Alors que Wang Jianlin continue désespérément à rembourser la dette de Wanda, Country Garden a soudainement réalisé un bénéfice ?

Question AI · La rentabilité de Country Garden dépend-elle de la restructuration de la dette et des gains non monétaires ?

L’industrie immobilière en période de grand froid a enfin reçu une bonne nouvelle : le géant immobilier national Country Garden a soudainement tourné au profit, devenant la première grande entreprise du secteur à réaliser une rentabilité après des pertes.

Le 30 mars, Country Garden a publié ses résultats financiers pour 2025, avec un chiffre d’affaires de 154,9 milliards de yuans, en baisse de 38,72 % par rapport à l’année précédente, mais le bénéfice net attribuable aux actionnaires est passé de -32,84 milliards de yuans à 3,261 milliards, ce qui constitue la première rentabilité de Country Garden en quatre ans. Après une perte de 217,292 milliards de yuans, suite à un ajustement en profondeur du secteur, Country Garden a lancé la première offensive pour redevenir rentable parmi les grandes entreprises du secteur.

Le lendemain de la publication de l’aperçu des résultats en date du 23 mars, annonçant la rentabilité, le cours de l’action a augmenté de 6,67 %, puis a encore augmenté de 6,25 % le 25 mars. Mais le 26 mars, en raison de la conversion forcée d’obligations convertibles, 3,9856 millions d’actions nouvelles ont été émises à un prix de 2,6 dollars de Hong Kong par action, entraînant une baisse de 4,41 %, et le 27 mars, le cours a encore chuté de 1,52 %.

L’attitude du marché financier envers Country Garden semble principalement liée au fait que la rentabilité de l’entreprise provient principalement de gains non monétaires issus de la restructuration de la dette. Dans le communiqué, Country Garden indique que la principale raison de cette inversion de résultat est la comptabilisation des gains non monétaires liés à la restructuration de la dette. En excluant ces gains, l’entreprise reste en perte. La reprise de performance repose principalement sur des gains exceptionnels, tandis que ses activités principales restent sous pression, et le marché demeure prudent quant à sa durabilité.

La restructuration de la dette a été d’une grande aide

Avec un chiffre d’affaires de 154,9 milliards de yuans, en baisse de près de 40 %, le bénéfice net s’élève à 3,261 milliards de yuans, tandis que la marge brute est négative depuis trois années consécutives, avec une marge brute de -27,84 % en 2025. Après trois années de pertes, le bénéfice net est enfin passé à 1,05 %. En regardant de plus près, le chiffre d’affaires a fortement chuté, la marge brute est négative, mais la marge nette est devenue positive, ce qui peut sembler étrange. Ici, il faut mentionner la restructuration de la dette.

Comme d’autres grandes entreprises du secteur, la dette de Country Garden est également très élevée. Jusqu’à la fin de 2025, les quatre principales entreprises immobilières, Hengda, Vanke, Country Garden et Sunac China, avaient respectivement des dettes totales de 2,44 billions, 835,56 milliards, 767,9 milliards et 805,94 milliards de yuans. Parmi elles, Country Garden a la dette la plus faible, avec seulement 148 milliards de yuans de dettes à intérêt, tandis que les autres ont des dettes à intérêt respectives de 624,77 milliards pour Hengda, 362,9 milliards pour Vanke, et 188,26 milliards pour Sunac China. La proportion de dettes à intérêt dans la dette totale de Country Garden est seulement de 19,3 %, contre 25,6 % pour Hengda, 43,4 % pour Vanke et 23,4 % pour Sunac China. Country Garden est la seule grande entreprise dont la part de dettes à intérêt est inférieure à 20 %.

À la fin de 2025, la dette totale de Country Garden s’élève à 767,9 milliards de yuans, en baisse significative de 2 167 milliards par rapport à la fin de 2024, où elle était de 984,6 milliards. La dette à intérêt à la fin de 2025 est de 148 milliards de yuans, en baisse de 1 055 milliards par rapport à la fin de 2024, où elle était de 253,5 milliards, soit une réduction de 42 %. La faible dette à intérêt facilite et rend plus probable la restructuration de la dette. En 2025, Country Garden a activement poursuivi la restructuration de ses dettes domestiques et étrangères. Parmi elles, environ 17,7 milliards de dollars de dettes étrangères ont été approuvés pour restructuration, prenant effet le 30 décembre 2025, avec de nouvelles émissions de dettes et d’instruments de capitaux propres. La restructuration domestique s’est également bien déroulée, avec des plans de rachat en espèces, d’actions et de créances ordinaires en cours, notamment un programme de rachat en espèces de 450 millions de yuans, prévu pour être terminé en avril. La restructuration de la dette a permis de réduire la dette à intérêt de plusieurs centaines de milliards, de clarifier considérablement le risque financier, et constitue la meilleure situation financière des quatre dernières années.

