Я консультирую богатые семейные офисы по недвижимости уже десятилетия. Этот рынок требует пересмотра вашего 100-летнего плана

Великая передача богатства меняет ландшафт для семейных офисов — и происходит это в то же время, когда рынки недвижимости сталкиваются с вызовами и возможностями. За последние несколько лет изменение оценок, ужесточение кредитных стандартов и неравномерная доходность различных классов активов поставили под угрозу портфельных менеджеров, в том числе тех, кто инвестирует от имени семейных офисов, владеющих недвижимостью. Для семейных офисов с значительными активами в недвижимости этот сбой вызывает фундаментальный вопрос: имеет ли смысл их 100-летний план?

Рекомендуемое видео

«100-летний план» — это инвестиционная философия, часто связанная с семейными офисами. Эта концепция позволяет инвестиционным командам использовать преимущества долгосрочного стратегического мышления при рассмотрении своих распределений и портфелей. Это дает им возможность меньше сосредотачиваться на краткосрочных финансовых ограничениях и больше — на создании и сохранении поколенческой доходности. Также это может дать менеджерам возможность использовать рыночные дислокации и кризисы. Так называемые «черные лебеди» (например, экологические катастрофы и, конечно, ускорение развития ИИ) действительно происходят, что влияет на такие долгосрочные стратегии, поэтому семейным офисам важно периодически пересматривать свою инвестиционную концепцию.

Недвижимость — это класс активов, особенно подходящий для 100-летнего плана, и стал краеугольным камнем многих портфелей семейных офисов. Отчет Citi Private Bank за 2025 год показывает, что от 10% до 15% всех средств семейных офисов инвестированы в прямую недвижимость. Также в том же отчете отмечается, что среди семейных офисов с управляемыми активами свыше 500 миллионов долларов недвижимость является одной из самых быстрорастущих категорий распределения.

Основная проблема заключается в том, что современный рынок представляет собой более сложную картину. Офисные и торговые рынки остаются в состоянии перемен во многих регионах, а большая часть страны остро нуждается в новом жилом строительстве. Публично-частные партнерства становятся все более привлекательными для инвесторов. Инвестиции в специализированные сектора, такие как гостиничный бизнес или здравоохранение, предоставляют интересные возможности, но требуют экспертизы. В то же время неопределенность цен, растущие капитальные затраты, повышение процентных ставок и сжатые кредитные рынки вынуждают многих владельцев и операторов вкладывать собственные средства в управляемые активы. Некоторые ищут сторонние источники капитала для погашения долгов по переиспользованным сделкам и пополнения резервов по процентам и капитальным затратам.

Это может стать хорошей новостью для семейных офисов, поскольку у них обычно ниже уровень заемных средств, чем у традиционных инвесторов в недвижимость, и у них больше наличных средств. Поэтому они зачастую лучше подготовлены к капитализации своих собственных сделок, предоставляя собственный капитал для спасения или инвестируя в сторонние сделки на более выгодных условиях. Они могут удерживаться в периоды спада, пока рынок не восстановится. Но эти преимущества также создают возможность пересмотреть свою долгосрочную стратегию и распределение активов, а также задуматься, соответствует ли их 100-летний план их целям.

По мере расширения семейных династий увеличивается число участников, и приоритеты могут расходиться. Некоторые члены могут хотеть активно управлять или развивать наследственный портфель, другие — преследовать разные интересы или накапливать независимое богатство. Многие семьи не инвестировали активно в свою недвижимость в течение лет, а теперь вынуждены это делать. Вдобавок, из-за внутренней неликвидности недвижимости возникают сложности с управлением и передачей между поколениями.

Когда семьи начинают пересматривать свои активы в недвижимости, первыми вопросами обычно становятся внутренние. Какова основная миссия семьи? Чего хотят разные поколения от портфеля? Нужно ли некоторым членам избавиться от активов, если их цели кардинально не совпадают? Поскольку недвижимость неликвидна, члены семьи также должны решать, стоит ли увеличивать вложения в существующие активы, диверсифицировать в новые сегменты недвижимости или вне недвижимости, а также пересматривать разделение прав собственности и управленческих обязанностей. Вопросы компенсации также могут возникнуть, особенно если некоторые члены семьи активно участвуют в семейном офисе, а другие — нет. Налоговые последствия, которые могут значительно различаться в зависимости от структуры и индивидуальных обстоятельств, добавляют еще один уровень сложности.

Помимо семейных динамик, стратегия инвестирования также требует нового анализа. Семьи должны определить подходящий инвестиционный горизонт, учитывая, что некоторые активы могли уже созреть, а также оценить, насколько их текущие распределения все еще соответствуют текущему рынку. Необходимо определить оптимальный уровень заемных средств, решить, лучше ли реинвестировать в собственный портфель или искать новые возможности, а также взвесить преимущества покупки, продажи или долгосрочной аренды земли. Важным аспектом также является управление денежными потоками и вопрос участия в качестве кредитора или предпочтительного инвестора. В конце концов, многие семьи должны решить, инвестировать самостоятельно или с партнерами — решение, которое имеет свои преимущества и компромиссы.

100-летний план — это не просто слоган. Это концепция, которая помогает семейным офисам сохранять наследие для будущих поколений, позволяя бенефициарам развиваться в позитивной и поддерживающей среде. С учетом этой цели, этот необычно турбулентный момент может стать идеальным временем для семейных офисов пересмотреть свои планы и подготовиться к следующему столетию.