Perspetiva direta | Taxa de renovação do Guangzhou IFC superior a 86% O efeito de âncora dos ativos do Fundo Imobiliário Yuexiu torna-se evidente

Opinião.net 11 de março, o Fundo Imobiliário Yuexiu foi o primeiro a divulgar o relatório de resultados de 2025.

Dos dados financeiros, o desempenho geral do fundo demonstra resiliência, com capacidade de gestão de ativos e atributos anti-ciclo devidamente validados.

No que diz respeito aos dados operacionais, durante o período, o fundo atingiu uma receita total de 1,856 bilhões de yuans, com receita líquida de propriedades de 1,284 bilhões de yuans, mantendo-se estáveis os principais indicadores de gestão.

Vale destacar que o Yuexiu Property Fund obteve resultados notáveis na otimização de captação de recursos, com o custo médio de financiamento ao final do período reduzido para 3,61%, uma queda de 55 pontos base em relação a 2024, quando era 4,16%, reforçando a margem de segurança financeira.

No que diz respeito à política de distribuição, o gestor manteve uma estratégia prudente, com uma distribuição total de 270,7 milhões de yuans ao longo do ano, com uma distribuição de 0,0522 yuan por unidade de fundo (equivalente a 0,0580 dólares de Hong Kong). Com base no preço de fechamento de 31 de dezembro de 2025, a taxa de retorno anualizada da distribuição é de 6,74%.

Através da contínua otimização de estratégias de renovação de ativos e locação, o Yuexiu Property Fund reforçou ainda mais o efeito de âncora dos seus ativos principais. Simultaneamente, a melhoria contínua na estrutura de financiamento do fundo demonstra resiliência frente ao ciclo econômico.

O fundo afirmou em seu relatório financeiro que a gestão adotou múltiplas medidas para estabilizar os fundamentos operacionais, apoiando de forma eficaz a manutenção de uma receita operacional relativamente estável ao longo do ano.

Fundamentos operacionais estáveis

Ao revisar a trajetória de desenvolvimento do Yuexiu Property Fund no último ano, a mudança mais significativa foi a ajustada estratégia de composição de ativos.

Em 8 de setembro de 2025, o fundo vendeu 50% de sua participação na Yuexiu Financial Tower por um valor total de 3,433 bilhões de yuans, transferindo os restantes 50% para uma reestruturação interna.

Após a venda e a reestruturação, o interesse econômico real do fundo na propriedade caiu para 49,495%.

Após a venda, o Yuexiu Property Fund mantém ainda 9 portfólios de propriedades, incluindo escritórios, hotéis e apartamentos, centros comerciais e mercados especializados, com uma área locável de 633.8 mil metros quadrados, taxa de ocupação de 82,1%, superior à média de mercado, e valor de mercado estimado em 33,645 bilhões de yuans.

Quanto à estrutura de receitas, os escritórios continuam sendo a principal fonte de desempenho. Em 2025, esse segmento gerou 986 milhões de yuans, mantendo uma participação superior a 50%.

Revisando o último ano, o mercado de escritórios no país permaneceu em fase de aumento de oferta e ajustes estruturais. Apesar da recuperação impulsionada pelo aumento da demanda de setores como tecnologia e finanças desde o quarto trimestre, os níveis de aluguel e taxa de ocupação ainda enfrentam certa pressão ao longo do ano.

Em meio a esse ambiente complexo, vários projetos de escritórios do fundo apresentaram desempenho sólido, incluindo o Fortune Plaza, com uma taxa de ocupação de 93,4% ao final do período, e o Wuhan Yuexiu Fortune Center, com 62,1%, ambos com aumento de 1 ponto percentual em relação ao ano anterior. O Hong Kong Yuexiu Tower manteve 100% de ocupação, demonstrando estabilidade operacional.

Em relação às assinaturas, o fundo fechou o ano com uma área de 96 mil metros quadrados de novos contratos de escritórios, incluindo o principal ativo, o Guangzhou IFC, com 15,7 mil metros quadrados, incluindo uma grande unidade de comércio de primeira linha; o Wuhan Yuexiu Fortune Center, com 26,8 mil metros quadrados; e o Shanghai Yuexiu Tower, com 6.43 mil metros quadrados, preenchendo unidades devolvidas.

No que diz respeito à renovação de contratos, as taxas de renovação do Guangzhou IFC e do Fortune Plaza foram de 86% e 84%, respectivamente, enquanto a do Wuhan Yuexiu Fortune Center atingiu um recorde de 76%, em três anos.

Sobre as estratégias para o mercado de escritórios, a equipe de gestão do fundo afirmou na reunião de resultados que, por um lado, a maioria das propriedades está localizada em áreas centrais, como Zhujiang New Town e centros esportivos em Guangzhou, com vantagens de localização evidentes; por outro, nos últimos dois anos, o fundo tem promovido ativamente a otimização de produtos, obtendo resultados parciais.

Segundo informações, durante o período, o Guangzhou IFC lançou unidades decoradas de 7.403 metros quadrados, com ciclo de venda de cerca de 36 dias e taxa de venda de quase 72%; o Wuhan Yuexiu Fortune Center reformou cerca de 21 mil metros quadrados, com taxa de venda de quase 98%; e o Fortune Plaza atingiu uma taxa de venda de unidades decoradas de 93%.

“Nosso poder de otimização de produtos permite que os projetos obtenham maior reconhecimento dos clientes”, afirmou o gestor do fundo.

Além disso, na área de serviços, o Yuexiu Property Fund oferece novas experiências aos clientes por meio de círculos de relacionamento; na captação de locatários, promove a operação de indústrias, otimizando continuamente a estrutura de inquilinos.