Yen Yuejin, vice-directeur de l’Institut de recherche immobilière de Shanghai E-House, estime que la restructuration de la dette pour inverser la perte est un signal positif, même si les gains non monétaires sont difficiles à obtenir. Selon lui, la rentabilité de Country Garden est étroitement liée à l’effet comptable de la restructuration de la dette. La restructuration permet à l’entreprise d’afficher un résultat comptable positif, ce qui a un effet positif sur le marché des capitaux, la gestion quotidienne et l’image de l’entreprise.

Le processus de restructuration de la dette de Country Garden s’est déroulé de manière très fluide : neuf plans de restructuration domestique d’une valeur totale d’environ 13,77 milliards de yuans ont été entièrement approuvés, et le plan de restructuration étrangère d’environ 17,7 milliards de dollars a également pris effet le 30 décembre 2025. La réduction totale de la dette est estimée à près de 90 milliards de yuans. Après la restructuration, le coût de financement des nouvelles dettes a chuté à 1-2,5 %, ce qui constitue une étape clé pour alléger le fardeau de l’entreprise pour les cinq prochaines années. La finalisation de la restructuration de la dette avant la fin 2025 a permis à Country Garden de présenter un résultat positif.

Pourquoi rappeler et réembaucher les « vétérans » ?

Country Garden, autrefois une entreprise immobilière de plus de 130 000 employés, a connu une réduction importante de ses effectifs. Fin 2018, elle comptait 131 387 employés. Après le refroidissement du marché immobilier en 2019, le nombre d’employés est tombé à 93 899 fin 2020, soit une baisse de près de 30 %. En 2021, le nombre d’employés a brièvement rebondi, avec une croissance de 7,2 %, dépassant à nouveau 100 700. Mais au cours des trois années suivantes, le nombre d’employés a diminué respectivement de 57,2 %, 47,1 % et 21,4 %, pour atteindre 17 920 au milieu de 2025. Par rapport à 2018, cela représente une réduction de 113 467 employés, soit une baisse totale de 86 %.

Selon First Financial, Country Garden a récemment publié un « Règlement pour la gestion du rappel des employés partant » visant à « effectuer un rappel massif des vétérans ». Ce règlement est présenté comme « destiné à assurer la progression ordonnée des affaires, en alignant le rythme de développement de la reprise de l’entreprise et la demande de développement de nouveaux projets ». La mise en place de ce règlement est très détaillée, avec des critères concernant l’ancienneté, la durée depuis le départ, la performance passée, la méthode de rémunération, etc.

L’analyste immobilier Wang Yiran considère que le rappel des « vétérans » par Country Garden témoigne d’une reprise des activités. « Les anciens employés connaissent bien les processus, la culture et les projets, ils peuvent reprendre rapidement. Cela permet d’économiser beaucoup de coûts, et les ‘vétérans’ sont des actifs précieux dans n’importe quel secteur. Cela évite aussi des coûts élevés pour le recrutement, la formation et la période d’essai. Il privilégie le rappel des employés ayant plus de deux ans d’ancienneté et une performance historique S/A, pour stabiliser rapidement la base. »

Actuellement, plusieurs centaines de projets de Country Garden sont en phase de livraison, avec un personnel insuffisant dans la gestion de chantier, la gestion sur site et le traitement des réclamations. Le rappel de ces anciens employés, qui connaissent bien l’historique des projets, la chaîne d’approvisionnement et les relations avec le gouvernement, peut rapidement résoudre les problèmes de suspension de travaux, de litiges ou de protection des droits. Le rappel de vétérans vise aussi à garantir la livraison, en évitant que des défaillances de gestion n’entraînent des réclamations des propriétaires, des responsabilités gouvernementales ou des risques de conformité. Entre 2022 et 2025, Country Garden a livré près de 1,85 million d’unités, ce qui la place parmi les leaders du secteur.

Malgré la réponse de Country Garden selon laquelle il ne s’agit pas d’un rappel massif, mais d’un recrutement ciblé pour des postes clés, il s’agit en réalité d’un recrutement sélectif, à haute exigence, en petit volume, axé sur la gestion de projets, les coûts, l’exploitation, le développement et le marketing. « Les talents exceptionnels sont la source de la croissance durable de l’entreprise. La sélection des talents se fait toujours en fonction des besoins opérationnels, en combinant des talents internes, le retour d’anciens employés performants et le recrutement externe », indique la société.

Dans un contexte où la plupart des autres entreprises continuent de réduire leurs effectifs, la capacité de Country Garden à rappeler ses vétérans montre que ses activités se redressent progressivement. Cela marque une transition du « sauvetage à tout prix » vers une « réparation opérationnelle » par le renforcement des équipes, en utilisant au minimum les coûts et en accélérant la reprise des capacités essentielles à la livraison et à la relance des activités.

