中金：北京・上海の不動産市場の転換点が近づいている

中金公司のレポートによると、今回の不動産サイクルの調整はすでに4年以上続いており、最近の供給側と政策側の変化を踏まえると、今年北京と上海の不動産市況は安定に向かう見込みであり、不動産セクターは漸進的なベータ相場になる可能性がある。投資家にはリスク許容度に応じて以下の3つの投資戦略を推奨する：1）ベータ特性が明確な堅実な銘柄への配分；2）商品力が高く在庫の質も良好な不動産開発の構造的成長銘柄や、評価割引が深く潜在的弾力性の大きい銘柄への配分；3）一部の民間企業が「舞台」に復帰し、過剰な下落による評価低迷からの再評価を実現する。

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中金：北上不動産市場の転換点が近づいている

中金研究

今回の不動産サイクルの調整はすでに4年以上続いており、最近の供給側と政策側の変化を踏まえると、今年北京と上海の不動産価格は安定に向かう見込みであり、不動産セクターは漸進的なベータ相場になる可能性がある。投資家にはリスク許容度に応じて以下の3つの投資戦略を推奨する：1）ベータ特性が明確な堅実な銘柄への配分；2）商品力が高く在庫の質も良好な不動産開発の構造的成長銘柄や、評価割引が深く潜在的弾力性の大きい銘柄への配分；3）一部の民間企業が「舞台」に復帰し、過剰な下落による評価低迷からの再評価を実現する。

要約

なぜ私たちは今年、北上の不動産価格が安定に向かうと考えるのか？今回の不動産サイクル調整の核心は在庫にあり、その中でも中古住宅の在庫は住宅の限界価格に直接影響を与える。私たちは、中古住宅の在庫処理サイクルと価格動向には強い定量的な関連性があることを発見した。これは、2025年下半期以降、上海と北京の中古住宅の掲載量が継続的に減少していることにより、両都市の在庫処理サイクルがほぼ価格安定の範囲内に戻ってきているためだ。

北上の不動産価格の安定は持続可能なのか？私たちは、今回の両都市の掲載量の減少は取引の加速によるものではなく、売却可能な体量や売却意欲の低下によるものだと考えている。具体的には、新規掲載量の減少と撤回量の増加として現れ、過去の政策導入や価格安定の局面とは大きく異なる。これは社会在庫が自然に底を打つ現象の一端と考えられる。もし両都市の取引量がほぼ安定し、土地市場の「増加抑制」が実現すれば、供給と需要の条件が整い、価格の安定は持続的になる。

最近の政策側の変化は以前とどう異なるのか？二点に注目したい。一つは、政策側が上から下へと「在庫削減」の重要性を重視し始めており、住宅のストックに関して予想外の進展が続く可能性があること。例えば上海の三区二手房ストックの試験導入などだ。二つは、北京と上海の購買制限政策の調整は規模は控えめながらも、過去の調整と類似しているが、最近の両都市の社会在庫の底打ちを背景に、価格予想の正の循環を促進し、加速させる触媒となる可能性がある。

###　リスク

・主要都市の宅地新規供給量が予想以上に増加
・中古住宅の掲載量が予想以上に増加
・内外のリスクにより住宅取引量が大幅に縮小