Cómo el poder de los préstamos corresponsales impulsa el mercado hipotecario: Guía para prestatarios

El préstamo por correspondencia representa un canal importante en la originación de hipotecas, sin embargo, muchos prestatarios siguen sin ser conscientes de que están trabajando con prestamistas por correspondencia. Durante el tercer trimestre de 2023, más del 25% de los préstamos hipotecarios originados a través de este modelo, según Inside Mortgage Finance. Entender esta estructura de préstamo podría impactar significativamente en tus probabilidades de aprobación hipotecaria y en los términos finales del préstamo.

La mecánica del préstamo por correspondencia

El préstamo por correspondencia funciona mediante una asociación entre dos entidades distintas:

El Prestamista Originador se encarga de todas las actividades de la fase inicial—procesa tu solicitud, realiza la revisión preliminar, cierra el préstamo y desembolsa los fondos bajo el nombre de su empresa. Esta entidad originadora puede ser un banco, una cooperativa de crédito o una compañía hipotecaria. Según Diane Hughes, vicepresidenta ejecutiva y directora de préstamos hipotecarios en UMB Bank, el prestamista originador generalmente mantiene la relación con el prestatario durante la fase de solicitud.

La Entidad Compradora (a veces llamada prestamista patrocinador, inversor o agregador) entra en escena después del cierre del préstamo. Ellos compran la hipoteca terminada al prestamista originador, pagando el monto del préstamo más una prima. Esta inyección de capital permite al prestamista originador reponer su capacidad de préstamo y financiar hipotecas adicionales para nuevos prestatarios.

Entendiendo la realidad del financiamiento

La mayoría de los prestamistas por correspondencia no despliegan su propio capital directamente. En cambio, acceden a líneas de crédito en almacén—acuerdos de préstamo a corto plazo que financian tu préstamo temporalmente. Una vez que venden tu hipoteca a un inversor, reembolsan la línea de crédito en almacén usando los ingresos obtenidos. Este modelo permite a los prestamistas más pequeños originar significativamente más préstamos de lo que sus balances permitirían de otra forma.

Prestamistas por correspondencia en contexto: comparando tres modelos

Para tomar una decisión informada de préstamo, entender cómo se comparan los prestamistas por correspondencia con otros canales de préstamo es muy importante.

Prestamistas minoristas: relaciones directas

Los prestamistas minoristas—including bancos, cooperativas de crédito y bancos hipotecarios—originan hipotecas directamente con los consumidores. “Los prestamistas minoristas son instituciones financieras que ofrecen hipotecas directamente a los prestatarios,” explica Tai Christensen, cofundador y presidente de Arrive Home. Aunque los prestamistas minoristas suelen mantener carteras de productos más limitadas en comparación con las estructuras por correspondencia, muchos integran ofertas hipotecarias con cuentas corrientes, productos de ahorro, préstamos para autos y financiamiento personal. Este enfoque integrado resulta atractivo para prestatarios que buscan relaciones financieras consolidadas.

Corredores hipotecarios: el modelo intermediario

Los corredores hipotecarios ocupan una posición fundamentalmente diferente. Ellos no suscriben, financian ni cierran hipotecas por sí mismos. En cambio, conectan a los prestatarios con prestamistas mayoristas de su red. Este papel intermediario ofrece ventajas distintas—particularmente para prestatarios que buscan productos de préstamo especializados o desean comparar múltiples ofertas de prestamistas simultáneamente. Los corredores pueden agilizar la comparación de tasas y negociar mejores condiciones.

Sin embargo, este modelo introduce fricciones. “Una vez que un corredor hipotecario empareja a un prestatario con un prestamista, el corredor pierde la capacidad de controlar el proceso del préstamo,” señala Christensen, lo que puede resultar en retrasos en los plazos durante transacciones sensibles al tiempo.

Prestamistas por correspondencia: el enfoque híbrido

Los prestamistas por correspondencia combinan características de ambos modelos. Como los prestamistas minoristas, aprueban y ejecutan los cierres de los préstamos. Similar a los corredores, mantienen relaciones con múltiples fuentes de financiamiento y acceden a diversos programas de préstamos. Esta doble posición crea beneficios significativos para el prestatario—los prestamistas por correspondencia pueden ofrecerte las tarifas más competitivas de inversores cuyos criterios se alinean con tu perfil financiero.

