O que acontece com os REITs durante uma recessão: desempenho durante períodos de crise económica

Os fundos de investimento imobiliário (REITs) são valores mobiliários que permitem aos investidores obter exposição a empresas imobiliárias sem adquirir diretamente propriedades. Por exigência regulatória, pelo menos 75% dos ativos de um REIT devem ser investidos em imóveis, com 75% da receita proveniente de operações imobiliárias. Em troca dessa estrutura, os REITs devem distribuir pelo menos 90% dos seus lucros aos acionistas como dividendos.

Ao analisar o comportamento dos REITs durante recessões, os dados revelam um paradoxo interessante: embora eles também sofram quedas durante recessões, muitas vezes recuperam-se mais rapidamente do que os mercados de ações mais amplos.

Como os REITs realmente se comportam quando a recessão chega

Dados históricos mostram que os REITs proporcionaram retornos impressionantes a longo prazo. De 1972 a 2024, os REITs dos EUA geraram uma média de retorno anual de 12,6%, de acordo com dados da Nareit e YCharts—superando significativamente a média de 8% do S&P 500. No entanto, os últimos cinco anos contam uma história diferente, com uma média de apenas 5,5% ao ano, frente aos robustos 15,3% do S&P 500.

Mas o que acontece especificamente durante uma recessão? Pesquisas da Neuberger Berman, analisando seis ciclos econômicos entre 1991 e 2024, descobriram que os REITs perdem em média 17,6% durante recessões. Embora pareça uma queda acentuada, é importante contextualizar: o S&P 500 sofreu quedas ainda maiores, caindo mais de 20% em média nesses períodos.

Curiosamente, os REITs demonstram maior resiliência nos meses antes de uma recessão ocorrer. Edward Pierzak, Vice-Presidente Sênior de Pesquisa da Nareit, observa que os REITs tiveram retornos positivos médios de 5,7% nos 12 meses anteriores às últimas seis recessões. A verdadeira história, porém, está no que acontece após: os REITs apresentaram retornos médios de 22,7% nos 12 meses seguintes às mesmas recessões—uma recuperação rápida que explica por que os investidores muitas vezes os veem como apostas contrárias durante momentos de crise.

Por que cortes nas taxas de juros impulsionam a recuperação dos REITs após recessões

A chave para entender o comportamento dos REITs durante os ciclos econômicos está nas taxas de juros. Os valores do imobiliário comercial são extremamente sensíveis às variações nas taxas de juros. As taxas de capitalização—que determinam as avaliações imobiliárias—movem-se em sintonia com as taxas de juros. Quando os bancos centrais cortam as taxas durante recessões (o que é prática comum), as taxas de capitalização também caem, aumentando mecanicamente o valor dos ativos imobiliários.

Essa relação cria um catalisador poderoso para as recuperações dos REITs. Os cortes nas taxas de juros que ocorrem durante recessões geralmente acontecem rapidamente, preparando o terreno para uma recuperação ágil dos REITs. Além disso, como os REITs negociam em mercados públicos, seus preços ajustam-se imediatamente às expectativas futuras. Os mercados financeiros precificam o valor que as empresas provavelmente terão em 12 a 18 meses, não apenas seu valor atual. Esse mecanismo de antecipação acelera a fase de recuperação.

Quais tipos de REITs resistem melhor às recessões

Nem todos os REITs respondem de forma igual às condições de recessão. Os investidores podem adquirir REITs focados em setores imobiliários específicos: apartamentos multifamiliares, edifícios de escritórios, hotéis, armazéns industriais, centros de dados, torres de telefonia móvel e outras propriedades especializadas.

Segundo Peter Zabierek, CEO e gestor de portfólio da Sugi Capital Management, a resiliência dos REITs durante recessões varia bastante por setor. “REITs de escritórios e hotéis geralmente têm desempenho inferior durante recessões”, explica Zabierek, “enquanto centros de dados e torres de telefonia móvel tendem a superar.” Uma análise de 2025 da Wide Moat Research confirmou esses padrões, identificando centros de dados, instalações de saúde e propriedades com contratos de aluguel triplo líquido como as categorias de REITs mais resistentes às recessões. Em contrapartida, REITs de hotéis, propriedades de outdoors e REITs de empréstimos hipotecários sofrem as quedas mais acentuadas durante os períodos de crise.

Principais conclusões para investidores diante do risco de recessão

As implicações para os investidores são claras. Primeiro, os REITs caem menos do que o mercado de ações mais amplo durante recessões, oferecendo maior estabilidade à carteira. Segundo, se uma fraqueza econômica estiver no horizonte, REITs de saúde e centros de dados oferecem proteção contra perdas. Por fim, como os REITs historicamente se recuperam de forma dramática nos 12 meses seguintes às recessões, podem representar oportunidades de compra atraentes nos momentos mais difíceis do mercado. A combinação de renda de dividendos, recuperação do valor dos ativos e desempenho forte pós-recessão faz dos REITs uma classe de ativos distinta, que vale a pena entender.