Yen Yuejin pense également que cette initiative est un signal de changement substantiel dans la stratégie de l’entreprise après une profonde restructuration, visant à renforcer ses activités existantes et à entrer dans une phase de reconstruction progressive.

De « bras cassé » à réparation

Bien que Country Garden ait réalisé un bénéfice en 2025, de nombreux problèmes subsistent. La chute des ventes est brutale, avec un chiffre d’affaires de 33 milliards de yuans, en baisse d’environ 95 % par rapport à un pic de 750 milliards en 2021. La part de marché s’est considérablement réduite.

En termes de livraison, seulement 170 000 unités ont été livrées en 2025, le plus bas des trois dernières années, ce qui indique que la tâche de livraison en stock est à peu près terminée. Parallèlement, la société a presque arrêté d’acquérir de nouveaux terrains, se concentrant sur la revitalisation des projets existants et la garantie des livraisons. Cela montre une certaine reprise, mais reste encore insuffisant.

Il est important de noter que la trésorerie de Country Garden reste tendue, avec seulement environ 6,36 milliards de yuans en liquidités et équivalents, limitant la capacité de gestion de la trésorerie. La pression sur la trésorerie opérationnelle persiste, mais la restructuration de la dette a considérablement réduit la pression de financement, diminuant le risque de défaut à court terme. En 2025, la priorité est donnée à la livraison, à la réduction de la dette et au contrôle des dépenses, ce qui maintient une tension sur la trésorerie.

« À l’heure actuelle, le point d’inflexion opérationnel de Country Garden n’est pas encore atteint. Les ventes, le chiffre d’affaires et la marge brute continuent de diminuer, l’entreprise n’a pas encore réellement réparé ses activités et reste en phase de contraction. La rentabilité en 2025 repose en partie sur des gains non monétaires liés à la restructuration, ce qui ne reflète pas une reprise opérationnelle. Cependant, en 2026, Country Garden passera d’une phase de ‘garantie de livraison et de gestion des risques’ à une ‘reconstruction opérationnelle et à une expansion légère’, en relançant certains projets, en développant la gestion déléguée et la rénovation urbaine, et en reprenant la stratégie de ‘rappel des vétérans’ pour renforcer les postes clés en ingénierie, exploitation et marketing, afin de préparer la reprise. Cela montre que l’entreprise se remet lentement », estime Wang Yiran.

Comparée aux 3,261 milliards de yuans de bénéfice net de Country Garden, Vanke a enregistré une perte de 82 milliards, et Sunac China une perte de 12,33 milliards. Vanke a perdu plus de 1 300 milliards sur deux ans, Sunac China a perdu pendant cinq années consécutives, totalisant 1 119,29 milliards.

La rentabilité de Country Garden en 2025 envoie un signal positif de désengagement financier, de fin des risques, de réparation de la crédibilité et de relance opérationnelle, ce qui est crucial pour l’entreprise et le secteur. Actuellement, le taux d’intérêt des nouvelles dettes de Country Garden est de 1-2,5 %, avec une échéance maximale de 11 ans. Sans paiement massif dans les cinq prochaines années, le risque financier est substantiellement éliminé.

Le fait que Country Garden soit rentable redonne confiance aux investisseurs dans le secteur immobilier, permettant une réévaluation de la valeur de l’entreprise, une inversion du point de basculement de la crédibilité, et une validation du plan de restructuration par une majorité de créanciers. Cela marque le passage de la « crise » à la « réparation ». La valorisation commence à se redresser, et l’entreprise est intégrée dans l’indice MSCI et le FTSE Russell Small Cap, avec une augmentation des investissements étrangers, une nouvelle évaluation par les investisseurs internationaux, et une inversion de la tendance.

En tant que grande entreprise privée du secteur immobilier, Country Garden a été la première à revenir à la rentabilité, insufflant un nouvel élan au secteur, améliorant l’environnement de financement et les attentes du marché pour les entreprises privées. Cela envoie un signal positif à l’ensemble du secteur, validant la voie de « restructuration de la dette + dépréciation, désengagement, relance » comme modèle reproductible pour d’autres entreprises en difficulté. La phase de fondation du secteur s’affirme, avec un point d’inflexion dans la situation financière des grandes entreprises, renforcée par le soutien politique, marquant la fin de la période la plus sombre et le début d’un cycle de reconstruction.

Cet article est une création originale de BT Finance. Toute reproduction, copie, diffusion ou adaptation sans autorisation est interdite. En cas de violation, des poursuites seront engagées.

Auteur | Meng Xiao

Déclaration de l’auteur : contenu cité d’un média externe