Rob Wilson, vicepresidente senior de préstamos por correspondencia en Merchants Bank, enfatiza que los prestamistas por correspondencia delegados (aquellos que manejan toda la suscripción interna) pueden ofrecer una resolución más fluida cuando surgen complicaciones en el proceso.

La cuestión de la suscripción: Delegada vs. No delegada

La categoría de préstamos por correspondencia se divide en subcategorías con implicaciones operativas:

Correspondientes Delegados completan la suscripción internamente, lo que significa que tu préstamo recibe aprobación y cierre gestionados por una sola entidad. Este proceso simplificado generalmente resulta en plazos más rápidos y una resolución de problemas más directa.

No Delegados y Mini-Correspondientes envían los préstamos al inversor comprador para revisión de suscripción. El inversor toma la decisión final de aprobación, lo que puede extender los plazos de procesamiento.

Realidad de la solicitud de hipoteca con prestamistas por correspondencia

Considera solicitar un préstamo FHA a través de un prestamista por correspondencia. Independientemente del inversor con el que te empareje el corresponsal, tu solicitud debe cumplir con los requisitos de la FHA—normalmente un puntaje de crédito mínimo de 580 con un pago inicial del 3.5% para la calificación estándar.

La ventaja del modelo de correspondencia surge en la optimización de precios. Un prestamista por correspondencia puede identificar al inversor que ofrezca las condiciones más favorables dentro de tu rango de calificación, potencialmente brindando mejores tarifas y menores costos de cierre que si negociaras por tu cuenta.

Si bloqueas una tasa de interés con un corresponsal delegado y las tasas posteriormente bajan, el corresponsal puede tener las relaciones con inversores necesarias para renegociar condiciones mejoradas.

Evaluando las ventajas y desventajas del préstamo por correspondencia

Ventajas

Acceso a Diversos Programas de Préstamo. Múltiples relaciones con inversores significan múltiples ofertas de programas. Esta mayor selección resulta invaluable para prestatarios con situaciones financieras complejas que requieren préstamos no conformes o productos especializados. Tus probabilidades de calificación aumentan sustancialmente.

Poder de Negociación en Precios. Las relaciones con inversores de los prestamistas por correspondencia permiten comparar precios en tu nombre. Pueden identificar las tasas y costos de cierre más atractivos dentro de tu perfil de calificación.

Potencial para Procesamiento Eficiente. Los prestamistas delegados manejan la suscripción internamente, lo que puede ofrecer cierres más rápidos y un servicio más receptivo en comparación con las estructuras no delegadas.

Desventajas

Requisitos Estándar de los Inversores. Los prestamistas por correspondencia deben vender los préstamos originados a inversores, lo que significa que los préstamos deben cumplir con los estándares del comprador—principalmente Fannie Mae, Freddie Mac, FHA y VA. Los prestatarios con situaciones crediticias particulares pueden encontrar sus opciones restringidas.

Variaciones en la Velocidad. Los modelos no delegados introducen una entidad adicional de aprobación, lo que puede crear retrasos en comparación con las estructuras delegadas.

Discontinuidad en el Servicio. Después del cierre, los prestamistas por correspondencia venden los préstamos a inversores que pueden, posteriormente, vender los derechos de servicio hipotecario. Es posible que tengas que redirigir los pagos a una compañía diferente a la del prestamista original, lo que puede interrumpir la continuidad del servicio al cliente.

Tomando tu decisión sobre el préstamo por correspondencia

Si el préstamo por correspondencia representa tu camino óptimo depende de tu situación financiera específica y tus prioridades. Para prestatarios que buscan flexibilidad en los productos de préstamo, tarifas competitivas o programas hipotecarios especializados, la diversidad de inversores del modelo por correspondencia ofrece ventajas significativas. Sin embargo, los prestatarios que priorizan relaciones de servicio consistentes deben discutir las políticas de retención del servicio antes de comprometerse.

La escala del mercado de préstamos por correspondencia—que representa más de una cuarta parte de las originaciones—refleja su eficiencia en conectar a los prestatarios con capital. Entender cómo operan las estructuras por correspondencia te posiciona para negociar de manera más efectiva y seleccionar los canales de préstamo alineados con tus objetivos hipotecarios.