住宅ローンが住宅価格より高い！中国の不動産市場で「住宅ローン逆ざや」現象が急増、売却しても返済の方が高くつき、逆にお金を払わなければならない状態に

住宅ローン倒掛は、住宅の現在の市場価値が残りの住宅ローン残高を下回る現象を指します。住宅所有者が住宅を売却しようとした場合、売却益でローンを返済できるだけでなく、差額を自己負担しなければならず、場合によっては「逆にお金を払う」こともあります。 （前提：なぜ中国人は三代富を築けないのか？9年前の孫宇晨が残酷な答えを出した） （背景補足：未完のビルが多すぎる？中国政府は「プレセール禁止」制度を検討中：建物が完成してから販売） 住宅ローン倒掛は、住宅の時価が残りのローン残高を下回る状態を指します。住宅所有者が住宅を売却しようとした場合、売却益でローンを返済できるだけでなく、差額を自己負担しなければならず、場合によっては「逆にお金を払う」こともあります。 これは中国の不動産市場ではすでに常態化しており、特に2025年の住宅価格の下落が続く背景の中で、さらに「支払い停止」や「売却困難」の波を引き起こしています。 さらに、これは特定の都市だけの問題ではなく、中国全体の不動産市場が直面するシステム的危機であり、数百万人の家庭に影響を及ぼし、中産階級の財務負担を拡大しています。 住宅価格の半減とローンの硬直性が二重に襲い、災害を引き起こす 中国の不動産市場は、2021年の「三道紅線」政策導入以降、4年間の下落局面に入りました。2025年も下落は続き、その主な要因は以下の通りです： 需要の崩壊：経済の減速、若年失業率20%以上、人口減少により、市場の住宅購入意欲は最低に。 供給過剰：開発業者の資金断絶、法的競売物件の増加。スタンダード・アンド・プアーズは、2025年の中国の新築住宅販売額がさらに8%減少すると予測。 ローン構造の罠：中国の住宅ローンは多くが「先利後本」戦略を採用しており、前期はほぼ利息のみを返済し、元本の減少は限定的。一度住宅価格が20%以上下落すると、家庭の負の資産化に陥りやすい。 実例：『安定して儲かる』から『全損』へ 据え、江西南昌のある住宅地の例では、2022年の一戸建ての価値は120万元だったが、現在はわずか40万元にまで下落し、約三分の二の下落となっています。所有者はすでに3年間ローンを返済しており、投資額は現在の価値を超えているにもかかわらず、銀行に70万元の負債を抱えています。 さらに、@wangjupaianは、広東省の男性がパンデミック前に60万元の頭金と50万元の返済を行い、合計110万元で購入した住宅の現在の市場価値はわずか90万元だと明かしています。 また、@hoshusokuhouは、法的競売の悲劇を紹介しています：128万元で購入した男性が支払い停止後に競売にかけられ、60万元で落札され、現場では感情的に崩壊したとのことです。 深刻な危機：『永遠に下がらない』神話からシステム的なブラックホールへ この問題に関する分析は、今回の「住宅ローン倒掛」ブームが中国経済の構造的脆弱性を露呈していると指摘しています。まず、富の幻想が崩壊し、一般家庭の資産の70%が不動産に縛られているため、住宅価格の大幅下落は中産階級の消費力を直ちに奪います。次に、金融連鎖リスク：不動産は一時、中国のGDPの約3割を占めており、不良債権の増加は銀行や地方財政を圧迫します。さらに、人口構造の悪化により、2050年までに中国の人口は1億から2億人減少し、三・四線都市の需要は長期的に縮小すると予測されます。 将来的には、中国の不動産市場は「都市は安定、郊外は崩壊」の構図になる可能性があります。一線都市圏（長三角、粤港澳など）は産業と人口の吸引により支えられる一方、二・三・四線都市は長期的に底を打つ見込みです。全体として、中国人の「永遠に下がらない」という不動産信仰は完全に崩壊し、市場の信頼回復には数年を要する見込みです。一般家庭は過去のシステム的な不均衡の代償を重く負っています。