Частный капитал свергает недвижимость: что миллиардеры знают, а вы — нет

Сдвиг в построении богатства среди ультрабогатых создателей

Впервые за 15 лет миллиардеры перераспределяют свои состояния от традиционных объектов недвижимости. Согласно последнему Отчёту о распределении активов TIGER 21, частный капитал обогнал недвижимость как ведущую категорию инвестиций среди (UHNW) лиц с очень высоким уровнем богатства — занимая 28% портфелей элиты по сравнению с 26% недвижимости. Но вот в чем ключевое отличие подходов миллиардеров и миллионеров к накоплению богатства: в то время как большинство миллионеров всё ещё сильно полагаются на материальные активы, миллиардеры всё больше ищут возможности роста через доступ к частным рынкам.

Почему миллиардеры избавляются от хедж-фондов в пользу частного капитала

Настоящая история не только в росте частного капитала — она в крахе другой инвестиционной категории. Хедж-фонды, которые когда-то доминировали в портфелях миллиардеров, сократили свою долю с 16% в 2007-2008 годах до всего 2% к 2023-2024 годам. За 16 лет ультрабогатые инвесторы проголосовали своими деньгами: управленческие сборы хедж-фондов (знаменитая структура «2+20», взимающая 2% ежегодно плюс 20% прибыли) просто перестали приносить риск-скорректированную доходность.

Частный капитал идеально заполняет этот пробел. Эти инвестиции ориентированы на частные компании — часто стартапы до IPO — предоставляя миллиардеру ранний доступ к взрывному росту до того, как оценки взлетят на публичных биржах. Для инвесторов, пытающихся понять разрыв между богатством миллионеров и миллиардеров, это поучительно: миллиардеры не гонятся за публичными возможностями, о которых все уже знают. Они ищут частные компании с огромным потенциалом роста.

Могут ли обычные инвесторы действительно получить доступ к частному капиталу?

Здесь значительно расширяется разрыв в доступности богатства. В отличие от миллиардеров, действующих в эксклюзивных сетях, аккредитованные инвесторы должны соответствовать строгим требованиям по доходу и чистой стоимости, чтобы напрямую участвовать в сделках с частным капиталом. Обычные розничные инвесторы полностью исключены.

Однако ситуация меняется. Morningstar сообщает, что появляются более доступные продукты частного капитала для обычных инвесторов:

• Взаимные фонды теперь могут выделять до 15% активов на частный капитал или неликвидные инвестиции
• Публичные ETF с фокусом на частный капитал уже доступны, включая такие варианты, как Invesco Global Listed Private Equity ETF (PSP) и ProShares Global Listed Private Equity ETF (PEX)

Эти демократизированные продукты не дадут вам инсайдерских сделок, как у миллиардеров, но они сокращают разрыв для любопытных инвесторов.

Почему недвижимость остаётся любимым активом миллиардеров — только не старого типа

Недвижимость не исчезла из портфелей элиты (26% распределения), но предпочтения миллиардеров кардинально меняются. Категория, теряющая популярность? Коммерческие офисы и торговые площади. В условиях надвигающейся рецессии миллиардеры выходят из этих ставок.

Что их заменяет? Первичные резиденции, курортные объекты и конверсионные проекты — миллиардеры приобретают distressed офисные здания и превращают их в жилую или гостиничную недвижимость. Это рискованнее традиционной недвижимости, но многие ультрабогатые заработали свои начальные состояния именно с помощью кредитного рычага в недвижимости, поэтому у них есть опыт.

Для среднего инвестора недвижимость остаётся гораздо более доступной, чем частный капитал — не требуется подтверждение квалификации. Построение богатства через недвижимость всё ещё работает, особенно если вы:

• Получаете премиальный кредит по самым низким ставкам по ипотеке
• Накопите значительный первоначальный взнос для быстрого формирования собственного капитала
• Стратегически используете кредитный рычаг для увеличения доходности

Что это значит для вашей инвестиционной стратегии

План миллиардеров не таит загадки — он математический. По мере того как частный капитал захватывает альфу, а хедж-фонды показывают низкую доходность, за ними следуют потоки капитала. Различие между миллионером и миллиардером часто сводится к этому: миллионеры инвестируют в то, что доступно; миллиардеры — в то, что скрыто.

Вы не можете полностью повторить их стратегию без институционального доступа и статуса аккредитованного инвестора. Но вы можете следовать за направлением их капитала. ETF, отслеживающие рынки частного капитала, дают экспозицию к тому же классу активов, который сейчас занимает почти 30% портфелей миллиардеров. В то же время недвижимость — несмотря на трудности в коммерческом секторе — остаётся инструментом накопления богатства, доступным дисциплинированным инвесторам.

Ключевой вывод? Перестаньте спрашивать, куда инвестируют миллиардеры. Начинайте спрашивать почему они уходят от определённых категорий. Именно этот сдвиг и есть сигнал.