İpotek kredisi ev fiyatlarından pahalı! Çin emlak piyasasında "ipotek kredisi tersliği" dalgası patladı, ev satıp borç ödemek bile fark ödemeyi gerektiriyor

Konut fiyatlarının düşmesiyle Çin emlak piyasasında “ipotekte terslik” dalgası patlak verdi. Ev sahipleri evlerini satmaya çalışırken, sadece satış gelirleriyle kredilerini ödeyemiyor, hatta farkı karşılamak için cebinden para çıkarmak zorunda kalıyor, hatta “tersi” ödemeler bile yapıyorlar. (Ön bilgi: Çinliler neden üç nesil boyunca zengin olamıyor? 9 yıl önce Sun Yuchen sert bir cevap verdi.) (Arka plan eklemesi: Çok sayıda tamamlanmamış bina mı var? Çin hükümeti “ön satış yasağı” sistemini düşünüyor: Evler tamamlandıktan sonra satılacak.)

İpotekte terslik, konutun mevcut piyasa değerinin kalan ipotek bakiyesinden düşük olması durumunu ifade eder. Ev sahibi evini satmaya çalışırken, sadece satış gelirleriyle krediyi ödeyemiyor, hatta farkı karşılamak için cebinden para çıkarmak zorunda kalıyor, hatta “tersi” ödeme yapıyor. Bu durum Çin emlak piyasasında artık norm haline geldi ve özellikle 2025 yılında konut fiyatlarının sürekli düşüşte olduğu ortamda, daha da büyük bir “ödeme kesintisi dalgası” ve “ev satamama” rüzgarı ortaya çıktı. Ayrıca, bu sadece belirli şehirlerin sorunu değil, Çin genelinde sistemik bir kriz haline geldi ve milyonlarca aileyi etkiliyor, orta sınıfın finansal baskısını artırıyor.

Konut fiyatlarının yarıya inmesi ve kredilerin katı yapısı, çift yönlü baskı felaketlere yol açıyor. Çin emlak piyasası 2021’de “üç kırmızı çizgi” politikası yürürlüğe girdikten sonra dört yıl boyunca aşağı yönlü seyirdeydi. 2025’te düşüş devam ediyor ve nedenleri şunlar:

Talep çöküşü: Ekonomik yavaşlama, genç işsizliğin %20’yi aşması, nüfus azalması, piyasa alım isteğinin dibe vurması. Arz fazlası: Geliştiricilerin finansman zinciri kopuyor, mahkeme satışları artıyor. S&P, 2025’te Çin yeni konut satışlarının %8 daha düşeceğini öngörüyor. Kredi yapısı tuzağı: Çin’de ipotekler genellikle “önce faiz, sonra ana para” stratejisiyle veriliyor; ilk aşamada neredeyse sadece faiz ödemeleri yapılıyor, ana para ise yavaş azalıyor. Konut fiyatları %20’den fazla düşerse, bu durum ailelerin negatif varlık haline gelmesine neden olabilir.

Gerçek örnekler: "Kâr garantili"den "sıfır zararla"ya

X kullanıcısı @maoshen04, Jiangxi Nanchang’taki bir konut projesinde, 2022’de her bir evin değeri 1.2 milyon yuan iken, şu anda sadece 400 bin yuan, düşüş oranı üçte iki. Ev sahipleri üç yıl boyunca kredilerini ödemiş, toplam yatırımları güncel değeri aşmış olsa da, bankaya 700 bin yuan borçlu kalmışlar.

Ayrıca, @wangjupaian, Guangdong’ta bir adamın pandemi öncesinde 600 bin yuan peşinat verdiği ve toplam 500 bin yuan geri ödediği, toplamda 1.1 milyon yuan yatırdığı evin şu an piyasa değeri sadece 900 bin yuan.

Bir diğer örnek: @hoshusokuhou, bir mahkeme satışında trajedi yaşandı: Bir adam 1.28 milyon yuan ödeyerek ev aldı, ödemeyi durdurduktan sonra mahkeme satışında sadece 600 bin yuan alınabildi ve satış sırasında duyguları çöktü.

Derin kriz: “Asla düşmez” mitinden sistemik kara deliklere

İlgili analizler, bu “ipotekte terslik” dalgasının Çin ekonomisinin yapısal kırılganlığını ortaya çıkardığını belirtiyor. İlk olarak, servet illüzyonunun sona ermesi: Ortalama ailelerin servetinin %70’i gayrimenkulde, konut fiyatlarının hızla düşmesi doğrudan orta sınıf tüketimini eritecek. İkinci olarak, finansal zincir riskleri: Gayrimenkul, Çin GSYİH’sinin yaklaşık %30’unu oluşturuyor; kötü kredilerin artması bankaları ve yerel finansmanı olumsuz etkileyebilir. Üçüncü olarak, nüfus yapısındaki bozulma: 2050’ye kadar Çin nüfusu 1-2 milyar azalacak ve üçüncü-dördüncü seviye şehirlerin talebi uzun vadede azalabilir.

Geleceğe bakıldığında, Çin emlak piyasası “şehir istikrarlı, kenar bölgeler çökmekte” şeklinde bir tablo çizebilir: Birinci seviyedeki şehirler (örneğin, Yangtze Deltası, Guangdong-Hong Kong-Makao) sanayi ve nüfus çekiciliği sayesinde ayakta kalabilir; geniş ikinci, üçüncü ve dördüncü seviye şehirler ise sürekli gerileme içinde. Genel olarak, Çinlilerin “asla düşmez” inancı tamamen sarsıldı ve piyasa güveninin yeniden inşası yıllar alacak. Normal aileler, geçmişteki sistemik dengesizliklerin bedelini ağır ödemekte.

İlgili haberler:

Trump, “ABD Bitcoin süper güç olacak” dedi: Çin ile rekabette, onların kar etmesine izin vermemeli.

Çin Merkez Bankası Başkanı Pan Gongsheng: Kripto para birimlerine sıkı müdahale devam edecek! Stablecoin’ler henüz gelişme aşamasında, dijital Yuan’ın geliştirilmesini teşvik ediyoruz.

ABD, Avustralya’nın nadir toprak tedarikini “Çin’e karşı” kullanmak için imzaladı; Trump güldü: “Kritik mineraller o kadar bol ki, kullanacak yer bulamıyoruz.”

〈Konut fiyatlarından daha pahalı ipotekler! Çin emlak piyasasında “ipotekte terslik” dalgası patlak verdi, satıp borç ödemek bile yetmiyor〉 Bu makale ilk olarak Dongqu BlockTempo’da yayımlandı.