Pourquoi de plus en plus d'acheteurs choisissent l'hypothèque liée à la crise du logement de 2008

Points clés

• Les demandes de prêts hypothécaires à taux variable (ARM) ont représenté 12,9 % du total des demandes en septembre, soit le niveau le plus élevé depuis 2008, bien que cette part ait depuis diminué à environ 6-8 % alors que les taux fixes se sont détendus.
• Les prêts hypothécaires à taux variable ont contribué de manière significative à la crise immobilière de 2008, car de nombreux emprunteurs avec un mauvais crédit ont eu du mal à effectuer leurs paiements lorsque leurs taux ont augmenté.

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Les taux hypothécaires élevés ont submergé les acheteurs de maison ces trois dernières années, et certains se tournent vers une option de prêt qui a contribué à alimenter la crise immobilière de 2008.

Les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) offrent des taux initiaux fixes qui s’ajustent ensuite—généralement à la hausse—pour refléter les conditions actuelles du marché. Ces prêts sont devenus plus populaires auprès des acheteurs alors que les taux hypothécaires restent constamment au-dessus de 6 %.

Bien que ces propriétaires risquent des paiements hypothécaires mensuels plus élevés si les taux augmentent, les responsables de l’industrie immobilière ont déclaré que de meilleures normes de prêt minimisent les risques liés à ces prêts.

« Dans le contexte actuel, ces acheteurs présentent encore un risque minimal à faible », a déclaré Phil Crescenzo Jr., vice-président de la division Sud-Est chez Nation One Mortgage Corporation, lors d’un entretien par email.

Les données de la Mortgage Bankers Association montrent que l’utilisation des ARM a augmenté de façon significative en 2025. Les demandes de ARM ont atteint 12,9 % du total des demandes en septembre 2025—le niveau le plus élevé depuis 2008—bien que cette part ait diminué depuis, alors que les taux hypothécaires ont tendance à la baisse. Cela se compare à environ 6 % d’acheteurs ayant utilisé des ARM après la crise immobilière de 2008.

Les emprunteurs se tournent vers les prêts ARM alors que les taux hypothécaires augmentent

Lorsque les taux hypothécaires étaient à leurs plus bas en 2021—descendant parfois en dessous de 3 %—l’utilisation des ARM a également diminué, selon les données de la MBA. Cependant, après que les taux hypothécaires ont augmenté de plus de trois points de pourcentage en 2022, atteignant parfois plus de 7 %, la demande des emprunteurs pour les prêts à taux variable a réagi en conséquence.

Une raison pour laquelle davantage d’emprunteurs se tournent vers les ARM est que ces prêts sont devenus plus avantageux au cours de la dernière année, car les taux d’intérêt à court terme ont diminué, offrant un taux d’introduction plus favorable.

Les ARM peuvent offrir des économies importantes aux acheteurs. Selon les données de la MBA, un prêt ARM sur cinq ans à la fin décembre 2025 offrait aux emprunteurs un taux initial d’environ 5,79 %, contre 6,31 % pour un prêt fixe traditionnel sur 30 ans. Pour un prêt de 400 000 $, les économies sur les paiements mensuels pourraient être d’environ 200 $ par mois.

Fait rapide

La demande pour les ARM tend à évoluer dans la direction opposée à celle des prêts hypothécaires à taux fixe. Lorsque les taux fixes sont élevés, les emprunteurs se tournent vers les ARM pour leurs taux initiaux plus bas. Lorsque les taux fixes baissent, l’attrait des ARM diminue car les économies sur le taux se réduisent.

Les ARM offrent de la valeur tandis que les prêteurs ont réduit les risques

Les ARM offrent généralement un taux initial plus bas qui augmente après une période déterminée. Par exemple, le ARM 5/1 couramment utilisé propose un taux initial sur cinq ans, puis est ajusté chaque année par la suite. Les termes incluent souvent un plafond sur le taux maximal.

Pour les emprunteurs ARM, il s’agit souvent d’un problème de timing, car ils peuvent se retrouver avec des taux plus élevés une fois la période d’introduction terminée.

« Si vous êtes propriétaire avec ce type de prêt, vous surveilleriez le marché pour refinancer en taux fixe et éviteriez complètement la période d’ajustement », a déclaré Crescenzo Jr. .

Si les taux sont plus élevés lorsque la période d’introduction expire, il a expliqué, l’emprunteur pourrait se retrouver avec des paiements plus élevés qu’il ne peut se permettre.

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C’est ce qui a déclenché l’effondrement du marché immobilier qui a abouti en 2008, lorsque les emprunteurs avec un mauvais crédit ont vu leurs paiements d’ARM exploser. Beaucoup n’ont pas pu effectuer leurs paiements, entraînant une vague de défauts qui a secoué le marché immobilier.

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