Le capital-investissement détrône l'immobilier : ce que les milliardaires savent et que vous ignorez

Le changement dans la création de richesse chez les créateurs ultra-riches

Pour la première fois en 15 ans, les milliardaires réaffectent leur fortune en s’éloignant des placements immobiliers traditionnels. Selon le dernier Rapport d’Allocation d’Actifs de TIGER 21, le capital-investissement a dépassé l’immobilier en tant que principale catégorie d’investissement chez les individus ultra-riches (UHNW), représentant 28 % des portefeuilles d’élite contre 26 % pour l’immobilier. Mais voici la différence cruciale entre la façon dont les milliardaires et les millionnaires abordent la création de richesse : alors que la majorité des millionnaires s’appuient encore fortement sur des actifs tangibles, les milliardaires recherchent de plus en plus le potentiel de croissance via l’accès aux marchés privés.

Pourquoi les milliardaires abandonnent les fonds spéculatifs au profit du capital-investissement

La véritable histoire ne réside pas seulement dans la montée du capital-investissement — c’est dans l’effondrement d’une autre catégorie d’investissement. Les fonds spéculatifs, qui dominaient autrefois les portefeuilles des milliardaires, ont chuté d’une allocation de 16 % en 2007-2008 à seulement 2 % en 2023-2024. Sur une période de 16 ans, les investisseurs ultra-riches ont voté avec leur argent : les frais de gestion des hedge funds (la fameuse structure « 2-plus-20 » facturant 2 % par an plus 20 % des profits) ne génèrent plus les rendements ajustés au risque.

Le capital-investissement comble parfaitement ce vide. Ces investissements ciblent des entreprises privées — souvent des startups en pré-IPO — offrant aux milliardaires un accès anticipé à des opportunités de croissance explosive avant que les valorisations n’explosent sur les marchés publics. Pour les investisseurs cherchant à comprendre l’écart de richesse entre millionnaires et milliardaires, cela est instructif : les milliardaires ne poursuivent pas des opportunités publiques que tout le monde connaît déjà. Ils recherchent des entreprises privées avec un potentiel de croissance démesuré.

Les investisseurs moyens peuvent-ils réellement accéder au capital-investissement ?

C’est là que l’écart d’accès à la richesse se creuse considérablement. Contrairement aux milliardaires qui évoluent dans des réseaux exclusifs, les investisseurs accrédités doivent respecter des seuils stricts de revenus et de patrimoine pour participer directement à des opérations de capital-investissement. Les investisseurs particuliers sont complètement exclus.

Cependant, le paysage évolue. Morningstar rapporte que des produits de capital-investissement plus accessibles émergent pour les investisseurs de tous les jours :

• Les fonds communs de placement peuvent désormais allouer jusqu’à 15 % de leurs actifs au capital-investissement ou à des investissements illiquides
• Les ETF publics axés sur le capital-investissement sont disponibles, notamment des options comme Invesco Global Listed Private Equity ETF (PSP) et ProShares Global Listed Private Equity ETF (PEX)

Ces produits démocratisés ne vous donneront pas accès aux offres privilégiées réservées aux milliardaires, mais ils comblent le fossé pour les investisseurs curieux.

Pourquoi l’immobilier reste un favori des milliardaires — mais pas le vieux type

L’immobilier n’a pas disparu des portefeuilles d’élite (26 % d’allocation), mais les préférences des milliardaires évoluent radicalement. La catégorie qui perd du terrain ? Les bureaux commerciaux et les espaces de vente au détail. Avec les inquiétudes de récession qui planent, les milliardaires se désengagent de ces paris.

Que les remplacent-ils ? Résidences principales, propriétés de vacances et opérations de conversion — les milliardaires achètent des immeubles de bureaux en difficulté et les transforment en résidences ou hôtels. C’est plus risqué que l’immobilier traditionnel, mais beaucoup d’ultra-riches ont construit leur fortune initiale grâce à l’effet de levier immobilier, ils ont donc l’expertise.

Pour l’investisseur moyen, l’immobilier reste bien plus accessible que le capital-investissement — aucune accréditation requise. Construire de la richesse via la propriété fonctionne toujours, surtout si vous :

• Obtenez un crédit de qualité pour les taux hypothécaires les plus bas
• Constituez une mise de fonds importante pour créer une équité immédiate
• Utilisez l’effet de levier de manière stratégique pour multiplier les rendements

Ce que cela signifie pour votre stratégie d’investissement

Le plan des milliardaires n’est pas mystérieux — c’est mathématique. Alors que le capital-investissement capte de l’alpha et que les fonds spéculatifs sous-performent, les flux de capitaux suivent. La distinction entre millionnaires et milliardaires se résume souvent à ceci : les millionnaires investissent dans ce qui est disponible ; les milliardaires dans ce qui est caché.

Vous ne pouvez pas reproduire leur stratégie complète sans accès institutionnel et statut d’investisseur accrédité. Mais vous pouvez suivre la direction dans laquelle leur capital circule. Les ETF suivant les marchés du capital-investissement offrent une exposition à la même classe d’actifs qui représente désormais près de 30 % des portefeuilles des milliardaires. Pendant ce temps, l’immobilier — bien qu’il fasse face à des vents contraires dans le secteur commercial — reste un véhicule de création de richesse accessible aux investisseurs disciplinés.

L’insight clé ? Arrêtez de vous demander où investissent les milliardaires. Commencez à vous demander pourquoi ils s’éloignent de certaines catégories. Ce changement en lui-même est le signal.