Dados indicam que, em 2025, o fundo atraiu 10 novos inquilinos entre as 500 maiores empresas da Fortune 500 e da China 500, totalizando uma área de ocupação de aproximadamente 38% por esses inquilinos.

O setor de apartamentos hoteleiros destacou-se como outro ponto forte do desempenho anual do Yuexiu Property Fund, com receita de 514 milhões de yuans, representando 28% do total.

Apesar de, durante o período, algumas unidades do Four Seasons Hotel Guangzhou terem sido otimizadas, a receita do setor de apartamentos hoteleiros cresceu de forma estável em 1,1% ao longo do ano.

O aparthotel Guangzhou Goldn Pavilion também apresentou desempenho destacado, atingindo receita recorde desde a abertura, com taxa de ocupação média de 91,5%, aumento de 1 ponto percentual; preço médio por quarto de 1137 yuans por noite, aumento de 1,6%; e receita por quarto disponível (RevPAR) de 1040 yuans, aumento de 2,7%.

No setor de centros comerciais, a receita totalizou 147 milhões de yuans, representando 8% do total, com a taxa de ocupação do Guo Jin Tiandi em 95,5% ao final do período, e do Wuhan Xinghui Weigang Shopping Center em 87,4%, com significativa recuperação de 5 pontos percentuais em relação ao meio do ano.

O Bai Ma Building, principal componente do setor de mercados especializados, apresentou uma taxa de ocupação de 96,0%, aumento de 1 ponto percentual, gerando uma receita de 209 milhões de yuans, representando 11% do total.

Fortalecendo a margem financeira

Diante das mudanças do mercado, o Yuexiu Property Fund, com uma carteira de ativos estável e estratégia financeira prudente, construiu uma “âncora” sólida para suas operações, garantindo crescimento estável do valor dos ativos.

No que diz respeito à tendência do mercado de escritórios, a equipe de gestão prevê que, em 2026, a nova oferta continuará elevando a taxa de vacância, com os aluguéis ainda sob pressão de queda, embora a redução da queda seja esperada. Destaca-se que os inquilinos demonstram alta fidelidade às áreas centrais, com oportunidades de mercado concentradas na migração e expansão de clientes de tecnologia e consumo.

Com base nessa análise, o fundo afirmou que aproveitará a força de sua marca para reforçar a divulgação, aumentar a captação de clientes; além de consolidar a identidade de cada edifício, aprimorando o posicionamento dos projetos, criando sistemas de operação diferenciados, e adotando estratégias de preços flexíveis para equilibrar preços e taxas de ocupação.

Para o setor de varejo, o gestor destacou na reunião de resultados que continuará promovendo a renovação e modernização dos centros comerciais, além de otimizar a estrutura de inquilinos para manter a competitividade dos projetos.

Além da gestão eficiente, uma gestão financeira sólida é outro pilar fundamental para atravessar ciclos econômicos. No último ano, o Yuexiu Property Fund adotou uma gestão proativa e prudente, otimizando continuamente sua estrutura de capital e controlando eficazmente os custos de financiamento, fortalecendo sua margem de segurança.

Durante o período, o fundo vendeu 50% de sua participação na Yuexiu Financial Tower, recebendo aproximadamente 2,3 bilhões de yuans, e planeja usar os recursos, incluindo cerca de 3 bilhões de yuans de nova captação bancária, para quitar dívidas existentes de forma pontual ou antecipada.

Dados recentes indicam que, ao final do período, a proporção de endividamento da empresa era de 48,5%. Após a recompra de parte das dívidas com recursos obtidos na venda de ativos, essa proporção caiu para 41,2%.

Quanto ao custo de financiamento, o fundo registrou uma despesa de 773 milhões de yuans, uma redução de 16,5% em relação ao ano anterior; o custo médio de captação caiu para o menor nível dos últimos três anos, em 3,61%.

O custo médio de juros ao longo do ano foi de 3,77%, uma redução de 76 pontos base, economizando cerca de 1,5 bilhões de yuans em custos de financiamento, com uma exposição de taxa de 10%, que caiu 16 pontos percentuais desde o início do ano, controlando efetivamente o risco de taxa de juros. Além disso, a exposição cambial caiu para 24%, o menor nível em cinco anos.

Destaca-se que, no último ano, o Yuexiu Property Fund inovou em captação de recursos, emitindo em julho de 2025 um Panda Bond de 600 milhões de yuans com prazo de três anos, com taxa de 2,70%, sendo a primeira emissão de REITs listados no mercado global de Panda Bonds.

Em fevereiro de 2026, a empresa também conseguiu precificar sua primeira emissão de títulos verdes internacionais, incluindo um green bond de 300 milhões de dólares com vencimento em três anos e um green note de 690 milhões de yuans, marcando seu retorno ao mercado de capitais em dólares desde 2021.

“Se as condições de mercado de captação, tanto domésticas quanto internacionais, mudarem, podemos optar por canais de financiamento mais favoráveis. Nosso objetivo é continuar avançando nessa direção”, afirmou o gestor do fundo.

Além disso, na reunião de resultados, a equipe também comentou sobre a crescente maturidade do mercado doméstico de REITs públicos, com emissão se tornando uma prática mais regular.

O fundo afirmou que, com o desenvolvimento dos C-REITs, os ativos comerciais domésticos devem retornar gradualmente a uma faixa de valor de mercado mais racional, criando um ambiente de avaliação mais favorável para seus projetos, o que é uma notícia positiva para todos os produtos de REITs.