Обратил внимание на то, что произошло с прогнозами рынка недвижимости Лас-Вегаса на 2023 год, и честно говоря, это довольно интересное исследование того, как быстро могут измениться ситуации. Так что у вас был этот рынок, который был абсолютно на пике — мегаполис рос безумными темпами, за последнее десятилетие население увеличилось почти на 20%. Но затем наступил 2023 год, и всё начало меняться.

Сдвиг был довольно резким, если вы следили за этим. В начале 2023 года Лас-Вегас перешёл от рая для продавцов к тому, что можно назвать рынком для покупателей. Данные Redfin показали, что к сентябрю 2022 года это был второй по скорости охлаждения рынок в стране, что было дико, учитывая, насколько он был горячим. В то же время, Сиэтл занял первое место по скорости охлаждения.

Что привлекло моё внимание — это динамика цен. Средние цены на односемейные дома снизились примерно до $495,000 к маю 2023 года, что на 5,7% меньше по сравнению с прошлым годом. Всё больше продавцов начали снижать цены — в том месяце 23,3% объявлений имели скидки. И вот что интересно: только 26,5% домов продавались по цене выше стоимости, указанной в объявлении, в мае 2023 года, по сравнению с 58,7% чуть более года назад, в апреле 2022. Это такой скачок, который говорит о том, что вся динамика изменилась.

Запасы недвижимости — это отдельная история. Несмотря на всё это охлаждение, домов на рынке всё равно было недостаточно. Запасы односемейных домов составляли чуть более 6 500 единиц в мае 2023 года, что на 3,28% меньше, чем годом ранее. Так что у покупателей было меньше вариантов, даже несмотря на снижение цен.

Что было интересно в прогнозах рынка недвижимости Лас-Вегаса на 2023 год — так это то, что большинство аналитиков ожидали, что дома будут продаваться дольше. Среднее время нахождения дома на рынке достигло 46 дней в мае 2023 года — практически вдвое больше, чем минимальное значение после пандемии, которое составляло 23 дня годом ранее. Это приближается к допандемийным нормам, которые составляли около 49 дней.

Индекс S&P/Case-Shiller по этому району тоже рассказывал свою историю. В апреле 2023 года он составлял 270,45, что на 6,78% меньше по сравнению с пиковым значением 300,05 в июле 2022 года. Так что да, цены значительно снизились, главным образом потому, что ставки по ипотеке росли, а бюджеты людей сжимались из-за инфляции.

Для покупателей всё же была возможность — если удастся найти подходящую недвижимость. Цены стабилизировались, и можно было потенциально договориться о более выгодных сделках. Для продавцов же становилось всё сложнее — нужно было правильно установить цену и действительно выделить свою недвижимость. Рынок, по сути, возвращался к более сбалансированному состоянию после лет, когда он был сильно ориентирован на продавцов.

Самое удивительное — несмотря на всё это охлаждение, Лас-Вегас всё равно оставался одним из лучших направлений для миграции в стране. Люди хотели переехать туда, даже несмотря на то, что горячий рынок остывал. Эта базовая потребность, вероятно, и удерживала ситуацию от полного краха.