Estabilizar, Reestruturar, Repetir: O Próximo Ato para o Setor Imobiliário da China

(MENAFN- Trend News Agency) ** BAKU, Azerbaijão, 25 de fevereiro.** O setor imobiliário da China entrou numa fase prolongada de correção, com dados de novembro de 2025 a fevereiro de 2026 a confirmarem que a desaceleração não só persiste, como, em certas áreas, se intensifica. Ao mesmo tempo, o governo está cada vez mais a sinalizar a sua intenção de abandonar o modelo de crescimento anterior para o setor, direcionando-o para uma possível nova estruturação.

De acordo com o Escritório Nacional de Estatísticas (NBS), os preços de casas novas em 70 grandes cidades diminuíram 2,4% em relação ao ano anterior em novembro, seguidos de uma queda de 2,7% em dezembro e uma redução de 3,1% em janeiro de 2026. A queda de janeiro foi a mais acentuada desde junho do ano anterior. Mensalmente, a diminuição manteve-se constante em -0,4% durante três meses consecutivos.

Mesmo nas cidades de primeira linha — Pequim, Xangai, Cantão e Shenzhen — a dinâmica permanece moderada. Em janeiro, os preços de casas novas nesses locais caíram 0,3% em relação ao mês anterior e 2,1% em relação ao mesmo período do ano anterior. Xangai mantém-se como exceção, registando um crescimento anual de 4,2%, embora a velocidade esteja a diminuir. O mercado secundário enfrenta uma pressão mais acentuada: em Pequim, os preços de casas existentes caíram até 8,5% em relação ao ano anterior, e em Cantão, 7,8%.

O investimento imobiliário diminuiu 17,2% em 2025, totalizando 8,28 trilhões de yuans. A área total de habitações vendidas caiu 8,7%. Em dezembro, houve uma queda de 15 a 23% nas vendas de casas novas em certos segmentos. Analistas da S&P Global Ratings esperam que as vendas de imóveis primários diminuam mais 10 a 14% em 2026, com os preços a cair entre 2 e 4%. Outras estimativas sugerem uma redução adicional de 2 a 3%.

Por trás destes números secos, no entanto, uma transformação mais profunda começa a tornar-se visível. As autoridades estão a afastar-se gradualmente do paradigma anterior de estímulo através de empréstimos em grande escala aos promotores imobiliários. A política rigorosa das “três linhas vermelhas” foi efetivamente revertida, mas, em vez de regressar aos esquemas anteriores, está a ser introduzido um chamado “novo modelo de desenvolvimento”.

Os seus elementos principais são relativamente simples.

Primeiro, o mecanismo da “lista branca”. Os bancos concedem empréstimos não às empresas como um todo, mas a projetos específicos incluídos em listas aprovadas. Dá-se prioridade à conclusão de projetos pelos quais os compradores já pagaram. Isto reduz riscos sociais e reforça a confiança do consumidor.

Segundo, a compra estatal de habitações não vendidas. As autoridades locais, através de empresas estatais, compram apartamentos de promotores privados para os converter em habitação social e de aluguer. Esta abordagem fornece simultaneamente suporte de liquidez aos promotores e responde à necessidade de expandir a oferta de habitação acessível.

Ao nível das empresas, a situação permanece desigual. As vendas contratadas dos 100 maiores promotores caíram cerca de 27% em janeiro de 2026 em relação ao ano anterior. As perdas totais previstas para o setor em 2025 ultrapassam os 240 mil milhões de yuans. Os players privados continuam a reestruturar as suas dívidas. A China Vanke prevê uma perda de cerca de 82 mil milhões de yuans e permanece sob pressão devido a obrigações que excedem os 50 mil milhões de dólares, embora tenha evitado formalmente a default. A Country Garden concluiu a reestruturação da sua dívida offshore e continua as operações, apesar de uma queda significativa nas vendas. A Evergrande está em liquidação.

Ao mesmo tempo, promotores estatais e quasi-estatais — Poly Developments, China Overseas Land & Investment, China Resources Land, entre outros — demonstram maior resiliência, focando-se em projetos nas principais cidades e no segmento de habitação melhorada.

A importância económica destas evoluções é difícil de subestimar. Cerca de 70% das poupanças das famílias chinesas estão investidas em imóveis. A queda dos preços cria um chamado “efeito de riqueza negativa”: os consumidores tornam-se mais cautelosos nos seus gastos. Os orçamentos regionais também enfrentam pressão adicional, uma vez que até 40% das suas receitas provinham anteriormente da venda de terrenos a promotores. A desaceleração nas transações de terrenos está a criar lacunas fiscais que requerem novos mecanismos de equilíbrio.

No entanto, fevereiro trouxe os primeiros sinais de estabilização na atividade das cidades de primeira linha. Em Pequim, o número de transações no mercado secundário aumentou 15% em relação ao mês anterior; em Xangai, subiram 26,7% em relação ao ano anterior. O mercado secundário agora representa cerca de 65% do volume total de transações. Embora ainda seja cedo para falar de uma reversão, o crescimento na atividade de transação indica uma adaptação gradual dos compradores ao novo ambiente de preços.

As oportunidades positivas potenciais estão precisamente ligadas a esta fase de reestruturação. A redução do excesso de oferta, uma mudança para uma construção mais equilibrada e a expansão dos segmentos de habitação acessível e de aluguer podem criar uma estrutura de procura mais sustentável. A concentração de mercado em torno de players financeiramente estáveis reduz riscos sistémicos. Para as famílias, a queda dos preços melhora a acessibilidade à habitação nas principais cidades.

O ano de 2026 dificilmente assistirá a uma recuperação rápida no mercado imobiliário chinês. Em vez disso, poderá evoluir para uma fase de estabilização, caracterizada por correções contínuas de preços e uma estabilização gradual dos volumes de transações.

A questão-chave permanece: qual será a trajetória do mercado? Uma possibilidade é uma ajustamento prolongado e moderado, com uma redução gradual dos inventários e um fortalecimento da confiança do consumidor. Alternativamente, o setor pode transitar mais rapidamente para um novo modelo, no qual o imobiliário desempenha um papel menos dominante, mas mais sustentável, na economia mais ampla.

Neste momento, o mercado ainda está à procura de equilíbrio. O desfecho final dependerá em grande medida de uma combinação de expectativas dos consumidores, da disciplina financeira dos promotores e da eficácia das futuras medidas regulatórias. Embora a transformação estrutural ainda esteja em curso, é prematuro tirar conclusões definitivas. No entanto, é precisamente neste momento que os parâmetros fundamentais para a próxima fase do maior mercado de habitação do mundo estão a ser estabelecidos.