfrentan vientos en contra en los sectores comerciales—siguen siendo un vehículo para crear riqueza accesible a inversores disciplinados.

¿La clave? Deja de preguntar dónde invierten los multimillonarios. Empieza a preguntar por qué se están alejando de ciertas categorías. Ese cambio en sí mismo es la señal.