Les taux hypothécaires devraient légèrement baisser en 2025 — mais ne vous attendez pas à un soulagement immédiat

La crise de l’accessibilité au logement qui secoue le marché depuis deux ans ne montre aucun signe d’apaisement significatif. Bien que les taux hypothécaires devraient diminuer modestement en 2025, les futurs acheteurs cherchant un soulagement important pourraient continuer à être déçus. L’écart entre les conditions actuelles du marché et un crédit véritablement abordable reste important.

Ce que prédisent les experts

Le consensus de l’industrie indique une amélioration progressive plutôt qu’une transformation radicale. Les principaux acteurs du secteur immobilier — notamment la National Association of Realtors, Zillow, Realtor.com et Redfin — anticipent une baisse des taux hypothécaires, bien que leurs prévisions varient considérablement.

La NAR et Realtor.com prévoient que les taux se stabiliseront entre 6,2 % et 6,4 % d’ici la fin de l’année. Zillow prévoit une fourchette plus étroite de 6,5 % à 7 %, tandis que Redfin prévoit une moyenne de 6,8 %. Actuellement proches de 7 %, ces projections suggèrent une amélioration marginale par rapport aux niveaux actuels.

L’histoire indique que la trajectoire sera cahoteuse. Tout au long de 2024, le taux fixe à 30 ans de référence a atteint 7,22 % en mai, est retombé à 6,08 % en septembre, puis a rebondi — un schéma volatile susceptible de perdurer l’année prochaine.

Pourquoi l’accessibilité reste tendue

Les mathématiques du marché actuel illustrent de manière crue le fardeau du financement. Selon les données de la NAR : une maison à 400 000 $ avec un apport de 20 % représentait une mensualité hypothécaire de seulement 1 067 $ en mai 2021, lorsque les taux étaient proches des niveaux historiques. Ce même prêt à 6,69 % aujourd’hui exige 2 063 $ par mois — soit près du double de la mensualité.

Selon une récente enquête d’Opendoor, plus de la moitié des répondants ont identifié les taux hypothécaires comme le principal obstacle à l’accessibilité au logement à l’avenir. Les chiffres expliquent la frustration : même une amélioration modérée des taux se traduit par des milliers de dollars de paiements hypothécaires annuels pour les acheteurs typiques.

Qu’est-ce qui influence réellement les taux hypothécaires ?

Comprendre la mécanique révèle pourquoi les prévisions restent incertaines. Contrairement à l’idée reçue, les actions de la Réserve fédérale ne contrôlent pas directement les taux hypothécaires. Au lieu de cela, les taux à long terme des prêts immobiliers suivent beaucoup plus étroitement le rendement du Trésor à 10 ans que la politique de la Fed.

Les obligations du Trésor — instruments de dette émis par le gouvernement pour financer ses obligations — réagissent aux conditions économiques plus larges. Lorsque l’économie se renforce (l’inflation reste faible, l’emploi demeure robuste), les investisseurs privilégient les rendements du marché boursier par rapport aux rendements du Trésor. Le gouvernement doit alors augmenter les rendements du Trésor pour attirer l’achat d’obligations. Étant donné que la plupart des prêts hypothécaires fonctionnent sur des horizons d’amortissement de 10 ans, leurs taux évoluent en tandem avec les rendements du Trésor à 10 ans.

Ce mécanisme signifie que les taux hypothécaires finiront par refléter les fondamentaux économiques : tendances de l’inflation, données sur l’emploi et sentiment des investisseurs concernant les perspectives de croissance.

Les facteurs imprévisibles pouvant faire dérailler les prévisions

Les décisions politiques de la nouvelle administration introduisent une incertitude sans précédent dans les prévisions. Au-delà des conditions économiques nationales, les tensions géopolitiques constituent des risques en marge. Le conflit Russie-Ukraine et l’instabilité au Moyen-Orient pourraient perturber l’approvisionnement en matières premières (céréales, pétrole), déclenchant des pressions inflationnistes qui pousseraient à la hausse à la fois les rendements du Trésor et les taux hypothécaires, indépendamment d’autres facteurs.

Comme le reconnaissent les leaders de l’industrie hypothécaire, même dans des conditions stables, les prévisions de taux se révèlent souvent inexactes. Lorsqu’on ajoute les politiques et les tensions mondiales, la prévision précise devient particulièrement difficile.

En résumé

Bien que 2025 puisse apporter une baisse modérée des taux hypothécaires, la situation globale reste difficile pour les acheteurs soucieux de l’accessibilité. Une amélioration progressive vaut mieux que la stagnation, mais l’impact cumulé sur les mensualités sera probablement perçu comme une évolution incrémentielle plutôt que comme une transformation radicale. Surveiller les mouvements du Trésor et les données économiques sera plus instructif que de se concentrer uniquement sur les décisions de la Réserve fédérale pour deviner la direction des taux de prêt immobilier.